小弟近期遇到卖方投资客意图违约的纠纷，由于实在不知道怎么办。
想请教版上大大们的建议，任何资讯都可能对我有帮助，先在此感谢!!
不过我也知道版上不少人对跟投资客买房一事感到反感
但讲白了，如果有选择谁会加价向投资客买，不跟建商买，所以还请鞭小力点了
============== 以下文长慎入 ===============
1. 从前年底开始在新竹看房，原本天真以为可以好好议价和考虑
但不是隔天马上被别人用高价买走，就是屋主不卖了想要再加价
更遑论什么预售屋，除非你是vip户或投资客，不然开卖当天就跟你说哪几层都卖完了
然后端给你最烂的户型，看你吃不吃的下去。
2. 慢慢了解房市的疯狂，以及建商、投客的炒作模式后(优先给投资客买，让投客垫价上
去后，再把锁著的户型慢慢卖出)
眼看政府毫无作为，2021年初只好赶快上车跟投资客买了竹北的房子
过程中可以说一毛都没杀到，还得让卖方提前动用履保帐户约180w
(*其中，由于建商换约时间规定，双方只能约定在某个工程进度才将权利让渡，大概是20
22Q3)
原本天真以为，应该都搞定了才对…
3. 去年9月，卖方讯息传给我的仲介，抱怨我迟交了两天的履保金额
威胁说如果不按时付款就把房子还他
但实际上，履保金额的入金，是在权利让渡前把金额汇完就好，且履保金额的钱就算提早
汇
由于实在不知道他在靠北什么，在跟仲介讨论后，就把金额全数汇入了。
4. 去年12月底，内政部发出预售屋禁止转约草案的消息，还溯及既往！！
立意好归好，问题是我们这些签订买卖契约的人该怎么办
你想打投资客，但实际上却打到自住客和少数现金流很紧的投资客
有赖房市疯狂涨幅，那些大投资客巴不得把房子收回去再加价卖
你要也好歹有个配套措施吧…
况且，即使投资客把房子退回去给建商，难道建商会以当初的价格再售出吗???
那肯定是不可能啊，那请问此举又是哪里帮助到自住客了，真的会晕倒
担心此荒谬没有配套措施的法案会让原本的契约失效，我开始联络建商
跟其他已购户组成群组和建商讨论提前换约的方式，希望能赶在法案上路前换完
过程中建商各种拖延推托，最终才公布换约时间，眼看剩最后一步…
5. 公布换约时间后，某一天打给建商询问进度，突然被告知卖方取消换约了
在没有告知买卖方仲介和我的情况下，当下想到的是，这个卖方打算要违约了！！
请教律师后，也寄了存证信函，告知对方请他尽速换约
接着就是消息时石沉大海，讯息已读不回
跟律师讨论的结果，由于签订契约时写的是第一版换约时间，所以现在拿他没辙
况且以违约金来说，这个金额也跟不上房价的涨幅了
于是我被困在履保金额卡住，180w被对方提前动用，对方享尽各种好处
还能等到第一版换约时间根据房市状况考虑是否违约的窘境…
再加上还有内政部禁止换约草案帮投客的助攻
面对政府、投客、建商夹杀，这一切令我无语，发生后短短一周时间我已觉得受尽折磨
想到这些事心情就低沈到不行，但还是得打起精神上班。
6. 目前的状况，询问律师只能安排调解，但调解要等至少一个月，甚至对方可以拒绝出
面
由于小弟实在没招，因此想请教版上大大们有没有好的建议? 谢谢!!
另外，也建议几点给正要买房的朋友：
1）若签订未来某时间点才会生效的契约，切记要考虑房市变化状况(涨跌、政府政策)
把能够保护自己的条款都写上去
2）履保金额不要给投资客提前动用！

QQ违约金不是房价一成吗？

去跟消保官申诉吧 ， 提告民事， 毕竟卖方钱真的拿走了

又还没违约要提告什么..你们合约的违约金到底多少

为什么要动屡保@@

说不定到你们换约时间就正常换了啊 阿灾

没看到你在哪个点上让他提早动用 怎么会答应啊？

你们的履保是他跟你之间？不然动用怎么会是给他用

新竹的投客吃相就是这么难看

应该是因为建商那边没办法马上换约所以你付给他的钱另外做了一个履保, 但既然做履保, 为什么你又要让它动支？

屡保的是工程款还是获利 还是都有有些获利会先拿

愿意先给就不用做履保了啊..反正目前合约换约时间还没到, 他不跟你调解你也是没辙

现在买预售换约根本自找麻烦。要准备一堆钱 还可能判无法转约。因为缺料工期都拉很长。直接买新成屋 或是已经经过大雨考验还不会淹水的中古屋比较省事。

好在换约时间也没有很远了2022Q3顶多再半年其实我一直无法了解为什么要买预售屋

好衰啊，看来买不到也死不跟换约客买了

换约合约压什么时间啊买预售屋可以选楼层格局啊还有客变

你买成屋一样可以选到爽 客变的东西都可以自己弄尤其现在买预售根本没什么选择

成屋可以选到爽 可是不是同一个物件在选啊

为什么要锁定一个建案不可

现在一般人几乎不可能选到爽吧

自住客的品牌迷思有时候更深

其实选建商 不如看成品吧

以前预售会比较便宜 现在预售都是加价卖了

确实 今年都没下手预售屋了新成屋现在又锁盘 不然就是只有2、3楼想要新屋的很尴尬 预售超贵新成屋超少 或是烂楼层烂车位很有可能3楼配b4这种之前还有一篇发哥的车位在b7

重大建设重划区第一案进去的预售会赚钱，另外头期不够但是薪水高的年轻人也适合预售

坦白说你没办法了 你绝对弱势 你只能好好跟他协商不然他只要以时间没到一直拖延卡住你的钱 你真的莫可奈何

履保的钱被拿去炒下一间了，赞赞赞

当初跟投客买，风险就是要想清楚，整天怪政府，何解？

一命换一命 除掉祸害

这个案例是投客因为涨幅利润所以要违约吧至少身边听到换约风声的都赶紧加紧脚步在换单纯投客拿预售屋换约当借口违约而已

履保就是一种保障 结果还开后门给他先挪钱

红明显 看你第2点就知道你fomo仔 投资有赚有赔 请节哀然后那位卖你的投客应该有看到你这篇 现在应该在窃笑 你律师都没招了 还能怎办?

所以其实到最后你没损失啊 反而赚到违约金 不爽吗？他动履保的钱 最终还是要还你啊

新竹真的可怜 买个房已经很贵了还得步步为营

时间到了帐面上没损失没错 不过钱先被绑在那还被对方拿去玩杠杆了 虽然拿到的违约金可能追不上你看上的这间的涨幅 但就当作不无小补吧

买成屋或中古吧！没你那些囉嗦事。甚至 一定要竹北这种一级飙涨区?你只能非这区不可?还有明明要抢竹北这种投资客最多的区。没注意疫情前房价波动趋势?不早点开始物色 等到卖方市场正式流行时进来被人气 你哦!不知如何说你

违约拿违约金呀，不还钱再告个民事拿 5% 年息

现在这竹北涨幅 卖方违约再卖还是大赚

竹北站前之星？2021年初买转约的话可能是买在一坪26-7万上下现在40万以上 对方一定超想悔约....

2020年初那时 在买房时就已经感受有扫房趋势。只能说你敏感度太差 在竹北这种区，2021进场就算晚了还买预售 真的没成屋或中古交屋再改装来的划算

帮QQ

还有别信政府所谓的打房政策。我猜你物色到2021才进场大概是观望 希冀政府有能力打趴房价吧？

人家也买了 碰到这种事也非他所愿别人想违约怪楼主干嘛QQ

时间还没到 契约不成立 但钱先无息借人家拿去玩了？

主要想表达 这时期就捧卖方懒趴吧别太硬来了！存证信函我要收到一定超不爽。再来要解约就逼卖方快解吧!不要气死自己了 真的诚恳给你的意见再来也劝原po你如果是真的所有自住因素考量只能买竹北当然我会站你这方。但你其实也是买竹北 因涨幅大。想之后投资自住型 那对你 我其实没啥好同情的。

如果看涨的比违约金多 想违约也没办法 就赔你钱而已拍拍

可怜

他如果愿意付违约金，赶快看别间吧，等等他拖着你资金，不能立刻换约不敢碰，谁知道政策什么时候急转弯，没办法过到自己名下太可怕

只能祝福原po能换约了...想当初去换约还被前屋主酸一波，说什么周围的人都叫我毁约，毁约赚更多

当初直接跟建商买就可以避免这些麻烦了 因小失大

新竹请买成屋谢谢

能够跟建商买谁想跟投客买...就是买不到东西只能跟投资客买

整天骂投客 结果还是加价买投客的 何必呢?我也不看预售屋 成屋可以马上爽为什么要在那边等买卖也不用一堆毛 反正预售屋盖好2-3年不也成了别人眼中的新古屋

前年底还没上？

一边打官司 一边找其他房吧，别碰无法”立即”换约的

还不如看中古 至少房子不会长脚跑 人的问题也好解决

新竹卖方就跟土匪王一样

成屋有得选谁选预售 就是成屋都剩下鸟户别啊

新竹成屋也没得买啊 通通被锁货 释出的物件都烂烂的 买了还变实登历史天价XD

目前新竹/竹北要买成屋/中古屋真的很困难，价格稍微合理或是条件好的，通常还没上架就没了，还在线上的几乎都是价格比预售高或是超过4000的

再过两年分红领完大家房贷都缴完了 旧的不会释出 然后又买新的两间投资 三年内有机会两千万以下的物件全面消失

每次要打炒房就你这种出来父子骑驴，囤房税下去租喔族又要出来靠北了

奇妙的id 感觉是小号 XD

政府没作为vs.政府影响我，今晚选哪一道？

新竹/竹北 真的要买换约，真的还是买可以立刻换约的保险

加油

帮推

卖方要赔你违约金 难道对方不还你钱吗？

他完全没违法 赔你180w 新竹的涨幅他还是赚 很常见请你放宽心~

可怜呀 买个房卑微成这样

难怪ceca大会说预售屋宁愿跟建商买贵也不要跟投客买转约

没看到签约内容，原文单方面各说各话吧。有签约内容再来讨论对错。

买预售屋就中古屋根本没得买啊不是每个地方都像台北高雄一样随时有大批中古屋不是只有竹北会这样台中之前市场跟青埔都有只是竹北特别夸张而已

中古屋屋主开银行鉴不到的天价

我还有朋友买新成屋胜2楼的当然现在预售我也不太敢碰涨到会怕

总归一句太晚买了只能说原赌服输不用在那边怪投客怪政府没人知道政策走向 投客也是有输的风险 只是这次是你倒楣

我觉得你只能自认倒霉 把违约金拿回来赶快找下一间，不要再花时间跟他炉了

摸摸鼻子领违约金吧要是我当卖方 我也会想违约

QQ

能拿到损害赔偿就很好..剩下的涨幅只能吞..

该不会是高铁第一排合新 宝咖咖的吧

这篇有扯 应该告的赢了

动用屡保也要你同意 乖乖吞下去

你也太虽了...他毁约至少会付你违约金，看开点...唉...我从头到尾觉得政府立意良善，但作法粗暴一堆建商锁时间，这种纠纷这两年不知道还多少

不是告的赢问题是赢了只拿到违约金现在是卖家赔违约金还赚很多问题

跟投客成为共犯，就要有被黑吃黑的心理准备

应该是合新吧

新古屋就政府房地2.0帮忙锁货顺便分一杯羹啊竹北现在5年内的新古屋跟日本压缩机一样非常稀有剩下就是那些阿斯巴六的建商，格局烂到爆。一层8拼10拼。主建14P跟你说2+1房我会笑死

惨

卖太便宜，我也想解约0.0

新竹/竹北真的难买房…没门路的消费者只能捡投资客手上的。更不用说投资客很多是代销、仲介买起来卖…

投资客卖买权的概念涨太多只好毁约了嘻嘻

就算你没买到房子 你还是赚了180万啊 还OK吧

拿到180感觉开心不起来啊

直接检举他红单转让阿

有拿赚到违约金再上来分享喜悦

把对方抓出来揍一顿

我只能说你蠢 但还是拍拍 要转念当个租屋仔没那么容易

有小孩的话推社区庭院 至少500坪 不然太小 倒不如去公园

你让他动用履保实属不智 外加碰到烂人他到时候应该用预售不得转卖这条来替自己找理由

你就是被板上一堆新竹投资客跟房仲骗了…..这里没那么单纯的..新竹买成屋 买预售很多都是被当….

哈哈哈哈嗨 韭菜

拍拍

拍楼上

看不太懂为什么可以动履保的钱？ 这样履保的意义在哪

好险我是跟建商买

好险我竹北已经买好两间了，新来的真可怜

投客版问这种问题一定被酸爆啊！根本逆风发文。