房地产为什么最近一直涨
我们继续来聊聊供需
首先讲一下 成本就 土地+建物+利润
土地本身很有学问 根据每一区 有县市自己的建蔽 容积
有开放空间奖励 容积移转 危老 这边都是业内人士去PLAY的
但是要看成本上涨就看公开标售价格就好 这边自行GOOGLE 就会发现一直涨
营建成本分成 工+料 工钱基本上也是一直涨
料钱是会跟原物料进行波动没错
再来就是一些劳安卫杂支 销售 有的没的
看来看去 所有成本要素
1.土地 几乎只涨不跌
2.工资 几乎只涨不跌 看基本工资就知道
3.料 跟原物料走 有机会跌 但是会越垫越高 因为料钱也是经过生产出来的
4.其他开销 几乎只涨不跌 (安全设施 夜间照明 废弃物清除 洒水车 植栽美化 政府规费)
好 再怎样脑空应该都会承认 房地产成本只会越来越高
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接着说说需求 这是最有趣的
1.从98年到109年低度用电比率持续下降
2.屋龄50年以上空屋率极高 40年以上也是满高 10~30年有比较低的空屋率
3.目前有在使用住宅 全国大概800万户
这里假设大家至少希望换到921之后房子 就抓个屋龄20年吧
我找了一下资料 确定自己应该没找错 超过20年屋子 竟然有75%....
到目前以上 是说明市场非常稀缺20年内房子 话说20岁也不是新房了
不过这些也不是什么新资讯
比较可怕的是
从数据来说 大概40年以上房子大家就开始厌恶
说真的 合理 40岁房子住起来真的有点过时
那目前台湾超过40岁房子有多少比例呢
也不多 大概是30%初头 但是 30~40年 也大概20%
所以30岁以上房子大概是50%
之所以抓到30岁 是因为时间是一直在推移 刚好我又想抓10年
"台湾在10年后 会有50%房子 居住者希望换屋" 在这就说400万户的需求
100年资料到现在 大概一年最多不超过10万户取得使用执照
当然 从总楼地板面积应该会比较准 但是这数据浮动有点大 不好讨论
简单来说 我们当年青壮年人人口太多 大量住宅兴建于当初
随着时间推移 我们不只没办法处理人口高龄化问题 连屋子高龄化都炸开了
现在能解决方式应该是狂盖小宅 满足基本居住需求
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结论强调的是
接下来十年只会越来越缺房子
而且不管房价是涨是跌
因为成本就是上升 政府也没有要便宜卖地的迹象
即使薪资房价比太低 导致房地产急冻 进入收缩循环 也会用量制价
有趣的是 用不兴建 少量来顶住价格 只给买得起的买
现在一坪15F 4拼 大楼 很标准 居住品质中上的建案 成本一坪11~15万
土地我们随便抓一下 配一点利润 至少一坪要卖20左右
好 遇到景气不好崩盘 市场只愿意接手15万一坪 那会怎样
很简单 建商不盖 盖一间赔一间 不用怀疑
而且建造成本不可能降
最惨的是 这事情只会随时间推移变更严重
从成本上升
需求持续增加
供给却因为政策关系 开始下滑
这波上涨的完美风暴真的很无奈
当然市场会自然调和 就是屋龄50年也继续住 因为买不起新房
不过火灾+地震风险实在是隐忧就是了