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张金鹗解析“4因素”：房价跌势挡不住！
房市专家、政治大学地政系退休教授张金鹗近日于西门町摩斯汉堡3楼艺文空间举办“山
海日的黄金岁月—张金鹗的风景与古厝”画展，共展出24幅画作，包括13幅台湾各地走过
的风景以及11幅台南Long Stay看到的古厝庙宇，颇具气势，画功不错；对于房市变化越
来越有感、屋主降价求售的物件有增多情形，张金鹗在现场接受专访时提出房市看法，量
先价行，今年整体房市交易量大减，预售屋销售量与去年相较 、更是下滑相当严重；他
表示，在交易量持续下降、景气也预期会衰退，加上4个因素“层层叠加”，房价下跌势
必将越来越明显。
国内近年来的房价高涨相当多，尤其是中南部有科技园区议题的区域，房价更是“暴涨
惊人”，包括台南、高雄，整体房价涨幅2、3成都不夸张。但如今交易量大减、房价也
开始出现松动，张金鹗表示，房市为量先价行，今年整体交易量大幅下滑，预售屋销量
跟去年相比更是衰退严重，“普遍民众认为房价会跌的预期心理，目前已看到中古屋、
成屋的价格有下修趋势，议价空间变大”。
张金鹗指出，量先价行，今年整体房市交易量大减，预售屋销售量与去年相较 更是下滑
严重，几项因素“层层叠加”，房价下跌势必将越来越明显。图／好房网News记者林和
谦／摄 张金鹗说，预售屋价格虽然目前比较坚持，有些建商口袋较深、或许还可以撑得
住，不过随着现有余屋量、以及这几年预售案推案多，而明后年将有大批新成屋出现；
他提及4项因素认为，整体房价及预售屋价下降情况势必将更加明显，包括：1、国际
及两岸外在政经情势困境，造成整体经济衰退；2、房市金融紧缩及利率持续上升；3、
从成屋销售时间拉长到预售屋销售率大幅下降，空余屋逐渐增加；4、选举前后政治及
房市政策的不确定性，造成民众等待的预期心理等。
张金鹗指出，上述2、3、4因素的冲击，会造成有些建商出现资金周转困境，而必须考
量到资金周转问题，因此一定会求“先卖先赢、先降价先赢” ，至少先有资金入袋，
至少压力也不会这么大。 他建议，若原本有打算买房的首购族、小家庭、换屋族群，
但还没下手的，建议目前多观察市场及价格变化，要多看屋、多比较，应该可选择到
适合自己、又较能负担的住宅产品。他指出，近年有些区域的房价“不断膨胀、价格
大于价值”，都将使房市出现疲软情势。
心得：
最近的房市，像极了刚感染COVID-19的患者
估计之后就要开始全身酸痛，接着呼吸困难，如果还不赶快停损就医
大概率要入住白沙湾陵园了