1.新闻连结
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2.内文：
报载六都预售屋市场1到4月销售率剧减三成以上，高雄缩减约六成，台中缩减约四成，大
多数专家对未来市场抱悲观态度，甚至有人臆测今年房市恐有反转危机。房市趋势专家李
同荣分析，预售市场前四月销售率大减关键因素在于两大杀手：
（一）投资客狂倒货，市场产生多杀多现象。（二）短线炒作收敛，预售主力缩减五成。
预售市场短空长多，目前仍不足影响到多头走势。
从5个角度观察分析，近期成屋房市降温现象
李同荣认为，预售供需一增一减，市场产生极大落差，但就1到4月与上季比较，数据仍有
季节性强弱分析上盲点，尤其中间有农历春节的假期影响，通常第一季会比上一季旺季表
现较为逊色，但从整体房市观察，5丶6月份因疫情扩散影响与升息因素干扰，全台房市无
论是预售丶成屋，都已出现降温现象。
李同荣特从近期成屋房市表现降温的5个角度观察分析如下：
（一）成屋交易量微缩：5月年缩减7.73%，惟1到5月比去年同期小增0.7%，显示刚性需求
仍强。六月可能因疫情再缩减，上半年交易量比较去年同期可能会呈现衰退现象。
（二）平均价格涨幅收敛：六都成屋房价涨幅由2021Q4的5%降至今年Q1涨幅3.17%，涨幅
季增率下降不少，今年Q2预期平均涨幅会再缩减。
（三）房贷余额年增率下滑：中央银行六月27日公布建筑贷款余额统计，今（2022）年5
月全体银行购置住宅贷款（房贷）及建筑贷款（土建融）余额各为9.091兆元、2.926兆元
，双双续创历史新高，不过，5月房贷余额年增率降至9.2%，创下15个月年增率新低。
（四）土地交易量萎缩：资料显示，今年前五月土地交易共722亿元，年减41%，为四年来
新低，显示建商对后市持保守态度。
（五）增值税收缩减：根据财政部最新统计，累计2022年前5个月土增税实征净额451.7亿
元，较2021年同期减少13.5亿元，减幅达-2.9％，代表市场交易量有下滑迹象。
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次看懂
两大杀手关键因素，影响预售市场销售率下滑
李同荣近一步分析，预售市场前四月销售率大减关键因素在于两大杀手：
（一）投资客狂倒货，市场产生多杀多现象：早从去年底内政部开始酝酿5大修法，针对
预售市场拟采取禁止转售政策，消息一出，投资客从今年初就开始猛倒货，由于投资客进
价低，大咖小赚就出，小咖不赔就售，因此与建商的推案产生排挤现象，引发预售市场多
杀多情况严重，此种现象，李同荣早在年初就提出警告，如今果然印证，目前建商新推个
案必须看质量，否则短期内销售率难有较佳表现。
（二）短线炒作收敛，预售市场主力缩减五成：房市因疫情加剧、政府打房、升息压力，
房价涨幅如上分析逐渐缩小，加上政府对预售禁止转售的上方宝剑未出，短线炒作逐渐消
迹，这与前两年除了大台北以外，预售市场几乎存在50%以上假性需求，炒作情况严重，
如今市场供给上，推案量续增，而需求量减半，市场供需一增一减，当然销售率会大幅降
低，并不意外，同时也不见得就是坏事，市场不必过度恐慌。
房市未来表现不会群魔乱舞，多头市场仍会延续到2024年。
李同荣最后表示，房市降温是事实，但谈反转向下仍言之过早，他表示，预测房市最容易
陷入当下悲观情境，当前疫情仍处高原，升息压力会持续，经济增长放缓，多数专家对未
来房市持保守甚至悲观立场，从数据显示分析，短期房市的确有降温迹象，分析主因有二
：（一）疫情扩散影响。
（二）升息心理预期。
李同荣逆势预测，只要第三季疫情趋缓，交易量虽不会有去年的报复性反弹，但交易势必
回温，同时，预售市场少掉短线炒作可谓短空长多，预期下半年市场会走的更稳健，房市
未来表现不会群魔乱舞，要看区域发展题材、看个案品质优劣、看产业进驻与人口净流入
等等因素，房市目前没有明显反转讯息，市场价量会在温和成长中延续到2024年
3.心得：
李同荣其实预测房市算蛮准的，之前预测房市在2018年开始反转，最近他认为，在升息跟
疫情的因素下，房市会开始降温，但是房价不太会有太大松动，只要疫情稳定，升息预期
心理也慢慢趋缓，房价仍会缓涨到2024年。