方格子画重点版
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现在房价越来越高，不少人也有在研究法拍屋，然而法拍屋市场上，存在着不少未办保存
登记的法拍屋，可能是违章建筑，也可能是因为建商在还没办理保存登记前就已经倒闭或
停工，这些未办保存登记的法拍屋相较其他有登记的法拍屋价格较为低廉。不少人会疑问
，未办保存登记的法拍屋可以买吗？拍到后能取得未办保全登记法拍屋所有权吗？
大部分人对于未办保存登记的房屋有所疑虑，是因为最高法院 67 年度第 2 次民事庭庭
长会议决定（一）表示：“违章建筑之让与，虽因不能为移转登记而不能为不动产所有权
之让与，但受让人与让与人间如无相反之约定，应认为让与人已将该违章建筑之事实上处
分权让与受让人。”也就是说，最常见的未办保存登记的房屋即违章建筑，透过一般的买
卖程序，买到的只是“事实上处分权”，不是所有权。
不过，强制执行法第98条第1项规定：“拍卖之不动产，买受人自领得执行法院所发给权
利移转证书之日起，取得该不动产所有权，债权人承受债务人之不动产者亦同。”如果是
透过法院的强制执行拍卖程序（俗称法拍）来买未办保存登记的房屋，效果会和一般的买
卖程序一样吗？我们买到的究竟是未办保存登记房屋的“所有权”？还是只是“事实上处
分权”？这之间可是天差地别。对于这个问题，法院有不同的见解。
事实上处分权说（少数说，参照台湾高等法院高雄分院108年度重上更二字第7号民事判决
）：
按未办理建物第一次所有权登记建物（下称未办保存登记建物），系由兴建人出资兴建之
事实而原始取得所有，此为最高法院向来见解，即出资兴建者取得未保存登记建物所有权
，系民法第759 条所称其他非因法律行为取得所有权。又强制执行法之拍卖，实务上认系
以拍卖机关代替债务人立于出卖人地位出卖标的物予拍定人，性质上属私法上买卖之一种
，属依法律行为而为。而未办保存登记建物，既未办理第一次所有权登记，于地政登记实
务上，地政机关无从依申请办理后续之所有权移转登记，是买受人仅能取得事实上处分权
而非所有权。是第三人以其经受让而为未保存登记建物所有人，于强制执行程序中主张债
权人不得声请拍卖该未保存登记建物，并提起第三人异议之诉，向来实务见解亦皆认受让
该未保存登记建物之人，未取得所有权，而无强制执行法第15条规定足以排除强制执行之
权利，驳回其诉；另未保存登记建物受让人主张其受让之未保存登记建物遭他人无权占有
，依民法第767 条第1 项规定诉请返还建物时，实务见解向来亦均认定因受让人未取得该
建物所有权，无该条之适用，甚者，基于民法第757 条物权不得创设规定，亦认无类推适
用民法第767 条第1 项规定之余地，此均迭经最高法院裁判认定明确。次按拍卖之不动产
，买受人自领得执行法院所发给权利移转证书之日起，取得该不动产所有权，债权人承受
债务人之不动产者亦同，强制执行法第98条第1 项定有明文。然此系指所拍卖者为所有权
而言，非谓未保存登记建物，一经强制执行拍定后，当然质变为已经登记所有权之建物，
而未保存登记建物既因未经登记，出资兴建者并无法处分所有权，是所拍卖未办保存登记
之建物，仅系该建物之事实上处分权。
所有权说（多数说，参照台湾高等法院101年度重上字第477号民事判决；最高法院 107年
度台上字第1175号民事判决、最高法院94年度台抗字第474号民事裁定、台湾高等法院103
年度上字第1576号、台湾高等法院台南分院109年度上易字第104号民事判决同旨）：
按“拍卖之不动产，买受人自领得执行法院所发给权利移转证书之日起，取得该不动产所
有权，债权人承受债务人之不动产者亦同”，强制执行法第98条第1项定有明文。次按基
于强制执行而取得不动产物权者，属于民法第759条规定之范围，一经法院发给所有权权
利移转证书，即发生取得不动产物权之效力；倘非更予处分，则不以登记为生效要件（最
高法院56年台上字第1898号判例意旨参照）；其依强制执行法第98条，于领得权利移转证
书之日起取得拍定不动产之所有权，自不因尚未受领点交而否认其对于系争房地之所有权
，其自得依该所有权之法律关系对于侵害其所有权之第三人请求赔偿（最高法院87年度台
上字第1987号判决意旨参照）。再按，依强制执行法第98条规定，拍卖之不动产，买受人
自领得执行法院所发给权利移转证书之日起，取得该不动产之所有权，债务人甲之违章建
筑既经法院拍卖由乙承买，并取得权利移转证书，即应认乙为该违章建筑之所有权人，纵
不能依法登记，但依民法第759条，亦仅不能处分其物权，不能否认其已取得之所有权，
故债务人甲之债权人丙不能就该不动产请求查封拍卖（司法院78年3月16日（78）厅民二
字第261号函研究意见参照）。
事实上处分权说及所有权说，关键的不同，在于法院拍卖未办保存登记建物时，究竟是在
卖建物的事实上处分权或所有权？笔者认为法院拍卖建物的目的，是希望拍卖标的物交易
价值最大化，能卖到最好的价钱，让债权人尽量受偿，让债务人减少债务，如果认为法院
拍卖未办保存登记建物只是拍卖事实上处分权，严重影响拍卖价格，显然对于债权人和债
务人都不利，违反强制执行法的目的，因此应该是所有权说可采。
所以说，在现行实务中，拍到未办保全登记法拍屋，确实可以取得所有权，但是在未办理
登记前不能处分，也就是买到后也不能转让所有权或设定权利在法拍屋上，最多只能转让
“事实上处分权”给他人，对于未办保全登记法拍屋有兴趣的人，依然要注意这个问题。
至于要如何办理登记，那又是另外一个问题了。