※ 引述《H2 (超级喷火龙X)》之铭言：
: 连结：
: https://reurl.cc/8pq7Gb
: 内文：
: 陈先生表示，签约后，将自备款10%、共96万
: 元汇进星展银行专户，以为建商有采用履约保
: 证、专款专用，购屋风险不大，“不只是我，
: 包含其他30多户都这样认为”。未料建商随即
: 发生财务问题无法续建，迄今2年，大家仍是
: 住在旧房子，一毛钱都还没拿回来，已经求
: 助无门。
https://imgur.com/2Xd0bag
科普一下实务的履约保证
o不动产开发信托与价金信托
o这两个是最常使用的
基本上就是把钱放在银行，盖到哪跟银行请领到哪
而不动产开发信托跟价金信托的最大差异
就是不动产开发信托的钱
建商可以抽出来支付
建案广告、建筑师设计、工程施作等费用
所以大型代销大多采用不动产开发信托
o价金返还
钱放在第三方银行或是建经公司
当建商倒闭，价金可以返还给购屋者
这是条件上看起来最好的
但也是我卖了11年，快30亿的总销售额没遇过的
因为建商收到工程款是要拿来盖房子的
如果钱都放在第三方金融机构拿不出来
代表干脆先建后售就好了
搞不好三年后盖好价格还比较高
所以在双北市我个人跑过这快25个案子都还没遇过
我也不太理解，为什么建商要采用价金返还
同行跟公会担保那个就没什么特别的
有人相信当保人吗
: 郭先生说：“这块建案因为还没有开工，对星
: 展银行来说，最快解决方法就是处分抵押土地，
: 风险最小也最快；至于已购户部分，不管是有
: 无建商接手，目前眼下条件，几乎是没有得解
: 套，几乎就是要认赔。”
: 然而，
青慕淳是108下半年推出的个案
格局做不错，四平八稳，单价45万在当时也很合理
看起来都没什么问题
但最大的问题就在，建商都还没有动工就出问题了
销售期是2019年8-10月
但在2020年星展银行就有异常以及扣押公告
https://imgur.com/75Wz8hR
https://imgur.com/G0lr0dm
2021年3月新闻出来已经来不及了
已他的时间轴来看，根本没有什么缺工缺料成本上涨问题
当然我不知道他的实际状况，但建商一开始到底是想好好卖房
还是...........?
: 观察这次“青慕淳”沦落到“拍卖土地、
: 承购户拿不回钱”的地步，其中问题就在于采
: 用的履约保证机制是业界最常用的“不动产开
: 发信托”，举凡建案广告、建筑师设计、工程
: 施作等费用，都可以向第3方机构支用这个信
: 托资金，最后结果却是信托资金被支用了，建
: 商营运 问题、建案无法盖下去，
: 事实上，内政部规定预售建案须提供履约保证，
举另一个案子
https://imgur.com/4ebe2Ge
林森北路上的松下国宾
中山区豪宅“松下国宾”于2019年因投资方“松助开发”申请破产
，衍伸出涉嫌坑杀住户与地主，沦为烂尾楼。但在2年后，该案由
中登建设得标、接手投资，并与日商松下营造继续兴建，重回市场。
“松下国宾”案场人员表示，当初发生烂尾事件时，松下营造担心
影响商誉，仍非常积极想完工，才让该案能在短时间重生。中登建设
则看好该区域周围的都更潜力，认为此案颇有投资价值，因此出手投标。
负责代销的宽和行销表示，“松下国宾”工程进度已达9成
中登建设相当满意松下营造的积极配合，预计8~9月会拿到使照
目前尚未公开，先广发广告是想告诉大家“我们回来了！”
并预计于10月正式公开。
松下国宾当初也发生差不多的事件
但差异是松下国宾已经盖到一个程度了
下一手建商只要继续拿些钱补工程
最后面还是可以欢心愉快的交屋过户，产权移转
而且松下国宾结构体也好得差不多
真的工资涨也是涨后面一部分
而且对建商来说，赚钱并不是赚那15~20%的工程款
而是70~80％的贷款，那才是放得进口袋的
看看松下国宾，再看看青慕淳
一个应该是盖到一半出包，只好倒掉，好险有人接手
另一个应该就是出来.....不好说
结论
要如何避开预售地雷？
1:挑大公司，上市公司"相对"不会有问题
2:挑较有诚信实绩的公司
3:持续有推案的公司
4:本身有营造厂的公司
5:不是一案代销或建商
但这个社会还是有绝对恶的存在
买成屋或是中古就会比较好？
算一下比例我想未必
不管买卖什么，金额越大风险越大
下定前请先翻阅公开说明书
或是多认识一些了解业界，深知业界生态
又愿意分享的房地产专业人员也不错