房市5年首现死亡交叉！李同荣：2024第一季是反转关键，7大因素决定市场强弱
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内政部公布今年累计前三季建照核发宅数共109,507件，年减18.1％，另外，住宅使照核
发宅数84,414件，创15年新高，代表大批交屋潮即将来临，而今年Q3住宅开工宅数30,891
件，则为近十季最低。房市趋势专家李同荣提出警讯：开工量下弯与上升的使照完工量呈
现五年来首度死亡交叉，这是第六循环房市反转的重要讯息，预期2024年Q1正式进入反转
的局面，惟房价没有崩盘危机，将是“以盘代跌或微跌”的格局机率较高。
李同荣指出，建照核发量与开工量是房市走势强弱的先行指标，而使照完工核发量是前二
、三年房市强弱的后行指标，通常景气由谷底翻身好转前建照核发量会大增，紧接着销售
率上升，开工量也随之上升，此时使照核发量仍反应前两年景气低迷的低量走势，建照量
与开工量上升趋势线就会与使照量呈现黄金交叉，例如2017Q2建照与使照呈黄金交叉、20
18Q1开工量与使照量呈黄金交叉，这就是房市回升讯息。
反之，2014Q3开工量与使照量呈死亡交叉，紧接着2015Q1建照量与使照量也呈死亡交叉，
房市就从2014Q3大台北房市率先反转，2015Q2中南部房市随之反转向下，如今，第三季一
直到九月份，开工量明显下缩，导致五年来第三季开工量首度与使照量呈现死亡交叉，因
此若第四季开工量没有回升向上，第六循环房市的反转点可能就如李同荣新书“房市超狂
大预测”所推测会落在2024Q1。
李同荣进一步指出，一般建商请领建照后须于六个月内申报开工，可展延三个月，开工件
数通常反映的是前六至九个月的建照申请量，若开工量剧减就代表开发商在九个月前就已
开始缩手并减少推案，所以量缩的现象会发生在九个月前或半年前，这也吻合上半年预售
成屋量缩见底的现象。
李同荣分析，早在今年七月他已大胆预测此波房市交易量已脱离谷底，并预测下半年交易
量势必回温，但不表示房价会回升，就如2016Q1交易量落底，但房价处于杀价取量阶段，
直到2017年底台北市才率先止跌。虽然目前交易量回温，但对房价的支撑力考验才正开始
。从房市建照量与开工量之先行指标观察，虽然房价除超涨区外，没有明显松动，但短期
余屋增多，建商信心大减，建照量与开工量开始交叉下弯，开工量剧减造成与上升的完工
使照量呈现死亡交叉，就是此波房市反转的讯息。
不过因市场刚需的支撑力强劲，成屋市场在高价跌与低价涨的环境下，房价第三季暂时处
于止涨却不跌的盘整格局，但第四季可能部分超涨预售区价格会开始松动，同时也会因市
场促销积极，加上新青安贷款刺激效应，促使交易量回温，这也是下半年在房价表现不佳
的状况下，交易量能比上半年回温的主因。
房市走势何时走空？七大因素决定市场强弱，2024Q1是反转关键
李同荣预测，台湾房市将于2024年Q1正式进入反转的局面，惟房价没有崩盘危机，将是“
以盘代跌或微跌”的格局机率较高。而房市第六循环多头走势将会以盘代跌或小跌局面结
束，主要有七大原因：
（一）技术面高档转弱：技术在高档，没有更多利因助涨房市。
（二）供给面余屋大增：近年预售屋销售率差、余屋供给增加，恐引发余屋与新推案多杀
多局面，小建商会先开枪降价。
（三）需求面低总价支撑力强：低总价产品刚需量足，抗跌性强，未来跌幅有限。
（四）多空强弱分明：市场已非全面性上涨，进入涨跌互见的盘整格局，题材性弱且涨高
区域面临价格调降压力。
（五）区域性表现不一：近几年大台北因涨幅有限，相对抗跌，桃园表现会较强，中南部
涨高区域会领跌，但未来长线仍看好。
（六）新政府政策影响：明年不管是否政党轮替，新政府投入刺激经济景气的效益，决定
房市盘整沈淀的时程，以及交易回温的强度。
（七）地缘政治影响力：全球战火不断，会不会有规模扩大危机，或能源危机？全球局势
间接也会触动两岸紧张局势，对房市景气埋下一颗未定时炸弹，房产业的风险控管不得不
慎。
心得：
连多多总司令李同荣都看坏房市
温阿爸或成最大赢家
板桥、台南、桥头勇士追高的套套要哭了
我大二重价格还是很甜地点又好
或成最大赢家