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房价这么贵，虎年还能买吗？《苹果新闻网》整合各方投资意见，有学者提醒“小心为上
、人多地方不要去”；包租公、大咖投资客则劝“逢高出脱为上，复制去年暴涨幅度几乎
不可能，但也别幻想房价会有下跌，盘整机率高”，建议可挑选老屋5%以上的高投报产品
，一边对抗通膨。
近期全台房价一再创下历史新高，“虎年”最大利空就是政府提早出手，释出新年打炒房
、限制放款、升息等议题，连带削弱房市买气，不少投资客获利期待值瞬间蒸发上百万元
，从原来暴赚上百万元、现在加二十、三十万元就愿意转手，就怕“房市泡泡”遭戳破，
成为被宰的白老鼠。
因此《苹果》整合各方投资意见，对于虎年投资策略普遍有四大共识：“人多地方不要去
”、“买旧不买新”、“买小不买大”以及“价格下跌不易、待盘整见真章”。
对于市场的不确定性，怎么布局新的一年？包租公、房市观察员颜博志透露个人操作“新
屋只出不进、逢高获利”，他说，从去年开始房市出现不合理暴涨现象，背景来自失控的
成本上涨，但中间含有“大量水分”，也就是买气热钱的哄抬急拉，新的一年资金派对告
一段落，加上打房在前，要再次复制去年的模式不容易，极大可能是价格盘整及交易量缩
，机会成本降低，因此从去年开始“我是陆续出脱房产，持盈保泰”。
他认为，举例来说，台南因台积电的效益，外围传统的“蛋壳区”，预售屋甚至炒到一坪
三十万元以上，几乎是比台南既有蛋黄区还要贵，一坪三十多万已经买到当地第一豪宅，
“这不是哄抬是什么”，所以人多乱炒作的地方，新的一年千万不要贸然出手，待观察几
年后，真的有实质基本面进驻，才更容易掌握区域方向。
全台五都都有房产的颜博志透露，虽然各地房地产差异性很高，但就我今年的操作，除了
逢高出脱以外，应该不会再购入新屋，因为新旧屋价差断层很大，倾向保守稳健的方式，
首要评估投报率再出手。例如我目前观察认为，桃园、中南部的老屋就有不错的效益，租
金投报率换算还有“5%”，价差跟新屋近一倍，这就是我会持续出手的标的，甚至会积极
锁定破旧屋自行翻修，投报率会更漂亮。
另外他也特别提到，看好桃园艺文特区周边，若有2字头中古屋“我会闭着眼睛买”，至
于双北长期以来租金报酬率相对低，新年不列入考虑范围，而新竹因为有工程师“消费力
太强”，应该是最有支撑性的地方。
他也透露长年以来置的产小撇步，“我投资每一间房都会实际在周边住过几周，因为区域
本身基本面差异大，必须要了解当地收入、产业、环境，甚至未来的租客目标群及换手对
象是谁，都会先想好再下手，千万不要盲目跟风”。
近年从包租代管转向海外不动产、建设公司的优式租售管理创办人傅韦豪建议，虎年房市
新投资策略，首要原则：“买小不买大”。他认为，现在早已经不是坪数买越大赚越多的
美好年代，建议修正购买坪数以两房为主，不超过30坪为原则，进可攻，退可守，也是市
场上租、售需求量最大的产品。
其次是认为“蛋白更营养”，因为精华区房屋售价追涨，投资入手价更高，造成租金投报
率下滑，是非常不聪明的投资策略，套牢风险大增。另外“买旧不买新”最为保险，傅韦
豪表示，政府正积极打压预售屋，投资人更应该顺势而为，建议不妨暂时转战中古屋与海
外置产，都还有5~7%高投报收益产品，且没有买卖资本利得限制，低风险、高报酬，这才
是真正价值投资原则。
至于学界、德明财经科技大学客座教授庄孟翰指出，“新年得持续关注的打房政策与新草
案，但其实依据历史经验清楚得知，打房后，房价都必然呈现跌少涨多的趋势”，因此他
强调：“民众有自住需求，真的有遇到喜欢合适的物件，能力范围内都可以下手，不用过
于担心短期崩盘的问题。”
不过，单就投资置产层面，庄孟翰示警：“今年算高风险”、“在政府洒水降温后，对于
预售屋成交量会有一定影响，打房草案还有可能会持续影响市场，所以一般房价上涨有限
，反而是豪宅因通膨、贫富差距拉大，有可能再往上垫”。
回到基本面部分，庄孟翰提出数据认为，近年来的建筑建照远高于使照，全台共有超过三
十万户尚未开工，或是正在施工，以抢建潮2018年起算3年，今年交屋会有爆量现象，预
估下半年就会有明显增加，这时候就要注意到会有“供给转折”。
庄孟翰提醒，尤其是中南部投资热区、外围蛋壳区，下半年供给爆量一定浮现问题，所以
“涨幅太快的地方不要去、排队买房的地方也不要去”，他说，已经错过搭车机会的，就
不要进去“接刀”、就怕最后反而被“捕刀”，目前许多大咖投资客资金将转向中古屋及
海外市场套利倾向。
另外，今年准备购入预售的民众要千万打听好建商口碑，由于受到营造成本暴涨，若碰到
买气减弱、景气反转，财务不健全的建商，根本很难完工，或是建材被打折扣衍生纠纷，
购屋前得多留意。（王钧生／台中报导）
心得：
“人多地方不要去”、“买旧不买新”
“买小不买大”以及“价格下跌不易、待盘整见真章”。
2022年应该是中古屋出头天!!