连结：
https://estate.ltn.com.tw/article/13355
内文：
文／瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监黄舒卫
经历了两年疫情冲击，虽然去年底又出现了传染力更强的Omicron变异株，但死亡率下降
，轻症者也越来越多，不免让国人松弛戒心，而欧美各国也在防疫渐现疲态之后，甚至产
生想放手一搏，以群体感染免疫与疫苗接种并进的提议。
当人们从2020年对未知的恐慌、2021年对疫苗的渴望，到2022年对疫后与病毒泰然处之，
随着量化宽松资金潮的大量涌出到有序退场的各阶段转折，也开始影响房产投资态度的转
变。前期的踌躇游移、中期的激情盲动到现在也应该是时候回到基本面，仔细评估减债、
缩表后，尚能维系实体投资动能不坠、需求如计画进场、资产价格坚实膨胀的投资区域。
从人口趋势、产业投资两大维度来看，桃园以产业腹地、交通条件、低价优势，吸纳北部
强大外移的产业及人口，而台中市近期产业发展大爆发，又是中部县市的枢纽，最有可为
。
从人口趋势来看，台湾已经连两年面临出生人口不如死亡人数“生不如死”的人口负成长
现象，但更重要的是社会迁移的变化，因为2020年人口净迁入是1997年以来首度出现负值
，而去年更从-33,978人扩大到-156,010人，其中移往外国的有18.3万人，是1991年有统
计资料以来最高，较过去每年4、5万的平均值有倍增的现象，因此如何能在人口自然及社
会负成长的逆流中成长，不但是确保城市活力，也是维系行政管理运作的基本硬道理。
其中全台净迁入/人口数的比值为-0.7%，台北市大幅流失至3%，但桃园、台中只有0.1%、
0.3%的影响，是六都中的资优生。另外，从各县市人口粗出生率来看，全国平均是千分之
6.8，但桃园市9.3，台中亦达6.8的水准，分占六都的一、三名。既然迁徙的比例低，出
生比率又较高，因此带动两市过去10年人口成长13%、6%，分居全国一、三名。
然而人口趋势虽然能为劳动、消费力背书，但真正拉动的是未来的产业投资趋势，因为产
业到位才代表有新职缺，新职缺又意味着新就业人口及家户消费的跟进。光用现在的人口
统计的落后指标唱衰市场其实毫无意义，因为台湾都市结构受惠于前所未有的产业、资金
潮，正出现产业聚落、人口的大洗牌。从建造执照核准量来看，台中去年作为零售百货的
商业类申请面积达6.4万坪，为全国第一，而桃园工业仓储类更高达39.4万坪是第二名的
台中的两倍多，两都的办公服务类更雄踞全台一、二名，可见未来磁吸工作机会的能量极
大。
在双北房价已高，新竹腹地有限，南二都的产业、商圈、房价发展不同步的限制下，桃园
、台中房市经历多次景气淘洗，外来买方的诱因最强、支援房市发展的条件最成熟，因此
也吸引最多的北部品牌建商跨境投资，中长期来看，仍大有可为。
心得：
台中建商听到的风声都是积极布局
等到年历年后开案都是准备大拉一波
涨幅虽然没去年厉害 但也足够让首购却步