楼主:
a386036 (骷髅怪)
2022-05-10 19:38:40以下个人看法
只是保正重击目前绝大多数觉青爱的房型
到底是那种房子
中南部我不知那边多，我所知道新北最多，基隆也不少
这些主要建商东帝士 宏福 宏盛 宏国等系列盖的
而且是时代产物
但为何会有这种就是当年容积率管制开始
当年不少建商拼命卡建照去申请为了高容积楼地板
这类房子特色超高楼20-35楼不等，低公设，低管理费，中低屋龄，管委会小管但宽松
高密度开发，低栋距
屋龄集中在民国83-90年间完工，21-28年这区间屋龄
这最多在那
新庄。中永和。芦洲。汐止
三重 板桥反而较少
基隆在暖暖等一代山上
为何这类房子烂别碰？
这类房子
1.都是921前高楼建筑
2.抢建潮产物
3.低房价区域
4.非连栋式可分散地震力量
5.由于低价区卖便宜，建材不可能好
6.管理观念积累难以改变，才会的管理费
这类房子尤其1跟6会让社区房子烂很快
高楼建筑本身维护费较高，加上当时品质仍后续维护更高
现在....
你又低管理费一坪40-45这种就靠腰贵
有的甚至30块的，还大坪数最高上限
可是你知道一个管理员薪水该多少吗？
基本薪资？3万？3万5？
我们就用3万算，3万/月＋6%劳退18000＋劳健保雇主部分3000＋职灾险等
一个管理员就是3万＋5千
还有2个月年终=7万/12=5800多
7-30天年假看做多久，跟劳基法一些假，撇除国定假日以外一年抓12天一天就是1000
一个月一个管理员成本就是42000，万年三万仔的你也是拿了老板这金额
要符合劳基法一哨就是4人
当然不可能每哨4人主要的2班2人晚班一人
跟一些其他岗位
大概就8人吧大约33万
总干事 秘书也要花掉10万
清洁 机电 电梯保养
一个社区开销就是50万起不含其他修缮
还有10-20%公积金
保全物业公司利润
你社区几户？250户?你有月缴超过3000吗？
可惜这种大楼社区住户都在400-500户
每个月管理费800-1500
但这规模社区这样管理员数量，外加现在收发包裹，凹管理员做事的人
根本是血汗
就算要涨社区也会要你算到刚刚好支出，不存款
管理费收入长年收入=支出。偶尔支出超过收入下
当这些大楼体质不好下，再过10年也迈入35-40年
东西开始坏社区大
住户不愿意掏钱修下
大楼就会越来越烂又臭掉
为何会说这些烂
921后包含921中倒掉都是这年纪完工房子最多
消防出事死最多的也是这年纪
出事社区就不说那是痛
这时人会说住这的都是高知识学历份子
改建不就好了
你多
够高级就买更好了，都是装高级的人
改建？当年容积早用超过现在法规很多
外加你超高楼改建拉皮难度高
拆除在盖以现在物价房子建材标准，拆＋盖30万/坪，可能还不够
自费？多数人不要
要跟建商1坪换1坪外加补贴
那已经25楼高大楼要变几楼？
50楼一样建蔽率，房价能上80？给建商对半分，不然建商一样亏
卖不到80那可能要盖到80楼甚至101楼
可是别忘了原本栋距就很贴
再上去会怎样
只是这类房子深受万年三万仔与觉青爱
1千多不到2千
三房车位，24小时管理，可以使唤管理员
管理费便宜，公设低，屋龄不算老
可是再过10-20年呢？
现在50年老大楼，由于都12以下要变24楼不难，人家已经华丽变身
这时觉青又不爽，要免费改建，要更高级房子
作者:
good00609 (ken896532)
2022-05-10 19:44:00傻眼921前的建筑物都扛过921了比台南xx稳
作者:
tfct (小尼)
2022-05-10 19:45:00这种超赞的 当年新庄ㄧ坪16-17万现值不知道过30万了没 隔壁就是副都心
作者:
KrisNYC (Kris)
2022-05-10 19:57:0025200的劳健退公司负担就4792了 3万5的实际负担加算特休基本一个月年终摊下去要4万5以上很多觉青和正义青年都不知道吃掉它们薪水的就是它们最爱
作者:
lock7 (LOCK上将)
2022-05-10 20:00:00谢谢大神分享，中和景平路一堆这种的大楼
作者:
lch0425 (BaLa)
2022-05-10 20:01:00新庄当年倒的就这种的。磁砖四方型。楼高很压迫。
作者:
lcy317 2022-05-10 20:16:00基隆山海关 全中
这种自住算起来租金很便宜啊至于邻居 运气问题 贵的照样有很烂的看你要忍受每年涨租的恶房东还是可能的恶邻居
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2022-05-10 20:46:00达观镇 江山万里
作者:
jecko (振作....)
2022-05-10 20:48:00汐止有名的就宏国大镇 去看里面的屋况 管理 跟居民素质 的确如同本文所说的
作者:
F93935 (帥氣å°æ›¸ç”Ÿ)
2022-05-10 20:48:00作者:
jecko (振作....)
2022-05-10 20:49:00然后漏水 隔音 凶宅 住户吵架 一堆啊
作者:
WMV (珍惜现在)
2022-05-10 22:01:00去年今年这两年也是抢建潮吧
作者:
CIIIO (郭+)
2022-05-10 22:02:00台南高雄好像都有..确实这种住户品质真的...别遇到隔壁住捡回收的都算赚到
无聊 加价卖就好转嫁给下一个买家大不了租人 你是想买这边的房子？讲一些危言耸听的话
作者:
KrisNYC (Kris)
2022-05-10 22:27:00其实这算做功德 这些房子30年后真的有点麻烦处理当年不只是抢建而已 还一堆抢照压着 一直捐角地塞容积然后再那种技术不是很成熟的年代大规模山坡地盖超高层
作者:
tfct (小尼)
2022-05-10 22:33:00房价是副都心的一半 还是很好卖啊？只隔一条马路 房价对半
作者:
TEYU21 (恣意妄为)
2022-05-10 23:28:00谢谢分享
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-05-10 23:34:00三四十年都还能卖给下一手，其实没差
我是觉得管理蛮重要的 所以把宏国大镇的在几年前都卖了后面真的乱搞 一下禁养宠物 一下找流里流气的物业 真的鸟
作者:
NITERRO (Niterro.K)
2022-05-11 00:19:00台中也有，跟北部比不知道算不算多，大部分管理评价都不太好，这些大楼买气价格都不好
作者:
ozima (ozima)
2022-05-11 00:19:00感谢分享，本来真的有在考虑买宏国大镇，地点很不错
宏国我卖了三次 是真的蛮好卖 但素质真的有越来越差的迹象哪怕是投资我都还是觉得管理不能鸟掉 一旦鸟掉最好就是换掉其实手上物件本来就应该不停汰旧换新应该说汰弱留强才对 屋龄并非绝对
作者: idmaker (SMAN) 2022-05-11 00:25:00
有哪些建案能否举例一下参考
作者:
racoon151 (壹ä¼å£¹)
2022-05-11 07:59:00下新庄有个东帝士，每次经过都觉得很可怕
作者: jian0202 2022-05-11 08:14:00
感谢分享 这才是房版该讨论的议题
总干事的流动率比一般警卫要高 大概是牌照很抢手吧 XD话说当年林荣三是KMT的监察院副院长 算铁杆李登辉派的 宏国林谢罕见的弟弟谢隆盛是KMT国大代表党鞭 也是李登辉派当年的北部建商地主集团还是KMT的 现在大部分是DPP
作者:
FMANT (OE)
2022-05-11 08:40:00李敖讲过 两蒋封印外省挂做房地产 不然政权早就毁了
作者:
fundme (给我钱)
2022-05-11 08:41:00烂掉之前就会转手卖出去了 根本不用考虑这么多 投报率才是真的
作者: summerair11 2022-05-11 09:09:00
流动率高是因为有派系社区太多吧w
作者:
love0303 (Be happy)
2022-05-11 10:03:00推文提到的某社区我住过，管委会分两派系斗争，顶楼漏水迟迟未处理好...非常多问题，但它还是很抢手，房子两周内顺利卖出
大部份情况下管委的事情一般住户都可以不管，留点钱当保护费省心就是了
派系斗争我常遇到耶 反正社区有维护好谁管你斗争之前看到斗到管委会解散的都有还有社区每年区权人大会都吵到要报警或推挤的我住过一个社区超过十年没换总干事 超屌 也买过一个社区总干事到现在换过至少十个 没有一个做超过一年的我自己现在住的五年前派系斗争另一派全部被推翻 但是到现在也换第三任总干事了有的是住户太机车
作者: OxFFFF (65535) 2022-05-11 11:17:00
这篇不错，房版需要多些这类文章，谢谢
作者: sgxm3 (sgxm3) 2022-05-11 11:29:00
感谢分享心得
尤清任内给的变更 你说跟DPP好不好呢? XD达观镇是东帝士集团盖的 阿扁的好同学 在KMT也属李登辉派外省人做房地产也不是没有啦 代表性的就日月光集团当年在汐止伯爵山庄赚翻了 传说跟尤清与廖学广关系都好反而林荣三跟廖学广很不对盘
作者:
aal (生态小尖兵)
2022-05-11 13:11:00921台北才5级哪叫扛
远东盖房子是很晚的事情 直到现在都是以盖工商业建筑为主主要都是在活化开发自己的工厂土地力霸就很早了 在营建业着力很深 不过他比较算八大出身的不能算是外省人中高层 其实还有大陆工程啦 不过他算党外广三曾正仁是本省人吧 台中的地方派系家族论外省营建业财团 还是日月光最具有代表性 而且公司也是以营建业为最核心 反而现在的封测是大儿子好玩创立的 XD