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买房乃人生大事，除了挑选地段与房型，如何看懂实际坪数也很重要，高公设比不代表
能享丰富公设，另外像是地下室停车场则最容易被“虚灌坪数”。买屋先看权状，厘清
实际坪数，搞懂公设比计算方式，才不怕房子坪数被灌水。
买房时大家最关心的实际坪数，就是房屋权状内登记的主建物面积，简单讲包括客厅、
卧室、厨房、卫浴…等日常会使用到的室内空间，屋簷、雨遮、露台…等则不计入主建
物内。至于附属建物（例如阳台）、或共有部分（即各种公共设施），同样不包括在主
建物里面；尤其是共有部分，也就是所谓公共设施，要注意的细节特别多，以当层的公
共梯厅举例，公共梯厅与走道若没有最佳配置，这些多出来无用的空间，对公设比的影
响就很高，如果是健身房、社区大厅之类属于社区全体住户共同使用与拥有的公设，坪
数会由全社区的住户均摊，但当层的公共梯厅，则是由当层的住户数均摊。
车位部份也要特别留意，由于停车位尺寸是固定的，大车位为4.12坪（250㎝×550㎝）、
小车位为3.83坪（230㎝×550㎝），车位与车道实际登记的面积从6~15坪都有，关键在于
车道面积的分配方式，有些社区会把车道面积划入车位计算，有些则把车道面积算成公
设，因此在购买之前，请再三确认车位权状的坪数；反之，如果你没有购买车位，当然
就不必分担车位与车道的公设。
21世纪不动产企划研究室表示，现在台湾大部份新建案，公设比动辄高达30%左右，以车
位与车道来说，如果计算方式不同，就可能发生以下2种情况，假始A与B两个社区，公设
比都是32%，不过A社区停车位面积，在权状上显示为12坪，甚至社区还有游泳池、健身
房、交谊厅…等丰富的公共设施；但B社区车位坪数只有6坪，且社区里几乎没有公设，
那可能是B社区把车道面积算成房屋的公设，也就是俗称的“虚灌坪数”。不仅如此，同
样是32%的公设，3000坪与500坪的基地标准大不同，同样以公设比32%的标准来看，基地
愈大代表住户能得到的东西愈多，这些在购屋前不妨都列入考量。
21世纪不动产企划研究室最后建议民众，购屋前一定要把权状所有项目计算清楚，尤其
要仔细确认共有部分的坪数，如果建案公设比高得吓人，但实际用起来却无感，那可能
怀疑是被建商灌水；另外很重要的一点是，要考量是否会使用到公设，毕竟钱都付下去
了，却买了用不到的公设，未免也太可惜了吧！
心得
这篇颇实用 尤其买房前车位权状真的要看
另建案公社比也要了解 不然真的只是浪费钱买了用不到的...