朋友介绍要我投资一个案子
前段私校的学生收租套房屋龄28年(1层隔很多间，整栋收租32间)
地点在学校周边走路3分钟+满租
目前了解的状况是
总价4200万收租230万一年(一个月实收19万)
自备款约1000万
跟银行贷3200万40年利率估1.5%(一个月还9万)
等于每个月可以赚10万的被动收入
每年收入120万之后还可以在钱滚钱其他投资~实际约7年就可以拿回本金
我思考了一下好像没有什么BUG~
朋友说很多炒房团都是这样玩~这是真的吗?
是不是我朋友要害我家破人亡?那么好康的事情干嘛跟我说?
贷款有询问过~可以贷8成~贷款方面没问题
这类套房要有时间和力气管理，少子化对于私校的影响还是大一点，另外如果是灰色地带的隔套，得考虑到万一出事怎么办……
作者: fbiciamib123 (Lin) 2021-10-23 08:31:00
你不要 给我买好吗
几个方向供您思考：1.实收19万怎么得来的？出租主力是学生的话，通常6～8月是退租期，建议先别抓满租的实收。再来是否自己管理？若托人管理要多扣10%的管理费。2.屋况如何？28年已经面临一波房子的衰败期，到时需要整修是否会影响投报？ 3.若真是好物件屋主的卖屋理由？
作者:
Jerry469 (The best loser TW)
2021-10-23 08:37:00私校 满租？
作者:
Jerry469 (The best loser TW)
2021-10-23 08:38:00不多 租到一个喜憨给你在里面室内BBQ你最后一句就成真了
作者:
chrisstar (他强由他强，清风拂山岗)
2021-10-23 08:43:00谁负责管理庶务呢？成本列入了吗？那么多租客包准烦死人
作者: kyova 2021-10-23 08:43:00
不清楚贷款成数和年数是不是真的能开满... 隔套...
作者: kyova 2021-10-23 08:44:00
哪间私校直接说会不会比较好讨论哪...地段跟少子化的冲击才好评估阿。卖家真正的理由又是啥...好康的事情跟你说看是要合资还是赚介绍费吧...这金额也不小谨慎些是对的。感觉计算过度乐观。
你怎不花一点小钱，向专业人士咨询。记得以亲友名义询问。
最好是那么好贷啦 如果确定一定能贷到我一定贷款全开啊
作者:
chen338 (9453)
2021-10-23 08:51:00好赚的话干嘛要转手这是重点
作者: ownwei (wei) 2021-10-23 08:53:00
运营太累不如套现
作者:
tswen (T-swen)
2021-10-23 08:55:00少子化 私校说倒就倒
作者:
demolish (我的宅~是深度宅)
2021-10-23 08:58:00你自己都说了 那么好康干嘛跟你说
作者: kyova 2021-10-23 09:01:00
增值性不怎样的话那我看玩股票似乎好一些...
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-10-23 09:04:00双北以外的私校，这报酬率不算高至于说有没有bug ，就能不能满租的问题再来就是40间差不多一般人业与管理能力的继续，出发你引进自动化管理工具，不然40间你可能要专制，或是请管理员还有你贷款用40年算想太美，学生套房银行贷款意愿比一定物件低很多一定物件一直大错，一般物件
作者:
IS0987 (FQ)
2021-10-23 09:12:00….
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-10-23 09:13:00靠北，手机打字错误一堆管理能力极限，除非引进自动化设备
作者: zard1983 (zard) 2021-10-23 09:18:00
这种套房自备要2000...1000没银行贷款给你的
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-10-23 09:21:00是，地点不好东西最少要准备四成
作者:
sbob (hmm)
2021-10-23 09:24:00房东为什么要卖？好赚为什么不继续赚
作者:
kming327 (johan)
2021-10-23 09:25:00很多私校情况相反
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-10-23 09:26:00非双北私校有6%再做
作者:
qqq0103 (fqdf)
2021-10-23 09:26:00你最好不要像城中城那样，一火灾你会陪好几亿
出生人数越来越少，房子越盖越多，人家不会挑新的住？
作者:
ISNAKEI (上班好同事，下班不认识)
2021-10-23 09:31:00是真的 新的自己先收 旧了再卖给别人超好赚零风险
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-10-23 09:32:00新的房子隔学生套房成本起码两三倍，是要租多少？别讲外行话市场有没有新屋做套房？有，但租金起码多个50%，甚至一倍
作者:
Jerry469 (The best loser TW)
2021-10-23 09:34:00新屋当然是自己爽住先阿怎么甘愿先租给人？ 这么大爱
作者:
kagaya (~~)
2021-10-23 09:35:00这种我不敢 不熟容易出包
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-10-23 09:35:00市场区隔就不同层级的学生租客
作者:
kagaya (~~)
2021-10-23 09:37:00第一私校是否满租问题 第二是否违建被检举问题 第三贷款问题 第四投报不够好又需要劳力管理
作者: kyova 2021-10-23 09:37:00
房子哪来的越盖越多...那也要有土地，营造成本也一直垫高耶学生时期就近然后堪住便宜最重要...尤其要跟宿舍竞争的...
作者:
Jerry469 (The best loser TW)
2021-10-23 09:39:00成本1000 年回收120这样投报不优喔？XD还真的长见识 （笔记）
作者:
kagaya (~~)
2021-10-23 09:42:00格套，自备应该没有那么少。
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-10-23 09:43:00学生套房代客条件差，贷七成五40年过于理想贷款条件差
作者:
kagaya (~~)
2021-10-23 09:45:00虽然他是说贷八成没问题啦。我是很怀疑会不会有问题 银行一卡你不就很麻烦
作者:
b777787 (冬瓜)
2021-10-23 09:46:00不要买这种。你投资其他快快转手比较轻松
作者: kyova 2021-10-23 09:48:00
投报率要看流动性跟风险阿...你乍看好像还不错，但这个金额你要变现、保值还是有点难讲吧...满租或出意外那又另一方面跟存股比可能较优，但跟特定etf或自己会炒股的就相对没那么有吸引力，看自己能力和配置偏好吧...
作者:
pavaro (^^)
2021-10-23 10:04:00看你po文就知道你玩不起来啦
作者:
KrisNYC (Kris)
2021-10-23 10:06:00格好的大概率是贷不到你讲的条件 能的话利率要看一下然后要抓修缮 空租期主力学生的都是半年一年签的但是你寒暑假没抓到下一只 你这间空半年机率就很高跟一般件不太一样 你还要放优会让住户去学校帮你找客人
作者:
pilott (pilott)
2021-10-23 10:08:00厉害 这么好赚 赶快贷款欧印
作者:
nctufish (暂 别 校 园)
2021-10-23 10:11:00房东绝对不是被动收入，要想怎么主动提供更好的服务
作者:
Vere (肥尔)
2021-10-23 10:19:00人家爽收租28年，现在cashout提早把未来40年的租金回收你只是个接盘侠
作者: kyova 2021-10-23 10:20:00
未来几年是私校淘汰期。念大学大概最高有8成，出生人口最低15~20万人，要看顺序排下来会不会挂掉阿...应该会倒3 4成
作者:
Lilyzoea6 (Lilyzoea6)
2021-10-23 10:27:00学校附近易被检举 水电维修税不低 炒房这么好赚大老板都炒房就好了
作者:
lbehide (岁月两三事)
2021-10-23 10:28:00水电费、网络第四台、清洁费，这些费用很惊人的，再扣除房贷跟修缮，通常最后平均每月只剩一两万
作者:
Lilyzoea6 (Lilyzoea6)
2021-10-23 10:28:00前老板家族盖不少栋大楼 投资客几乎都是老工程师、医生等白领退休 加减赚而已这社会拿现金买豪宅的 几乎都是开工厂、科技业 毛三到四骗肖欸
作者:
gglong (豆油)
2021-10-23 10:29:00套房不是被动收入
作者:
knight313 (DutyCycle)
2021-10-23 10:32:00私校太烂还是会倒的
作者:
zhi5566 (协志 5566 最棒)
2021-10-23 10:38:00你少算管理 学生是不想租里面仅次于老人 学生套房没什增值空间 这要考虑进去 不是自住 只看投报管理不是收钱招租而已 马桶爆管 喝酒闹事 你都要管
作者:
Csir (张胖胖)
2021-10-23 10:42:00炒房没听过赔钱的
作者:
KrisNYC (Kris)
2021-10-23 10:42:00如果是新庄 因为辅大工业城和辅大医院 就可以做
作者:
pavaro (^^)
2021-10-23 10:51:00原来是个幻想仔 看他文字就知道没什么历练
作者:
john0302 (k k k )
2021-10-23 11:09:00收租套房 政府抓这么严 哪间银行肯贷款40年 跟我说一下。能贷25年就很厉害了然后 这种物件 银行顶多贷年6-7成。当政府都白痴吗
作者:
specman (阿皮回家啦!!)
2021-10-23 11:14:00现在很多私校旁房东急着趁这波入袋为安 台湾私校排名这几年也有大变化 刚好亲戚小孩今年填志愿才发现跟自己当年差很多
作者:
chilian (我还不够勇敢)
2021-10-23 11:16:00你贷40年，但十年后学校还在吗？XDD
学生套房很烦的 遇到巨婴你多就痛苦了有没有出过社会还是有差而且学生很爱呛法律喔
32间4200??根本垃圾吧28年的早就回本~~在高档卖出~~绝对薛海
作者:
ken0827 (kevin)
2021-10-23 11:50:00隔的满满套房。自备款要4成以上，以后不好脱手，还要考虑出事了怎办
作者: WenliYang (羊蹄嘟) 2021-10-23 12:26:00
私校 租学生 放弃
作者:
az0102 (az)
2021-10-23 12:34:00...好赚都没人要赚喔你朋友自己会先抓起来赚才是
作者:
prichman (prichman)
2021-10-23 12:38:00这个贷款成数跟 年限 不是菜鸡能有的...
作者: janyk 2021-10-23 12:48:00
不如买官股银行、倒了台湾就倒、不用管理、没折旧问题。
作者: zetaj 2021-10-23 13:10:00
学生越来越上少，能保证满租？而且你都没算到维修跟整理的钱，以及租客混杂发生问题要解决的隐形成本32间若有情侣经常吵架或是有人经常制造噪音，常要处理其他租客的投诉你就吃不消了
作者: chenblue (RD Engineer) 2021-10-23 13:37:00
因为现金流的背后是风险，遇到一个有问题的房客就G了，而且管理32间其实很累耶。房地产主要是赢在高杠杆，其实本身能负担高现金流的人，不会喜欢这样的产品。
作者:
show282 (豪)
2021-10-23 14:06:00如果在双北，会有被敲掉风险喔
作者: Detonate (猪可杀不可卤) 2021-10-23 14:25:00
要赚5%我会买兆丰金就好 还没有房客鸡鸡叫的问题
作者: happyman2015 (小霸王) 2021-10-23 14:29:00
麻烦的要死 不如买O直接有人帮你管理 每月收租金
作者:
jay111101 (jayIIIIOI)
2021-10-23 15:47:00出租房能贷到40年感觉就很唬烂
作者:
sismiku (Simiku)
2021-10-23 15:48:00不熟的东西不要碰
作者:
iwilltry (tryit)
2021-10-23 15:49:00老话一句拉，好赚为什么要让你赚
作者:
freekid (世界真是小)
2021-10-23 16:23:00这种东西很难玩 1.少子化风险 2.管理成本 3.高头期4.转手不易 坦白说同样的成本去选其他物件可能更好
作者: k798976869 (kk) 2021-10-23 16:24:00
以前是不错 不过现在都少子化没学生了啦
作者: ktlin (ktlin) 2021-10-23 17:46:00
这要专职了 管这么多间
作者:
ppnow (no ways)
2021-10-23 18:36:00两个月前我朋友告诉我买航运赚钱好简单
作者:
lovemost (螃蟹)
2021-10-23 19:33:00租金投报率5.5%是有可能的，但实际维护费还要另外算7.7年拿回本金那投报率要超高，实际上远没这么快这种隔套要贷8成很难，通常都5成6成而已28年的房子也不太可能有40年贷款，就算本身条件好顶多30
作者:
R3hab (小师哥)
2021-10-23 19:36:00作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2021-10-23 21:58:00私校喔...你八成是去接炸弹的
作者:
maypcc (The K)
2021-10-24 12:52:00隔套租客素质...不小心烧一次你就赔不完...
作者:
roy0710 (绰号暱称)
2021-10-24 17:42:00有闲钱买下去就对了 大概11年前我们家买了第一个学套物件18间9%多，明年整个物件都收回来了 别管大家的闲言闲语，因为大部分的人都没买过。管理学生也没想像中的困难，大部分正常的学生都很乖，最糟糕的就是在房间打电动太大声这样 而且不太会欠租一次都缴6个月。只是租金就拉不高要靠量来冲投报 如果能贷到8成你收个5年自备款就都回来了，后面也没什么好怕的。如果这间真的能贷到8成您又刚好不要可以介绍给我看看谢谢
作者:
moxx (moxx)
2021-10-24 19:13:00昨天学生房客打电话跟我说房间有蟑螂请我过去处理 给你参考
作者:
Arnol (还是太浅了)
2021-10-25 11:04:00算大家都会算啊 玩玩看才知道坑在哪
作者: pig9524 (威尔森) 2021-10-25 14:10:00
先查学校有没有盖了新宿舍 不然你就是接盘忘记去年还前年看到龙华科大附近公寓顶楼含顶加8间房间卖不到900万 那时候想说这投报率不错 后来才知道学校盖新宿舍 准备启用费用也都出来 所以有些房东就赶紧脱手