最近不知道是选举到了还是怎样，一堆空空又开开心心出来喊居住正义。
先讲结论，台湾现阶段的制度因为持有成本低，
所以极度缺乏房价下跌的环境，以下用几个数字呈现给你看。
房屋的持有成本主要有三大类：
1. 税
2. 贷款的利息
3. 房屋管理费/整修费。
我们先讲税。
在我们独步全球的税基基础下，如果你持续相信税率或是囤房税是关键因素
，那你真的病得不轻。
以台北市一间4000万左右的房子来看，一年的税大概5万以内打死。
再来是利息，这边要注意的是，尽管多数人不会真的去精算，但其实大家在做决策的时候
，会下意识贷款的利息与本金分开考虑。
其实这也才是正确的财务思考方，毕竟本金部分相当于存款，
只有利息部分是归属于持有成本。
以现行的利率条件，4000万贷8成，一年利息大概50万左右，
更值得注意的是，以多数人最喜欢的本利平均摊还来说，这个数字会逐年降低。
最后，是管理费。
台湾人力有多便宜我们就不说了，一年管理费可以花到5万左右应该也算豪宅等级了。
你可以想想看多少家庭年收入的人会买4000的房子，
然后你就会发现，他们的“所得-持有成本比”超爆低。
然后你再把这个持有成本叠加到房价，
举例来说，第一年候用4060卖掉，第二年用4120卖掉…etc.。
你就可以发现，
只要一个超低的预期房价年增率就可以让一个屋主毫无心理负担地持续持有房地产。
以上面的例子来说，这个数字最高约为1.5%，
随着持有年限拉长，差不多会低到1%以下…。
尽管看着后照镜开车是不好的，
但你要知道后照镜反映的是整个市场理解的ground truth。
.....你可以回去找找台湾在那些时间的房价年增率会在1%左右。
因此你会得到一个很简单的结论，
也是市场上主流的现象：上涨动能消失的时候，一般人就干脆不卖了。
当然会有杠杆开太大导致现金流出现问题的人，但这种物件你买到了只能说是运气好。
你有这个概念，就可以理解为啥我们父母那辈为啥明明到处都是一坪5万的房子，
然后一堆人依然觉得利息太高所以不买房。
以及他们需要很高的预期房价年增率才能相信这个买卖至少会损益两平。
附上试算表连结，有兴趣可以自己玩玩看
https://tinyurl.com/fxefbay9
当然，把税拉高，把利率拉高，可以有效拉升持有成本，进而创造出房价下跌的环境
但我是不理解为啥要这样做就是了。
※ 引述《jasonmoon ()》之铭言：
: ※ 引述《nobody0303 ()》之铭言：
: : 如果房价不会跌
: : 那代表所有人只要把钱不断丢进房地产
: : 他未来就会一直赚钱
: : 但如果是这样
: : 那现在拥有房子的人
: : 根本不可能会卖掉房子
: : 因为只要持有
: : 未来就会一直赚钱
: : 那他何必要卖
: : 会有人卖
: : 不就代表市场还是有对未来看跌的人
: : 随着市场升息
: : 房贷的压力约来越大
: : 这群人就会越来越多
: : 到时房价怎么可能不会跌
: : 认为台湾房价不会跌的人到底是何道理
: : 谁可以解释原因
: 依照主计处的统计2020年台湾家庭可支配所得是1,079,648元，消费支出815,100元，储蓄
: 264,548元，住宅服务与水电瓦斯大概占消费支出的24%，大约每年是195,264元，也就是
: 全国平均每一个家庭每月花在住宅服务的价值大约16,302元。
: 我们再来看6都住宅服务的价格，我们扣除电费及燃料费，仅看房地租及水费项目，台北
: 市每年290,089元、每月平均是24,174元，新北市每年是199,554元、每月16,630元，桃园
: 市每年是199,090、每月平均16,590元。
: 以1500万为基准，头款300万，台北买公寓，新北、桃园买大楼，贷1200万，30年房贷、
: 利率1.74%，每月还款金额在42,810元，每年还款513,720元，30年后总还款金额在1,5411
: ,600元。
: 每月租金跟还款金额差
: 台北市 18,636
: 新北市 26,180
: 桃园市 26,620
: 若以还款差每年5%年金终值复利计算30年
: 台北市 15,509,972
: 新北市 21,788,531
: 桃园市 22,154,725
: 以每年2%年金终值复利计算30年
: 台北市 9,182,430
: 新北市 12,899,551
: 桃园市 1,3116,350
: 这是每年都要稳定获利2%，而不是用平均计算，如果中间遇到股灾，会根本达不到，例如
: 本金100万，遇到股灾大跌20%，本金剩80万，若要回到102万，当年报酬率要27.5%才有可
: 能回到102万，本金越大，恢复期越久，所以别以为谁能投资每年稳定5%获利，30年都能
: 每年稳定2%打败通膨就很厉害了。
: 但如果坚持用以租屋+投资来看，30年下来台北市租金总计花8,702,670元，新北市5,986,
: 602，桃园市5,972,700元，你30年租房最后600万～870万全部缴给房东缴贷款，30年下来
: 你有什么？
: 不用幻想自己是投资股神，差额可以每年用复利的方式获利超过5%，如果那么厉害怎么的
: 可能本业的能力买不起房，超过70%的机会是30年下来什么都没有好吗。
: 以房东来看，我每月贷款42000，房客帮我缴了24000元，每月付贷款18000元，30年下来
: 我只付了648万，但我获得价值1500万的房子。
: 到了下一代，我可以留1500万价值的房子给下一代，但你的下一代因为没有房子又要出社
: 会后再存10～15年的头期款才开始背房贷，前面10～15年依然缴租金给房东。
: 不买房，你下一代起跑点就是比别人晚，就是落入贫穷的世袭圈套，要想脱离世代贫穷，
: 就要从有第一间房开始。
: 为什么房价不会跌？
: 你去看本业赚到钱的人，有那个人不会买房？
: 你去看现在有多少人愿意再投入建筑业，盖一间房子人工就是这么贵，你知道料现在一个
: 月涨一次价吗？
: 就算房没人买也不会破盘低价出脱，因为利率低到可以撑，就算升破2%，一个月才多1000
: ～2000的房贷，你说每月多2000的房贷会让大家吓死破盘抛售上千万房子吗？
: 根本不会，会得是转嫁给租客
: 房地合一、政府补贴、升息，看起来是打房政策，抱歉这全部都是炒房政策，因为成本全
: 部转嫁给接手者。
: 结果这些没房的家庭可支配所得每月本来可能有2万，结果因为转嫁成本变成只有1.5万，
: 被政府抢走还不知道。
: 不要嫌台北新北贵，林三淡、青埔、基隆便宜的你又嫌塞车距离远，摸摸自己口袋能买哪
: 里就买哪里。
: 要跳脱世代贫穷，一定要从第一间房开始。
: 不要幻想房价会大跌了，只要成本可以转嫁房客，房价就不会大跌，想大跌只有一个办法
: ，就是大家都不要租台北新北的房就好。
: https://i.imgur.com/ZOwgTl6.jpg