※ 引述《ceca (生活艺术大师 ￾ N)》之铭言：
: 而森美树这一场
: 就完整吃到营造成本飙涨.
: 所以价格会远高于成屋.
: 另外,兴富发中都第三场要盖好才卖.
: 而且那一场会比森美树更早盖好.
: 第三场的价格会在明显高于森美树.
: 所以到时候会成屋拉预售.后拉前...XD
看完高雄王ceca大
分析中都公园第一排森美树
https://www.pttweb.cc/bbs/home-sale/M.1682764798.A.F88
我也来分析一下。
我个人认为这边可以称是
高雄美术馆二期
美术馆平均屋龄已经达17年
过二十年都是老屋了
(你说还好，我问你，如果非刚需或没钱，全新的和二手的你自己想要住哪个?)
美术馆除了之前已经买在第一排的富豪之外
其他人根本抢不到美术馆第一排
我们在第一线的就知道
美术馆首排，有释出，买上就被秒掉
我手上也好几位大客户
等著买美术馆首排
(是真的首排喔，不是还跨过学校什么的那种)
昨天去建案现场看空拍图，那个湿地公园真是漂亮
过一个桥就到美术馆
地点又比美术馆好
也近中华路 近火车站
都是住宅分区的重划地 建蔽率比较低 建案之间盖得比较宽阔
所以不像美术馆一样壅挤 大楼看大楼，
你看我换衣服、我没办法穿内裤趴趴走...等等
我预期美术馆第一排以外的住户
如果前几年本业上有赚到钱
或是房子有赚到钱的
都会想要换屋到中都公园第一排
这是很自然的事情
(不过买美术馆谁没赚到钱XD，
想当年一坪13.14开卖，大家都笑去买的是空安，
附近都是菱角田，野狗比人多。
一坪20的时候，大家说买13.14的有眼光，一坪20吓死人，高雄薪资撑不起房价了。
一坪30的时候大家说买20的真聪明。早知道应该早点入场。
一坪40的时候，没有人说话了。
太普美术馆新案，还没开案，光预约的客户就完销了。
后面一堆客人唉唉叫没买到。我心
想40多什么景观都没有，你也在追XD
人就是这样，口袋够深，有需求，就买了，不会想太多。
后来顺其自然到赚钱了。
而想太多、分析太多的，往往是在后面追价追得很辛苦的..)
回头说 中都湿地公园...
第一、
湿地公园景观比美术馆更漂亮
后面有寿山、里面有爱河
还是一个天然的活水生态公园
第二、
住了美术馆那么多年
当了高雄最顶级重划区的次级有钱人好一阵子了，
人都是想往上爬的。
突出之后，谁不想拥有第一排
慰劳自己辛苦成就的人生
第三、
未来京城、兴富发、首排全部都是盖至少60以上的中大坪数
和目前美术馆首排同质
你说美术馆农16首排快20年屋
现在成交单价就4x万
而一个全新重划区，街廓漂亮，重新再让大家致富、享受的一个全新的房子，
建筑工法更完善、公设多元的首排
只卖50初，不被抢爆才怪
昨天第二次陪朋友带朋友去看
过程中，签约声不断。
可能因为此案...
只要15万就可以买房了
剩下5% -15万
112/8月付，
真的很想要，自住需求，跟经理拜托，还可能可以....
再来就是3%, 113/7月开始付了
再来115/7 交屋时间左右 ，可以入住了
付12%支票
此案，
根本是为了自住的人设计。
当然置产客看到这么优惠的付款方式
自住客还在想，就抢著进场买光拉。
估计慢进的自住客又要买贵了..
这场没有像其他案子有锁一年后才能换约
另外换约只要付12%+价差就能换约
算是低自备换约宅
如果只是想赚个10.20万 就跑 应该很容易
如果放长期，公园首排全新两房坪车以后2000.2500一间，我觉得很正常
另外现在还是潜销
还没正式开卖
只有联络vip、老客户
也因为只有200户
昨天我跟这场专案经理闲聊，她笑说应该是不需要打广告开案了。
跟我去看的朋友也直接给最最最底价（我有陪同的情况）
实登到时候出来、都看得到
ps:
我其实很懒得看房子
但身为房地产工作者
看房子市调是我们在建设公司时
被要求的基本工作
这叫市调 （市场调查
很多人梦想买房、成为包租公
却自己上网研究看了半天，
跟隔壁邻居阿花阿明讨论能不能买
请问、邻居是包租婆包租公吗？
第二、
每个建案开卖，都是一个作品。
建商从土开部评估买地就做了充足的功课
包含建筑师、设计部，
大楼图面、室内规划都要出来
再请业务部做产品分析，
评估是否卖的动、何时卖、产品如何微调更好。
还有工务部要进来看、管道管线是否合理等等
一间那么大的建设公司，有那么多精英人才在里面
替大家做了那么多功课
而去案场看一下两个小时
吸收他们前置花了半年时间准备筹划的资讯
远远比就算你是天才 (天才也只是专才，不是通才)
自己做功课来得快速有效率
所以
我真的很懒得看房
（但其实必须看）
但是如果你们有想买的建案
可以拖我过去帮你们看一看
免费！！
(当然没有ceca大专业，但基本的我能分析...)
这次森美术也是被朋友拖过去看得….
不然我根本对中都不了解
只觉得当时20没买好可惜！

题外话 为什么有上亿的富豪，还愿意住在霾害肆虐的地方？！富豪应该想住哪=就住哪或者说，富豪为什么不致力改善霾害，让居住环境变好？！纯粹想知道富豪的想法！

你一定不是在地人

肯定不是在地人

结论，还不买爆

就问天龙国有几个在地人 我台南人啦 早期高雄还真不熟 哈哈

在地人不重要啦 有钱人买单就好

也对 感谢有钱人帮忙拉到70，外地人帮忙把湿地弄的跟高美一样 感谢

看起来到那里都很近，事实上到那里都不方便

跟美术馆一样啊 交通建设很烂

猴子会先到中都 再到美术馆

想请问对冈山达丽双子星卖得比桥头楠梓贵有什么看法？

发哥是不是专盖客厅没采光的？

这案 没钱想自住去住后排 客厅、两卧室都采光

中都去九如路浪漫一下算近

这次去泰国 说带我们去一个猴子景点 去到那只看到一两只 让我很失望高雄什么没有猴子多到是名胜景点

第一排结果坪数24-36 应该没几个住美术馆的想搬过去住

听说3多到9如都是开心产业 有老司机可以带路吗冈山我没研究 听说都是自营商 二代买一间3x万自用应该还好

买给小三住倒是不错

回一楼 富豪 不会只有一间一间房子 美术馆首排 渡假用而已高雄五月起才没有霾害 现在正漂亮 我也考虑冬天买其他地方避霾 不知道其他县市的大大有没有推荐的地方

中都只有临大路的住起来舒服 德旺 德胜那种小路 以后要塞一堆大楼除了第一排或九如三路那一排 不觉得比美术馆舒服 未来还有一堆工厂 游民 社宅要处理

坪数小正是这案稀有的地方 因为你我买得去 文内有写 之后第一排全部中大坪数

中都的两间庙都很吵 但以后这里还有潜力的最近又开了一间-4

但湿地第一排真的蛮吸引人的 哈https://i.imgur.com/OzrJGdA.jpg

第一排地盖小坪数垃圾真的浪费 唉 兴富发

中都环境我也蛮喜欢的

https://i.imgur.com/LHptIsc.jpg 人生就是要及时行乐

上亿就富豪??中都主要是腹地不够大,所以格局有限.目前规划的走向就美术馆延伸区域.

森美术旁边京城那块 应该是中都地王一面面湿地 一面面公园 结果后面是社宅@@

本来以为自立中华中间的工业区会重划,这样腹地就很大.结果没有..这样住宅用地面积太小只能成为附属.反而光阳总厂那一块住宅面积大很多.其他就没啥特别..中都的景色,你可以到爱河对面 波堤 棋琴10 远见莱茵 水悦.参考.这几栋,本版都有乡民是屋主..XD除了棋琴10我不确定外.交通方面...高雄人不搭大众工具.这边自有载具交通...很强大,异常强大.我忘记我在哪边发过文..XD..反正很强大远超乎你们想像.是一个你要往高雄东西南北跑,平均起来最方便的区域之一.而大众运输的话,就是铁路捷运+轻轨中都比较弱,因为到车站都比较远.不过说实在的,谁再搭..XD现在住在轻轨200公尺旁.

高雄左胶们都是边骑机车边支持轻轨 XD

通常除了新路线开通免费期外.根本不会想花钱去搭.

中都第一排有公园不错 附近有庙有游民有回收厂有工厂未来可能改变 但还有高压变电所和路小条这些抗性 未来发展应该没美术馆那么好

免费期也只是跑路线感受一下而已.

垃圾轻轨最近封的路越来越多了 开始有些护轻仔不敢说话了

轻轨我几乎上班天天坐，支持一下

把大顺路整条干掉 是人民的胜利 是无产(车)阶级的胜利

东大顺路交通崩溃..我的所有房子都远离那一区.那一区无解没救不像农16这边还可以期待农21重划的未来在农21那边打通道路,纾解明诚路的车潮.或是富国明诚,可以期待光阳总厂那一块工业地重划.也是道路打通可以纾解车潮.但只要过了民族路以东,因为发展成熟的老区.完全无法有任何可以规划的新开道路去纾解.所以未来不但交通无解,还会在通车之后交通更糟糕.因为通车后,红绿灯要等轻轨.所以红绿灯时间会更混乱.

台北市是尽量让交通变顺 高雄市是尽量让交通变卡红绿灯故意给你不连贯 逼你搭大众运输 笑死为大众运输而大众运输 根本忘记交通的根本目的

台北开车骑车有比高雄顺？

没有 因为车太多 但是高雄车这么少还可以这么卡就...XD

东大顺路那边已经晋升为假日的台南了...XD给你参考.有兴趣自己开车去一趟.

轻轨开通会更惨 持续全面禁左转 号志还会整路变智障有几个红绿灯就等几个红绿灯 XD

..此案为自住的人设计 那格局XD

希望如c大说的，农21能动一下那边农地价格很高

政府故意在教训那些农21贪得无厌的地主当中..XD之前说要农建地1:1才给都更,就被政府放生.

高雄台南只有学生才会搭大众吧

轻轨学生比例没有退休者及观光客多

当然是买来加50%卖，不然怎么变富豪？

c大饶命，我们只是小地主，不过有些人收购不少，开协调会的时候确实也是卡在那边

因为农21是公办重划,因此需要一定面积的地主同意.之前就是不同意的地主持有面积超过比例,作罢.之后就进入全台湾农地重划困难后时期.之后就被冷搁置.现在市府都以重化工业地为优先.所以农21还不知道要等多久.目前冷到一点迹象都没有.

新北市看起来是工业地没错

而市区因为还有好几曲可以重划,政府也不急.

塭仔圳 二重全部都是工业用地

谢谢ceac大说明推文的含金量爆高XDDD

并且西侧还有鼓山台泥的重划,还没完成.大家都忘了鼓山台泥...满有趣的.

回C大， 琴棋10的爱河水景非常好， 个人觉得是河西第一

棋琴最高阿...当然总价也最高.昆廷老板就住那一栋.https://reurl.cc/5MmE8Vhttps://reurl.cc/0E3y6l

确实，农16我们买农地时一坪是11万多，到现在也30几年有了，以前大顺路只到旧龙华国小那边而已，根本没通到中华路，龙子里的人都要走2133巷出去

鼓山台泥未来的定位比较往那边走？

公办重划分回45%....目前住4应该可以成交100左右.你可以算一下价格.不过重划后面积要破3xx.不到3xx会被打折.

鼓山台泥会跟美术馆或中都有连动吗

鼓山台泥也不大,也是视同美术馆延伸.要够大才有办法独立成为一区.中都看起来不小,但因为湿地和窑厂古蹟占据了大量面积.所以实际住宅面积并不大.反而光阳总厂那一块,他实际住宅面积应该会比农16还大.

农16特京城不是已开工？

你说哪一块京城?

龙中191

农16还有好几块地没动，到是美术馆特区盖了很多

龙中191我记得有围起来,原来动了喔.还停留在跑环评的阶段.

最近政府好像在跟唐荣谈 新闻有报 69期重划区什么三部曲的

下午去运动再去看一下，现在能盖的就几乎在龙胜到裕国这区块，老四川到林皇宫那区要盖应该是还要很久

69期 1.中都公园 2.九如路桥平面化 3.唐荣土地开发.唐荣那一块本来有说要搞商场,现在不知道会不会转弯.他如果搞商场会类似天母高岛屋那种区域性商场.非巨蛋 义大 富邦那种.但是私人企业的规划永远都无法预测,大老一个念头就可以转弯.老四川到唐荣那一块,京城和雄刚还没乔好.雄钢吃了角地和南屏路整面.但是很薄.京城是里面那个大停车场.京城想要买雄钢那一块,雄钢不卖.之前一度买新闻说雄钢要倒了,想要银行断雄钢金流逼卖.雄钢生气,把雄钢花园美术馆坪数改大以示不爽.后面还造成雄钢花园美术馆很难卖(不过子鱼买了..XD)

原来有这段XDDD

农16那区我是觉得很不错，当然美术馆也很好，中都应该是还要20年的发展时间

西卡大大那神秘的71期有啥消息吗 3q

71期大概在等火车站2025年完工.

我爸妈虽然住亚湾，但有雾霾或是缺水的时候就是个来住儿子家的好理由XD 话说美术馆那边真的太热了…高雄到台北一个多小时而已…

自立中华那片工业区早晚还是会开发的.宏圃也插旗了

主要是光阳总厂那边送中央审要重划.那这样自立中华重划时间,至少20年后起跳时间有点久,大长期,大概要财团等级的才会这样布局.资金没很大,不会追那么远得大长期

高雄会热 哪里不热最近自立路开Ktv 也蛮热闹的

可是有钱人会希望门牌是美术x路开头

赶快帮我把美术馆炒高

祥城秒变ktv 第一排 笑死

那个KTV满蠢的..XD

那个KTV变成了旁边新建案的公设了，惨

公设自带ktv 和活虾吃到饱 棒棒的

你是代销吧 XDD

国际管好几间卖很久耶 有秒杀吗==

我之前住鸟松凉爽很多说，可能每次去美术馆都是大晴天吧，地上又都是白沙…美术馆真的热…

笑死

风水宝地

一堆重划区资讯 c大梗真多

不觉得景观比美术馆好耶

那边没生活机能就算了，附近不是工地就是闲置荒地，靠近愿景乔那边往内还好几家工厂，特别是有一家不知道是药材仓库还是工厂，味道很浓(虽然满香的)最重要的是，那边会淹水啊，泄洪池就是拿来缓冲淹水用的，住在泄洪池旁边是要？

没面公园的说成交要50 呵呵 傻子才信 傻子才买

面后栋大概47成交落在47～57

Ceca 你那段高雄人为吃可以跑半个高雄市的言论应该是发在高雄板的，这我有印象

中都不错啦 地主单一健工，愿景轩，老新，牛角。幼稚园都同一个地主，租约稳定

直接讲结论喷爆好吗？问就是喷

发哥那个成几间啊？47-57太唬烂坐等实登出来打我脸

中都有些是玉带环腰

我也是听带团进去的人说的 我是完全没兴趣

两个月后看 不用急

买美术馆是有赚到钱啦，但大部分人都自住的，谁会去卖30几万，然后买50万的房子来住？住了20年，好不容易周围发展起来了，现在又搬去个没发展的地方，无法想像

中都湿地那边夏天臭味陈情很多，尤其是水位低的时候很明显

原来雄岗跟京城为了南屏路互干XDDD

你好像代销 XD

哈哈 我不是代销 但我是管代销的 我当过建设公司专案但时间没很长 略懂略懂 建设公司有很多学问可以学的ceca大太强了XD...回文有一半以上我看不懂 我再多自我学习^^

Steven是你？

他是谁