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刚刚路过，彭先生的店面在十字路口十分抢眼，
虽然永春都更案的建物本身美感说不出的诡异
（不过美感看个人啦，可能有人觉得很美）。
如果彭先生和楼上破冰，整栋公寓拉皮出租
给星巴克之类的，后面的建案反而衬托出他
独一无二的磅礴气势，租金一定很高。加上手
上有永不贬值的高土地持分，可当传家宝。
彭先生是不是不参加都更也不亏呢？

拉完皮出租潮到爆 反正他也不缺钱了吧

参与更新之后发回的店面一样可以租给星巴克啊

整栋都是彭家的亲戚 自己都搞不定

短期内价值一定是有亏损的

一二楼没输 三四楼输惨

但长期来讲, 在台北市这个区域持有大面积土地还不错他撑得够久还是能赢他原本两个店面可以换更新后的两个店面加两个楼上 另外还有一个松山路上价值较低的店面短期内一定是输的啦 长期有可能赢

觉得没有输

前面那家天然美发厅还有在营业吗？接地气

他原来占用旁边私设巷道的雨遮被拆了

不对 那个店面在松信路 不在松山路还在营业没有输他叔叔就不会拿煤油想烧他机车行了

松信路店面人气差很多 行人很少 不知道为什么店面也是工业相关的比较多 什么汽车材料行油漆行之类的

不输，光有店面就赢了..

彭龙三的一楼应该没输 二楼以上输惨了

有店家敢找这种机掰地主租吗 不怕每年房租调涨一倍吗

松信路比较小条, 而且过忠孝东路之后没通到什么大马路吧

早就说店面绝对不输，反而是大大的加分

地点好，又三面突出显眼，后面还有漂亮的靠山

长期等60年下次都更吧 短期不会再有买家有兴趣

没记错楼上是建商的，至少四楼有参与都更呀

森业给他的条件非常好了

短时间20年是铁定输的...现在店面价值又不高...长期难说

大楼在盖的时候那边根本不能住人了 吵死

星巴克干嘛租这便宜公寓？

这土地持分有什么用？称到后面新大楼下次都更吗？

星巴克真的要租 旁边森业永春有一排店面可以租啊XD

门面一定是开高大上的吧

土地价值要等到大地震天灾后才有价值了...

他这栋是前后栋 自己重建是可以的他叔叔烧他家之前 也是有先求他不参与都更就自己改建

老一辈很迷信土地价值...ceca开示过...那已经是过去式了没办法整合成大面积的土地，价值有限

自己重建 现在建蔽率算下来会很窄吧？

会啊 一定是不如森业盖的大楼气派的

他这改建一定有价值，但要看建商怎么跟他玩了

改建就变纸片屋吧

干嘛一直设想他要改建?这金店面就是打死不会动的

楼上也被建商买下了吧 预定20年后再来看戏

金店面是要收多少年才有改建后的几亿价值...

是楼上的建商想哭吧，资金直接卡死在这，玩都更的建商

森业永春就已经盖完了 建商是有差楼上这两户?

大都不愿意直接投钱下来买房，碰到这种情形就把现金流就卡死这店面的土地价值永远都在还会越来越值钱，地主根本就不急，不管什么时候改建都是几亿的价值

这块地面积不够 原地改建下去大概两个店面变一个森业永春都盖完一坪140在卖了 卡死什么现金流?

对建商来说根本是零头的小钱吧

一坪多少卖赚的钱又不是建商的，是其他地主的

建商拿到的单位卖掉为什么赚得钱不是建商的?

搞不好还撑不到赢就驾鹤西归了

建商拿到的单位是地主拿房来抵的"建筑费"，这利润是固定

笑死 谁跟你固定的XD

要不咧，随建商喊喔

建商会想哭想太多吧，他根本不差那一户的钱

建商拿到的单位 是用预估更新前后价值跟更新成本计算的但更新过程中 房价会涨, ok?

再等下次100年后的都更啊 大赢家

都更计划书内就明明白白说了建筑的成本建商的抽成

少赚就是赔

依照内政部都市更新入口网, 森业是分配37.5%的更新后价值预估更新成本是37.02亿

会涨的前提是计划书内写估价卖120万，建商就用120收来抵

但用允建容积*1.6*0.375*130万=41.6亿

建筑费，建商收来后要卖高或卖低是建商的事

他现在就算想自己改建，反而换他要去跟建商谈对吧？

走权利变更才是你们讨论的这样吧？一般协议合建建商会自己算跟住户的分成

更何况37.02亿本身就有含建商利润跟建管费用其实权变跟协议合建都差不多权变只是名义上走过场 谈都更过程早就谈好谁分哪间 起码也谈好谁分哪几层的什么房型没先谈好这个 谁会签同意书XD

输赢都是暂时的 几十年后都一样

楼上的少年哲学家

是固定的阿，政府规定给建商的利润就写死了建商要去收房来卖那就是另外的事，选房也是公开的，每间的价值又不一样，选到同间就抽签而已

什么叫另外的事...建商分行本来就是会卖啊XD什么叫另外的事...建商分房本来就是会卖啊XD不过这些都多讲的 森业永春都盖好了 到底现金流卡在哪?

建商稳拿的利润叫风险管理费，就是整个建筑费的11趴左右其他的是建商跟地主收房来卖，地主也可以不卖建商阿

有没有赚赔是要跟参加改建来比..跟没店的普通人比一直喊怎样都赢是有意义吗..建商金流卡在那两户？噗

那个只是"预估"利润 你知道预估跟实际是有差别的吧Xd

会不会太小看建商阿

当初预估改建后价值怎么算可能要去看一下说明书但这两年台北市房价比五六年前森业永春做权变时涨很多建商实际利润绝对比当初预估的多

所以愿意做权变的建商都是看上改建期间房价上涨的空间？

孙子可能不输 龙哥本人这辈子等不到改建了

@thejam, 不是 都更的费用里面就会有建商的利润管理的部分, 上限12%称为风险管理费, 建筑的部分上限10%称为利润但除了这些合法的利润之外, 管理费用跟建筑费用难免有浮报然后还有更新后预期价值从内政部都更入口网查到的森业永春当初预估更新后价值是98.7亿

觉得建商会在意卡那一两户的钱真是奇文

扣除334个车位 大概楼板价值是90亿左右楼板大约8500坪, 所以当初大概是用105万估的森春算是有良心 估的没有偏差太多

星巴克已经租不起了 找路易莎看看 不过路线一样吗??

有些都更后价值就给你低估20%

撑到这栋新大楼下一次都更就赢了

如果持续涨的话，建商实际分配利润比更高永春那个估值其实问题不大现在到处在跳涨，你如果屋主懂估值，都更不会顺利啦

森业那个估价很ok了 当初森业说只求回本算真心话XD

因为涨的比成本还高成本增长缓涨才会顺利缓跌也不会缓跌换建商不想都更这个不能改建但是整修 拉皮 如果是整栋持有者 不会输的长期的话因为店面整个省了大楼管理相关的麻烦和费用

在他有生之年肯定是输爆了

最近买钢骨新大楼，税务和定期支出，比老公寓高太多了持有长期的成本，确实不低

又不是整栋都他的，楼上已经卖给建商了

只看这间不准吧 之前爆料说她在旁边还有好几间也是等都更

土地持分留个孙子参加下一次都更

这间底线踩死，有助旁边几间跟建商谈判高度吧

楼上哭死了 跟彭一起住破烂房

肖贪 有够难看

输惨了啊 这栋楼上已经是建商的了 要都更换建商卡你

找不到这块的计画书，算不出建商利润建商额外的利润是卖房价差，这点没争议吧以这点来说，钉子户笑得更开心，当初建商的收购价100万现在的市价涨到130万，不都更反而增值1.3倍

不管短期长期来看，钉子户的资产成长幅度一定小于参加都更啊，更别提他楼上被建商买走，土地无法自由处分，到底什么状况下才会变成长期赢过参与都更呢？

下次都更才有机会 钢骨大楼我看至少再等80年

就算房市上涨，参与都更拿到的店面也会涨啊，说不定涨更多没有100%的产权，连拉皮都要建商愿意配合才有办法

3、4楼是森业的以后换建商报仇，不过对面block有一摸一样剧情。继续跟同一间建商相爱相杀

https://twur.cpami.gov.tw/zh/urban/rebuild/view/17森业建造分回37.5%

三四楼他就漏水不修即可 理论上屋顶外墙漏水要一起出钱让一楼店面帮忙出1/4修漏水 就够整他了 XD

土地持分钟不变的情况下，都更和不参加都更享受的的涨幅是一样的吧？怎么会有现在不都更涨更多的错觉？

都更之后土地持份会变少 但是房价上涨幅度不完全看土地如果土地大就涨得多 那么老公寓应该比老华厦涨得多才对事实上老公寓涨幅追不上老华厦依照上面的37.5%数据 都更后彭先生土地持份会剩下62.5%但是分回新的店面与另一间房子

了解，也就是说彭不都更其实帐面金额是会增长的比较多的，但就是失去这辈子可以住在那边新房子的机会成本

楼上是永春的建商，要破冰根本做梦

不一定比较多 新房子的市价跟老房子不一样 而且新房子面积比较大 房屋评价又不是只看你的土地持份面积土地持份面积只有改建时有用 所以说是重置成本 比如说同样40坪同屋龄格局座向楼层的房子 一间土地持份11坪 另一间土地持份7坪 都是同样使用分区 2间房市价几乎是一样的土地持份只有缴地价税时有用 要不然就是拆除重建才有用你不改建的话 这两间房子涨幅几乎一样反正没有改建的希望时 持份7坪的那间还可以省税金

短期输惨囉，长期不看好

了解感谢解惑，那还真不懂彭在想什么了，只能说有在做店面生意的人对一楼真的有情怀

彭就是想像文林苑一样拿到超过他应得的

楼上是建商破冰还有机会，在商言商，彭看开建商也没必要跟钱开玩笑

结果建商最多不赚钱 不愿意牺牲自己的利润给他 追求基地的漂亮完整性这种咬一口的行为新光碧湖天当年也有 最后三角窗一楼公寓咬了新光集团1亿元离场新光集团比较有钱 所以为了追求豪宅价值就给他了不过碧湖天是素地开发 永春案是都更 建商没那么多空间

双输吧，不过建商钱多，楼上直接当扛棒了一楼连危老都没办法了吧

当笑话看。有钱人的烦恼

那那间是一楼 权利变换土地持分不会只有62.5%的1楼会多234楼会少 分回来说不定持分有80%持分100%全拿回来也不是不可能

也对 权利变换楼层有差异但是持份100%拿回来等于是建商赔钱 除非这块地很重要不然不太可能吧

基地完不完整对建商来说没差，能赶快盖好就能赶快收钱这建商就是笨，去把三四楼买下，拿石头打自己的脚

卖相差多了

多少还是有差的 不然新光碧湖天不会买单

就让地主抗议个两三次然后让钉子户签切结书划出都更范围

低楼层壁刀就很扣分了

就能快乐地盖房收钱

汐止的仰大湖更经典 钉子户也很有钱直接自己盖一栋挡前面

扣分，现在房市这么热，没差啦

真是一山还有一山高~

卖高价 不能用2014年的价位去看当年当年帝宝也才90万一坪话说建商因为被彭龙三挡住 晚推案十年 反而赚更多 XD

不然在彭的楼上广告一下谢谢他好了

但摊提时间成本，还算多吗，这案子赚15亿好了，摊提10年一年赚1.5亿，以一个建设公司来说不多但若只是单纯的实施者，好像还蛮好赚的

他又不缺钱 他怎样都没有输

看店效 这间上下四层楼可以分配62.5% 原先一户25%如果一楼行情是楼上两倍就可以拿回原持分100% 分配变成1F 25%, 2F/3F/4F各12.5% 建商37.5%不是不可能 但这边我不熟 不知道1F有没有楼上两倍价

你10年摆着也没有卡现金反而建商在大涨前就咬住估值分配合约整合时又不用掏钱顶多人工宣导开会等的成本

哪有这种摊提法，又不是盖10年觉得森业永春建商赚得少好幽默

所以说建商会痛但实施者不会痛啊现在一堆都更蟑螂就先拐地主签约后就摆烂，成本低没差

权利变换时234楼不会完全一样一楼估2倍 如果分回来一楼店面 也不会土地持份比较多因为分回的新一楼店面估价也是两倍除非一楼店面放弃分回一楼 改成分楼上房屋2倍面积

对 拿一楼店面 一样会是土地持分偏低但改拿住宅就有机会拿回100%土地持分了

这土地已经废了

撑的够久…他的年纪应该是撑到什么都带不走

能更新转换异动的才是财产，否则只是遗产

钉子户在那，输的是同意户，从我小时候看它就是废墟到长大，终于盖好很多人都等到老死了

建商权变估价又没有全部重估 难道同意户有因为这些年房价高涨 建商来调高地主分配比例吗?多数都用好久之前估好的倒楣的只有同意户乱签约给建商摆布 至于彭新闻老早说了建商权变估价时 给他一楼价值远小于人家当初买入价格 所以

人家社区一楼一堆店面可以租 租你他破公寓干嘛，再加上楼上是建商的，以前你搞他现在换他搞你破屁冰而且建商很聪明啊，故意把楼上买下来就是不让你整栋重盖直接咬死你一辈子啊

店面也没用 只有住这建案的人会去消费没有停车位 租不了多少钱改建容积直接减少 不能盖违建了简单的说就是废了 图点下去 理发厅跟修机车店连7-11我看都经营不起来

好奇是不是跟我同时间拍的https://i.imgur.com/NPEMXZw.jpg

新建案的住户赢吧，莫名多了栋距

我昨天早上拍的

不知森业开多少给彭？

他自己的店面要拉皮改建要先跟建商乔，关系紧张要破冰也没问题啊，钱吐出来给建商就破冰了，当初他怎么玩建商大概也一样玩法，没有超额利润建商才懒得理他