https://udn.com/news/story/121591/6546051
谁说包租婆好赚？专家喊“买股不买房 才会是有钱人”
一直以来，总有不少媒体，喜欢报导有钱人的致富之道、投资思维的内容，或是富人的特
质与好习惯，例如像是：有钱人在花费上，总是很节俭与克制，不该花的钱绝不乱花；或
是有精准的投资眼光，勇于大胆进场…
然而个人认为，以上这些内容，多半是与个人人格特质有关，很难为所有投资理财大众学
习及套用。且一般大众如果没有从源头选对资产配置，恐怕就将注定此生，是否能成为富
人的最大关键。
笔者认为，这里提到的“从源头选对资产配置”，就是“买股，不买房”的重点。而这，
就要先从最近的一件，朋友介绍的投资案，以及笔者从几本最近半年，所看的书里的共同
结论说起。
前几天，有位朋友推荐笔者一个“不错的投资机会”。她说因为台积电在南科设厂的关系
，台南地区房子一户买价约700、800万元，但至少都能租到2万元左右！
尽管这样的年报酬率，也还有3%（假设前提是“完全没有贷款”），确实比目前银行定存
的1%左右高出甚多。所以一开始，笔者对这个投资建议，还真的是有些“心动”。
不过在经过一番冷静的思考后，笔者的想法，却有了不同的转变。简单先说结论：除非房
子未来准备自住，以上买房并出租以做为投资之用，恐怕是非常不合适的。
以才刚看完的《只有资本主义的世界（Capitalism, Alone）》为例，虽然它是一本分析
全球两大资本主义差异，以及探讨财富不平等的书。但是，里面的一些内容，再加上近半
年看到的，不同主题及内容的书籍中，居然有着与投资理财相关的共同致富密码：想要成
为有钱人，千万记得要“买股，不买房”！
首先在《金融诅咒（Finance Curse）》这本书中，作者Nicholas Shaxson指出，美国最
富的5%人，握有2/3的股份。且由于公司越来越优先拿利润，买回自己的股票，而非用来
投资，使得股价大涨，并造成股东受惠最大。根据Nicholas Shaxson所引述资料显示，
2015年，公司回购股票占公净收入的比，美国是110%、英国更高达150%。
另外在《大逆转：金融扩张如何推升不平等（Divested：Inequality in the Age of
Finance）》这本书中就提到：自1980年代开始，虽然美国全国的财富继续增加，但经济
成长的果实，几乎全都落入最富有的前20%家庭手里。富人（富有家庭）的致富方程式就
是：高所得→投资更多→赚到更多的钱→改善子女人生机会→财富移转→更为富有！
一般来说，富人的资产配置主要是股票（美国前10%的富人，拥有80%的股票，包括直接持
有股票、股票共同基金、退休帐户、年金和信托），中产阶级则多半是房地产；至于穷人
，则拥有最多只能稳定家庭生活，但对于累积财富没啥帮助的车子及房子，且可能欠下一
笔不小的车贷及房贷（经统计，一半人所欠房贷，大约是住宅价值的1/4）。
该书作者林庚厚及Megan Tobias Neely 认为，自2007年以来，美国社会不平等大幅扩大
之中，顶层所得一直能保持稳定，但底层60%人口的收入却下滑的原因，就在于房贷危机
，造成中产及劳工阶级家庭的财富崩跌。特别是家庭往往将很大一部分，甚至是全部，全
都重押在房屋的投资上。不但债务负担较重，也比较容易因为失业，或是遇到紧急医疗状
况周转不灵而债台高筑。
作者林庚厚及Megan Tobias Neely指出，有钱人虽然借得多，但利息也低。且有钱人的所
得中，有30%~50%是用于投资（以便赚取更多财富），而穷人则多半是“入不敷出”。
至于在《只有资本主义的世界（Capitalism, Alone）》一书中，专门研究全球不平等议
题、曾任世界银行（World Bank）研究物门首席经济学家的作者Branki Milanovic，就引
述2013年的数据指出，全美1%的富人，拥有一半以上的股票、55%的金融证券、65%的信托
产品，以及63%的股份，使得全美90%的财富，都集中在10%的富人手中。
这些有钱人的特征，主要是“有更多资产”、“资产/所得比较高”，以及“有更多不同
类型的资产（证券及金融工具占3/4，房产则不到10%）”；中产阶级的特征则是“资产不
多元（主要摆在房地产）”及“举债度高（2010年已高达80%）”。
为什么富人越富，但中产及穷人的财富，远远落后于富人？ Branki Milanovic 认为其最
主要的关键，就在于“不同资产类别的回报率是不同的”。他引述文献资料指出，从1983
年到2013年这30年间，有钱家庭的家户所得较高，是因为金融资产的表现，远胜过房地产
。
以金融资产为例，其平均实质（排除通膨）年报酬率为6.3%，但房地产的平均实质回到率
，就只有0.16%。如此之下，财富排名前1%的总资产报酬率，每年平均是2.9%，中间60%的
中产阶级报酬率，则只有1.3%。30年下来，以上的差异让富人的投资报酬率，整整多了
60%。
Branki Milanovic 整体归纳来说，富人的资产报酬率较高，是有以下三大原因：首先，
富人持有较高比例的长期报酬资产（资产组合效应，因金融资产报酬率高于房地产）；其
次，富人从资产收益的每一块钱课税较低（税率优势，因金融资产税率教低）；第三，进
入费用和资产每一块钱的管理成本低（低进入门槛效应，因为高报酬资产投入门槛高）。
且过去几十年中，同时有“高劳动所得（来自薪资收入）”及“高资本（来自资本投资）
”所得的人口比重持续上升。尽管富人许多收入，仍然来自资本所得，但很多人也是劳动
者。依数据显示，美国前10%高资本所得者，也是前10%高劳动所得者。
依照《下流世代（99%：Mass Impoverishment and How We Can End It）》一书作者
Mark E. Thomas所做的整理，美国GDP以薪资报形式分配给员工，在1980年代时为49%，但
到了2015年，就只剩下43%。从1980到2015年，整体GDP成长了147%，但薪资中位数仅仅只
成长1%。
数据显示，自1950年代以来，生产力成长呈直线上升，但从1980年代以来，时薪没有提高
太多。根据《竞争之死（The Myth of Capitalism）》一书作者Jonathan Tepper及
Denise Hearn所整理的数据资料，2014年时，美国执行长/劳工薪资的倍数是300倍（
303.4倍，2000年时，一度还高达376.1倍）。也就是说，“劳工正在以较少的劳力，生产
较多的商品；公司正在赚取更高的利润，可是，好处并没有跟劳工共享”。从另一个角度
来说，就是企业所赚到的钱，都分给持有股票的股东了。
以上，笔者花了一些篇幅，把这几本主题不同，但关于“富人之所以成为富人，且越来越
富”的原因陈列，就是想趁此机会提醒国内投资理财大众，千万要扬弃过往不切实际、没
有大规模真实统计数据佐证的错误迷思了。
以国内为例，根据过往资料统计，过去15年，0050 ETF的平均年化报酬率至少有8%（
https://fund.udn.com/fund/story/7488/6374780），以上面提到的台南700、800万房子
为例，除非年复利报酬率也能超过5%（如此一来，得保证15年的房价涨幅，要超过208%，
也就是由现行800万元，涨到1664万元以上才行），否则，投资0050的整体报酬率，将远
高于买房并出租。
但就算如此，从事不动产投资的人，还必须注意以下几大问题，首先就是“初期投资金额
不低”。且正因为单次投资金额过大，投资人就很难因为“标的分散”，而降低“选错标
的”的风险。
其次，由于投资标的过于单一，未来就算要脱手或转换投资标的，也很容易因为标的（房
子）先天上的特质，而比一般标准化的投资标的要困难一些，且时间延长。
再者，只要是出租，就有可能遇到“空租”，以及房屋维修费用等问题（有兴趣的读者，
也可以参考此文：
https://www.cnbc.com/2022/08/11/millionaire-and-real-estate-expert-dont-buy-a-home-unless-you-can-afford-to-waste-money.html
、https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4023507。当然，美国在房地产持有的
费用及税负上，比台湾高出非常多）。以上种种，都会影响（降低）整体不动产的投资报
酬率，值得想要透过房地产投资而致富的民众多加参考。
心得：
简单讲，富人的特征是，主要投资在股票上，中产阶级和穷人投资在房地产
而中产阶级与穷人的差别在，中产阶级是买来自用和租人
穷人则是贷款买房或是租屋。
各位房子买整排的大房东怎么看？