再次厘清一下泡沫.
什么状况会产生泡沫.
当这个东西的使用或需求价值低于它的市场价值时.
他就会产生泡沫.
而一个物体,他的价值有时候比较难定义.
例如黄金可能还牵扯到货币价值担保,国家财力担保的依据.
那...
和田玉你怎样定义它的价值??
和田玉新疆籽料羊脂白玉的价值为啥是和田玉韩料一样达到羊脂白的一千倍?
两块摆在外行人眼前你根本不会分,但是市场定义他们价值就差一千倍还起跳.
(如果玉质细腻无结构无瑕疵,那几万倍到十万倍)
然后最近和田玉新疆籽料因为原矿越来越少,所以价格暴涨.
这.....
那你说他会不会泡沫??
恩...哪天中国经济垮台,和田玉就泡沫了,不用怀疑..XD
在几十年前,和田玉虽然是中国四大名玉之首,但是还是上不了台面.
台面上的玉石是翡翠(非翠非中国四大名玉,主要是高品质翡翠主要产缅甸)
你几十年前去珠宝展,你应该极难看到在展和田玉.
珠宝展除了钻石彩钻,钢玉系列(蓝宝红宝祖母绿)之外,在下来就是翡翠.
(翡翠的地位有点逼近钢玉,略低一点点)
而你的石榴石,丹泉石,碧玺,海蓝宝,月光石,就被翡翠踩在脚下,水晶则不入流.
这跟当年,台湾是中华文化的传承者(中国破四旧,文化大革命,所以很多东西是台湾传承)
台湾人爱翡翠,对和田玉比较冷淡.有很大的关系.
但后来中国把和田玉定义成国玉.
当然这除了跟和田玉最值钱的新疆料是中国本土之外.
也跟和田玉最嚣张的年代是清代,最有名就是,乾隆爱玉,他爱的玉是和田玉为主非翡翠.
因此中国满清皇族那一脉留下来的传统也有关.
因此中国就把和田玉定义为国玉.
之后随着中国经济兴起,和田玉就大翻身,一路炒做上去.
到现在珠宝展你就可以看到和田玉有一点存在感.
而中国似乎并没有打算停止炒作和田玉,因此和田玉的地位继续往上攀升.
但是你就知道,这东西价值的影响最重要的是中国的国力.
华人圈还是以翡翠为上,甚至东南亚文化圈都还是以翡翠为上.
所以中国经济垮,和田玉就垮.
而和田玉的价值就是这样一个比较模糊的定位.
你很难量化他,或是在实际价值上对她做出定位.
因此每次讲泡沫,最有名的就是那个郁金香事件.
后面还有养鸟事件.
物体本身几乎没有使用性的价值,造成他的价值很笼统.
所以当一些状况让大家对他失去兴趣,他就会泡沫.
因为他没有"使用价值"去做支撑.
但资产就不一样.
资产这个东西是有实际价值的.
例如公司股票,他的价值来至于公司的资本,来至于公司的营收.
所以他既有所谓的其他价值做担保,也有所谓的收益性.
当然你在看好看坏的情况下会对他的股价产生波动.
可是一间超赚钱的公司,或是一间公司资产超庞大的公司的股票.
你很难让他变成废纸...他最多就是跌很惨跌到超跌状况.
但是当他超跌后,就会有人因为她既有的价值再去把它低价收购起来.
大同公司不就被人家收购股票,主要目的就是像中他的不动产价直??
所以这时候,各位少年股神不就很会算他的本益比,算他的股东权益,这你们很专业的阿.
这不就所为什么价值型投资..XD
巴菲特不就最爱价值型投资,看你价格被低估就把你买下来??
因此股价的泡沫通常发生在股价远超过它的价值的时候.
而它的价值认定就是公司的股东权益,以及营收和获利能力.
那回来看其实最简单的不动产..XD
不动产这可是"刚性需求"资产.
他既不是消耗型的必须品,例如米饭,苹果....
他又不可以取代,你不可能说你今天晚上睡房子,明天就改睡飞机上...
所以他的定位就超简单.
那就是他"住"的价值.
因此住的价值决定不动产的价值.
而这时候,住的价值怎样定义??
这就更简单了.
最简单的就是租金..
你要为住付出代价最好的量化就是,你去租房子要多少钱.
对屋主而言他就可以透过这个资产去取得价值收益.
因此,不动产的价值取决于租金!!!!!
但是一间一万块租金的房子,他应该多少价格?
那之后就只是金融的数学问题.
因此才会延伸出我每天讲的.
出租投报率 vs 资金成本+持有成本.
当你出租投报率高于另外两者,那你的价格就是被低估.
无论他今天是一坪50万还是200万,他就是被低估.
因为你全额贷款去收租你还会赚钱,这叫做无本套利.
无本套利在资本市场是不合理的存在!!!!!!!!!!
所以资产价格不应该低于这个数字.
所以你一间1万块的房子,他一年收租12万,利率1.3%,税金5000块.
那他应该是888万.
而当你高于这个价格,就代表你买房子不如租房子比较便宜的概念.
因此就会产生泡沫.
so...不动产的泡沫就是回归到基本公式去判断.
这无敌简单.
当你出租投报率低于另外两者总和,他就是价格被低估.
跟什么鸟薪资房价比,跟什么GDP,跟什么人口空屋率..
也不能讲没关系,这些东西会影响"租金"
因此,所有的关系都已经被计算了.
计算下来阿她就是被低估,你看到他一坪20万涨到60万,他还是被低估.
涨三倍会不会泡沫?
阿他价值被低估泡沫个担担面.
但像中国房价就是被大高估.
出租投报率1%,房贷利率就4~5%.靠夭哩.
阿你傻了才会跳入这个市场.
只是因为他是威权政体+有很多手段,所以才硬压制房价不泡沫化.
但是,中国的房价就算现在打对折我也不会买.
除非他价格回到基本面上(无论是大跌跌更多,还是他利率大幅降低,都可以)
因此不要整天涨多少要泡沫
阿你连泡沫是什么都不懂还整天泡沫泡沫..XD
需求怎么看?你说人口变少空屋率高就是需求小于供给?
你说的蒜??你的依据是什么?
这就是完全不动不动产的人在那边幻想不动产..XD
另外,为啥会涨很多.
199x年的房贷利率是多少?6%耶.
现在是多少?1.3%耶.
那房价要涨多少?
就算算上税金那个定数,也差不多要涨五倍耶.
这还不包含租金调涨的bounce.
阿你台湾大多数的房子涨五倍了吗?
还没阿.
那...是不是还有得涨..XD
阿你在泡沫个什么担担面??.
你在这世界少数房价被低估这么大的市场中,不好好把握机会..XD
哪天房价涨到基本面了,变成难操作了.
你到时候才叫做买也不是不买也不是.
所以涨太凶会怎样?
会继续涨阿..
不然难道泡沫吗?

中肯推

推推

推c卡大

口吐泡泡XD算泡沫吗

好文推

其实你讲玉比较深 讲钻石可能简单一点

突然想吃担担面

推

好喔 在涨5倍 高雄一坪百万 台北一坪五百万 租金转嫁店家便当一个500 然后受薪的光生活就花了大半 一辈子不用买。资产阶级继续钱滚钱，这世道100分XD

感谢解说

还是要回归到普通民众接盘能力不可能涨到省吃俭用只为了还房贷

基本逻辑是对的，但中国房地产没那么简单，有更深层次的原因。包括绑架了学区，户口。包括基础建设这十几年大幅改善。农村城市化过程还在持续等等。很难简单用租金来计算房产价值。

都说是租金，但是后面又扯到其他台北就是租金太低

不过内文提到，中国政府有一堆手段压制房产泡沫是对的。地方政府随时可以立刻出台，即日起房屋持有五年内不得出售这种规定。试问那些国家能办到？

看到五倍就笑了

忠言总是逆耳

中国比较不一样 计画性市场经济，哪个国家说今天教培机构强制性退场，只为了救生育率？结果教育类股全部挂了，只有阿共做得到

你好像很紧张 打这么多XD

不可能涨到省吃捡用还房贷？很多上一代长辈都这样还的啊不要小看台湾人的忍受力

空空只要在推文回你一句“讲这么多是不是怕了 你是不是很紧张”

现代人哪可能过苦行僧生活

对吼，应该是买不起，不是省吃捡用还XD

我觉得这种空空已经不是看空了 而是脑袋空空

不需要跟废物讲太多

一个便当500元有点扯 200元有生之年可能见得到

这世道你在怎么省吃捡用，受薪阶级就领那些钱，一个月压到4000就很厉害了（然后转头看还是买不起

有些傻多以为自己是站在另一边，但其实从来没有跨出去过

经济一直成长 物价就是会一直涨。房价怎么反跌

话说新闻常说年轻人每年出国换手机奢侈品才买不起房子，可是不做这些事一样买不起啊~有人能解惑吗

要解什么惑 年轻人本来买不起房子很正常 为什么你觉得要买得起？

两百 应该吃君悦排骨饭有吧

全台湾的房子全部加起来才八点多万户 这还包含了你根本买都不想买的那种 怎么可能人人买房？

https://i.imgur.com/cHn6B5l.jpg快了在两年君悦可以破两百了

要买新房就更好笑了 一年新房我记得不到十万户 占总市场才几% 大部分年轻人是这前几%吗

换个问法,假使年轻人现在省下这些钱，房价按照这种速度涨价，你确定他买不买的起房子跟他做这些事关系很大吗

还有人幻想中位数薪资要轻松买房 这是数学不好吧你成绩中位数想上台清交你觉得有可能吗？没什么关系 你pr多少就住哪里 价钱只是结果

既然房价跟租金有关，房价所得比世界前几难到不=租金也快租不起了？还是单纯租金没涨太多，房贷利率变低而已了解，对因为租金没有房价的那种涨幅

台湾租屋族过太爽阿 还想比欧美 笑死去看看欧美房租 大城市对比台湾大概一个月3-4万起跳

租屋明明就爽到不行，哪来的居住不正义~"~

还是一些基本烂房子 就像你台北租间老公寓月租4万

你不是破了，就在成为泡沫的路上

台北四万至少有机会可以租到一定空间，国外大都市可没有...如果要交通方便一定很小，如果要空间就要忍受交通不便

楼上 美国大都市租4万房 人家毕业生10万镁的年收起阿

其实玉的例子讲房价刚好，玉的价格是社会文化决定，房子也是。如果新一代人打死不买房，全部跑去住深山，不然就抢占空屋，让政府不胜其扰，或是逃难出国，那就可能一路扁下去到送房给你，但是就跟玉一样，文化的极端改变，非常难刚需，就是一种想像而已

可以笨笨问一下888万是怎么算出来的吗？

高速公路只有你一台车跟大家方向不同绝对不是一群人违法逆向...

应该说市场机制跟实际状况是两回事现在实际上市况就是房子资产一直飙然后普通受薪级四万买不起这个跟四万什么能力什么水准无关喔，中位数就是四万

谢谢ceca大大分享

刚需的力道这样不会慢慢减弱吗

刚需力道也许会减弱，但市中心不会。因为大家都想住，现在夸张的是外围也涨的不要不要的super回我说pr多少就住哪，我也这样认为，但现在外围涨到30/40p跟pr值多少我觉得好像没什么关系，就受薪阶级而言啦，资产阶级因为跟着增值，所以pr没变还往前

中肯

美国毕业生10万镁只有FAAMG那种公司才有 而且有地区限定

现在只是买不起，有一天连房租都付不起就是睡公园。看看国外市中心游民那么多，台北继续下去也是必然的结果

咕噜咕噜算泡沫的一种吗

美国收入可以去劳动网站查，区域落差很大

怎么会没关系 你没资产pr就往后 有资产的就往前 哪来pr没变？外围涨到30/40一样是成交价 一样有人买 照牌下来的你觉得夸张是夸张在哪 那些都是成交价

台湾现况租金大概占薪资所得1/3为啥租金上不去 不是房东老实薪资上不去才是根本因素

你如果觉得外围也买不起 那就是pr比那些买得起的后面还是你以为是努力工作升官加薪才叫pr往前？

讲那么多就问你5倍杠杆all in没?和阗玉啦 阗

所以我才特别写对受薪阶级来说PR没差，在加个无产好了，会更清楚一点。你加上资产阶级进来他们PR就越来越后面啊，因为他们没资产。资产阶级则拿增值的钱去买外围更多的资产，M型化进行式啊

泡沫就是茅台酒 这么难喝的酒怎么可能卖这么贵 快笑死

你是没有喝过放10年的飞天茅台 和酒鬼喔

推ceca大 用房租看房价 学到一课

我也想知道888怎么来的

C大的公式真的很猛 不要不信邪

我觉得你说的很有道理，为何版上这么多推崇ceca的多多都说升息无效，照一般房租投报3-4%来算，利率只要升到5%就可以有效压制房价了，对吗？

茅台都被拿出来战了XD, 哈哈

不同区域不同物件的情况不同。西卡只是用比较简单的说法，不过实在也不用花时间心力跟鲁空解释这么多。利率升到5%...现阶段的情况这样做就是让有钱人更爽而已

利率5%保证硬着陆，连带股市崩溃台币升值出口崩溃一堆人失业

租金本来就是不动产基本面，还有些加加减减的项，但整体上

利率升到5%有效压制房价的前提是, 租金跟不上涨幅

这样的解释力就算很充足了。动利率、税率都不会帮助你降低

如果升息产生的成本完全转嫁给租客, 那房价就不会动

这些资源而已。没在动脑的人才会整天提蠢方法，然后骂房板

只是升息到5%嘛......?? 你确定企业不会先死一片?

美国毕业生要10万是名校硕你有NYU的程度在台湾至少台大

的多军房虫、仲仲。这几年也看出哪边是正是邪吧...其实可以让房贷利率5%，其他管道还是相对低利率。但这样有

另外大城市四万租金，换算美国所得台湾三倍不到算3倍约4000美金，在纽约曼哈顿是两房租金行情非曼哈顿可以租约三房

钱人会用各种管道取得资金再转来转去或挪用取得低价不动产笨蛋才会提这种拿石头砸脚的方法

不过4000*12一年要4.8万你一年才赚10万还要缴税....台湾薪资收入中位数是42k但家庭年所得中位数随便都破百万

美国中产税TM的重。念错科系一样没多少钱啦...

薪资不等于所得很容易

房子的价值, 可以很简单用租金推算

租金占薪资1/2是可行的我讲很多次国外都可以没道理台湾不行

房租一年36万, 房价就应该乘上75倍左右.

台湾穷人过太爽才会整天买房正义台湾房租的极限还能涨一倍老房东乱租太多

每次看C大文 都很想再买一间 根本生火文

为什么受薪阶级pr没差 买得起你说的外围的受薪阶级大有人在有人买得起 有人买不起 pr怎会没差？外围买不起 那就更外围 总有买得起的

我的意思是说 受薪阶级之间的PR没变，但他们现在只能到更外围，因为原本买的起的外围涨价了

看你很崩溃高雄涨很多 说涨到大家都买不起 事实上呢那些都成交价 都有人买得起 “涨到大家都买不起”这句话本身逻辑就有问题

你还去A我推文啊，这么用心

什么叫做受薪阶级的pr… 讲pr就是全部一起讲 而且受薪阶级资产阶级又不是一刀划谁说受薪阶级就只能到更外围 领薪水买房的大有人在

我是在说原本买的起的地方变成买不起，不是在说完全买不起，你有懂我意思吗

那也就是某部分人 另一些人原本买得起 现在还是买得起你怎么能说pr没差？每个人财力都不同 你把受薪阶级圈成一类就很奇怪了

今天受薪阶级他们之间的PR没变，但他们能买的起的人随着时间增加变少了，原本可能PR40可以买，变PR50，这就是我想讲的

你会觉得受薪阶级的pr没变就错了 这波起因全球大印钞收入没有明显增加的受薪阶级 事实上就是pr网后了 而不是pr没变印钞并不会平均分给大家 而是会集中在某些产业所以比较夕阳的产业 取代性比较高的劳动力 每次大印钞就是pr往后的时间点

笨笨的问一下年租金12万，房子价值888？假设贷个500万每月就要还银行2万！这样租金不够付房贷啊！

C大分析透彻 好文 推

就是因为没分给受薪阶级，所以受薪阶级的买房门槛才会变高啊。那在多来个几次QE，越洗越高是不是就买不起了？薪资是跟不上资产增值的

看产业知道这点就快买一间不就有资产了？不然下次印钞 外围的外围也买不起然后我是建议你不要把受薪阶级分成一类

我是有资产，只是看着周围朋友吞这苦果觉得不顺眼，毕竟他们还很有未来。另外你说不要把受薪看成一类的话，那可以分享一下你怎么分类他们的吗？当然我理解受薪阶级的收入不是真的只有薪水，只是这样比较好讨论

请问c大，如果全台的成年人都买房子了，没人租房子，那会发生什么事？

不完全认同这篇 房市跟股市很像 会盘整会回档啦！

我试算一下公式 有错请纠正 x 是初始现金，假设贷8成 则房价为5x, 公式中的 房租 ：12000 = 4x *0.013+ 持有成本5000 , x 可得 221万， 则 房价为 1100万， 如果把之前的4x 变成 5x （贷10成） 则房价约为884万

这篇少估算了折旧问题这是假设房子永远不倒的情况

怎么分类都不对啊 受薪百百种 每个人收入都不同 你也说了你有资产 难道有资产就不算受薪阶级吗

所以通膨后就是乖乖去租房吧，重点是租金也是暴涨，房东还不会被收到税，你各位好好工作养房东啊XD

受薪百百种，但是我想讨论的是目前还没有资产的受薪阶级，我一直在强调这点，他们就是这波QE的最大受害者，原本能买的买不起了

跪了 ceca真的猛

多多没有说升息到5%房价不会跌好吗......是普遍认知不可能升到5%，也没那个条件。依现在经济成长率，如果可以升到5%，大家都把钱拿回来定存就好，股市还不垮？再来如ky大说的,升到5%房价跌不会让pr后段班就买得起，因为比较低的房价乘上高利，你每个月要付的本利和还是相同，也就是实质负担还是没变轻。只是刚好让手上有大把现金的资产族刚好趁低再扫一波XD

还没顿悟公式怎么来的，跪求教学