※ 引述《a1l2m3m4 (嘎嘎嘎)》之铭言：
: 小弟近期遇到卖方投资客意图违约的纠纷，由于实在不知道怎么办。
: 想请教版上大大们的建议，任何资讯都可能对我有帮助，先在此感谢!!
: 不过我也知道版上不少人对跟投资客买房一事感到反感
: 但讲白了，如果有选择谁会加价向投资客买，不跟建商买，所以还请鞭小力点了
: ============== 以下文长慎入 ===============
: 1. 从前年底开始在新竹看房，原本天真以为可以好好议价和考虑
: 但不是隔天马上被别人用高价买走，就是屋主不卖了想要再加价
: 更遑论什么预售屋，除非你是vip户或投资客，不然开卖当天就跟你说哪几层都卖完了
: 然后端给你最烂的户型，看你吃不吃的下去。
: 2. 慢慢了解房市的疯狂，以及建商、投客的炒作模式后(优先给投资客买，让投客垫价上
: 去后，再把锁著的户型慢慢卖出)
: 眼看政府毫无作为，2021年初只好赶快上车跟投资客买了竹北的房子
: 过程中可以说一毛都没杀到，还得让卖方提前动用履保帐户约180w
: (*其中，由于建商换约时间规定，双方只能约定在某个工程进度，才将权利让渡，大概是
: 20
: 原本天真以为，应该都搞定了才对…
这边我看不懂
大概是 20
这句话是在讲什么?
: 3. 去年9月，卖方讯息传给我的仲介，抱怨我迟交了两天的履保金额，威胁说如果不按时
: 付
: 但实际上，履保金额的入金，是在权利让渡前把金额汇完就好，且履保金额的钱就算提早
: 汇
: 由于实在不知道他在靠北什么，在跟仲介讨论后，就把金额全数汇入了。
这里我也看不懂
威胁说如果不按时付
跟下一句但实际上
这是新一代语法吗?
我实在接不起来
我原先以为是电脑版被截字了
换成 web 版也一样zzz
: 4. 去年12月底，内政部发出预售屋禁止转约草案的消息，还溯及既往！！
: 立意好归好，问题是我们这些签订买卖契约的人该怎么办
: 你想打投资客，但实际上却打到自住客和少数现金流很紧的投资客
: 有赖房市疯狂涨幅，那些大投资客巴不得把房子收回去再加价卖
: 你要也好歹有个配套措施吧…
: 况且，即使投资客把房子退回去给建商，难道建商会以当初的价格再售出吗???
: 那肯定是不可能啊，那请问此举又是哪里帮助到自住客了，真的会晕倒
: 担心此荒谬没有配套措施的法案会让原本的契约失效，我开始联络建商
: 跟其他已购户组成群组和建商讨论提前换约的方式，希望能赶在法案上路前换完
: 过程中建商各种拖延推托，最终才公布换约时间，眼看剩最后一步…
: 5. 公布换约时间后，某一天打给建商询问进度，突然被告知卖方取消换约了
: 在没有告知买卖方仲介和我的情况下，当下想到的是，这个卖方打算要违约了！！
: 请教律师后，也寄了存证信函，告知对方请他尽速换约
: 接着就是消息时石沉大海，讯息已读不回
: 跟律师讨论的结果，由于签订契约时写的是第一版换约时间，所以现在拿他没辙
: 况且以违约金来说，这个金额也跟不上房价的涨幅了
: 于是我被困在履保金额卡住，180w被对方提前动用，对方享尽各种好处
: 还能等到第一版换约时间根据房市状况考虑是否违约的窘境…
: 再加上还有内政部禁止换约草案帮投客的助攻
: 面对政府、投客、建商夹杀，这一切令我无语，发生后短短一周时间我已觉得受尽折磨
: 想到这些事心情就低沈到不行，但还是得打起精神上班。
我看起来这案子很单纯
不知道你为什么可以写落落长一篇
整案就是单纯卖方目前已读不回
猜测是打算违约不换约
那很简单就是照合约走,
时间到不换约要赔你违约金
当然如果时间到他突然出现换约
那就是一切都你自己脑补
本来进履保的钱你就不能动
你的处境始终如一
至于对方有没有享尽好处,完全不是重点
因为你的情况都没有改变
整个案子真正要注意的
根本就不是你写的这一长串
不知道是你的律师废还是你没写出来
我认为你真正要注意的,是卖方的身家情况
因为你被动支了 180 万的履保
未来还有潜在的违约金要追偿
估算几来可能是两三百万的收益
如果卖方是个人头,那有可能会脱产
正常的不动产交易有不动产可以质押
你的钱是有保障的
但预售屋,只是权益交换,我不太确定
你们的私约能不能强制建商换约给你
因为我几乎不买预售屋
看看板上有没有预售屋高手可以帮你解释
但依照我过往的法律常识
你跟卖方的私约,属于债权行为
应该无法强制建商换约
讲白话点就是我觉得卖方可以做以下操作
1:直接把预售屋合约换给别人
2:脱产,不赔约金也不还180万履保
: 6. 目前的状况，询问律师只能安排调解，但调解要等至少一个月，甚至对方可以拒绝出
: 面
: 由于小弟实在没招，因此想请教版上大大们有没有好的建议? 谢谢!!
: 另外，也建议几点给正要买房的朋友：
: 1）若签订未来某时间点才会生效的契约，切记要考虑房市变化状况(涨跌、政府政策)
: 把能够保护自己的条款都写上去
: 2）履保金额不要给投资客提前动用！