租金这东西才是房地产最有趣的地方
坦白说房地产一定要累积到一个量跟经验才会着墨这个地方
因为资产规模必须达到 租金可以覆蓋生活费以及新进物件的贷款
而当你没有工作 都是靠被动收入 投资跟生活都深受租金影响
租金报酬跟稳定是呈现负相关
基础理论有很多 不过租金实际涨跌都是太复合式原因 操作细节必须交错使用
刚好我这几年都合约到 直接分享实际案例
1.旅行业
3年一约 这次调涨 上一次因为疫情被凹没调整
这次大概调整25% 主要是六年时间未调整+通膨+房价上涨
评估点:他们获利足够 并且5年前刚装修一次 借由通膨收费也变高不少
2.小型资讯公司
三年一约 小涨5% 实际上已经落后该地房租(出租越久越容易有该状况)
这客户配合很久 而且每次都自行处理房屋小状况
找来水电也还帮房东省钱 不是乱找乱报价
大概落后市场租金15%
3.补教业 A B C
一个教语文的 小涨10% 3年 有哀一下 但是看他已经坐稳 而且学生数不少 装潢也还新
一个教理科 刚起步一年 续约后未调整 有说明三年后再续约会涨10%
另一个教语文的 要扩大经营 先借放课桌椅 续租半年 租金减半 也配合十几年
4.餐饮 5年 这一次调整25%
有保密 不多谈 主要是查他财报毛利 观察人流 经营态度 附近有同业进驻
大胆调整 算是一个成功案例
5.餐饮 只租3年后退租 目前闲置
没有谈到房租问题就已经经营不善倒闭
我明年要改建后重新招租
6.一个做香氛的 退休不续租 上涨15%之后 出租室内设计公司
主要是考虑房价跟通膨才调整
7.卖不知道三小鬼的 很妙 这房客我一直不熟
重点是他还要扩大经营搬走了 都还没谈续租的事
调整15% 理由同上 出租给美甲的
8.一个餐饮 小涨10% 3年
我是不太满意这租客 说要涨租 一脸想耍流氓
一个不爽我直接开喷 你饮料都不只涨10% 不想租可以搬走
9.零售 有签保密
5+5+5 这土地当年取得很便宜 现在看租金满猛暴的
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讲这么多 大概几个点你思考一下就好
1.房价 2.通膨 3.该产业在该地状况
4.空租机会成本 5.跟房客关系 (这就看投缘与否)
6.房客经营状况
后面提点一下 正常 每一次的调整 都会有一些退掉才是健康的状况
如果你10间都没人退租 那代表你都租太低
10间被退掉5间 那代表你是乱涨价
5%~10%的置换率是比较健康的