看到很多网友针对定型化契约有很多疑惑
正常人都没有受过专业的买房训练
看到写满法律文字的合约审阅本
通常都会很崩溃
消费者崩溃完 就换销售崩溃
一本合约签个5-6小时大有人在
所以抛砖引玉写这篇
定型化契约跟法规年年在改
上网找的法规新闻有时候都是旧的
有许多法规一直在变
如瓦斯外管费谁来缴
车位为什么没独立权状
履约保证的种类跟差异等
看网络上很多人介绍
但都没有切入到实际面
所以本文用最简单的方式深入浅出
看完就放心的签吧
https://i.imgur.com/CFwkZq5.jpg
我个人把定型化契约切成三大项
越前面的事情越重要
比方买卖双方 审阅期
基地位置 楼层坪数等
越后面的越不重要
如代办瓦斯水电 公寓大厦管理法
这个看过翻过就可以签掉了
https://i.imgur.com/b7ZgWYK.jpg
这两条是整本合约书最重要的
现在代销卖房子
一定会让客户回去审阅五天
只要在审阅期内订金都可以全退
现在的合约书已经被主管机关稽核过
只要字样有问题 我们就不能签约
也不能让客户在上面加注字样
所以虽然美其名为合约审阅
但大多数都是趁这五天回去天人交战
到底要不要买这个房子
第二条是最重要的帝王条款
买方应确保广告内容之真实，广告宣传品及其建材，房屋平面图，位置图都是契约的一部分
这条讲的是现场的销售海报，广告
都是合约的一部分
不能跟方便面一样 写本封面仅供参考
因为合约就这么一本 篇幅有限
没办法把所有东西写进去
所以广告效力这条涵盖的内容相当广
除了样品屋里的假花 假书 假衣服
会特别加注 此为设计师装修外
主要交付的马桶 水龙头 厨具
都可以把现场样品屋装设的建材拍照
未来当作交屋的纪录
但因为上述提到的马桶 水龙头 厨具
都有可能在三年后停产或是改款
所以实际交付的产品等级
会在第二章节的建材设备上说明
但如果没有停产或改型号 市场也买得到
就要以当时样品屋上的产品进行交付
https://i.imgur.com/eN6M7Ue.jpg
3，4，5条主要是产品履历
基地座落的位置在哪 面积多大
哪一层哪一户，车位尺寸大小等
基本上只要跟销售对过
主建物 附属建物 坪数正确就好
基本上签约时都会用分坪表对过
消费者只要对车位 坪数 总价就好
https://i.imgur.com/H5NDXLm.jpg
6是找补 房子是人盖的 多少会有误差
多盖给你你补钱 少盖给你退你钱
而室内面积会由主管机关来检查
未来有机会会再解释如何正确的丈量面积
一般来说 建商很少会盖到超过3%
因为误差超过3%可以主张全额退费
7是契约总价 跟红单对过无误就没问题
主要会分拆主建物 附属建物 阳台 等
107年后的房子都不会有雨遮
所以对总价就好了
https://i.imgur.com/IrqYX7z.jpg
这是最多人问的 就是履约保证的总类
最多人用的 是不动产开发信托跟价金信托
两个基本上钱都是存到银行专款专用
不动产开发信托可以用来支付广告费用
价金信托只能拿来盖房子
一般建商使用不动产开发信托比较灵活
消费者最想知道的是
如果建商倒掉有什么保固？
这两个信托都是把钱放银行
建商盖到哪 拨款到哪
如果中间建商不幸倒闭
可能就要找有没有建商愿意接手
基本上都没有保固功能 只有代管功能
所以最后还是要回归到建设公司本身的体质
大建商相对起来会比较安全
而新闻网络上一致推崇的价金返还
通常很少建设公司用
因为建商盖房子就拿工程款去用了
怎么还会有钱返还
一般会用的都是先建后售 或是成屋建商
已经习惯盖好在卖
可能因为某些因素新案预售
才会采用价金返还 是市场上最少用的
同业跟公会担保意思差不多
大多是有子母公司的建商会互相保证
付款条件跟逾期处理就很白话
盖到哪记得缴到哪
没缴钱会有罚款产生
上列是针对定型化契约的上半截大纲解说
有疑问的欢迎提出