楼主:
aloness (aloness)
2021-04-09 10:35:09: 所以为了接近公平跟方便直接进位
: 总共拿222万出来
:
: 资金成本 （每月贷款本利和 14476）
: 本10726 (会随着时间影响投报 之后得增转贷）
: 利息3750（会慢慢变少 先抓第一笔
: 一年共45000 （本金买卖就回来所以只算利息）
: 持有成本（每年）
: 地价税 1036
: 房屋税 2311
: 保险 4400 (含凶宅险可赔100万）
: 修缮基金 12000（没用完过 但贴补家具折旧）
: 空租 8500（抓半个月算客气 我这几间没有空到一周过 还有无缝接轨）
: 一年共28247
:
: 资金+持有摊提到每个月 是6173
:
: 我只要租到7000必定打平成本还有剩
: 然后我租17000 净利10000
:
: 当然你可以嘴 我的时间成本 （整理约一周）
: 后续房客管理 blabla
:
推一下S大
很少有看到投资观念正确的文章
不过稍微修正一下
**由于不知道贷款年限
先假定贷20年
把所有的成本金流都纳入
最后再加算20年后的未实现获益
(售房所得)
20年后，即便原价卖出也有IRR5%
若是依正常20年房价成长100%来看
也有IRR9%的获益
绝对没有您想的4%那么少
租金能超越每月本利还贷
就是这么好
一样的价钱，在求稳的情况下
拿去买死鱼般的西瓜金
每年都领4%股利，最后再原价卖掉
IRR也就4%而已
作者:
KrisNYC (Kris)
2021-04-09 10:39:00那个...你如果买到西瓜金 和买到玉山金 结局也不太一样但也同理 套房地点也会有兴替 一样要赌眼光的话 股票无脑收租相对还是比较麻烦 所以不要再一堆人跑进来玩了
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 10:45:00股市多头其实11年迈进12年了
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 10:46:00楼上赚多少了?
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 10:50:00很少 加工资 十年来目前手上liquid不到5000， 纯交易投资所得五年来不超过1000看看现在本金部位多一点 下一个十年会不会好一些
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 10:51:001000万? 那还不错 不过我早期入手的房地产应该有更多XD股市多头12年 房地产多头都17年了XD
作者:
KrisNYC (Kris)
2021-04-09 10:52:00别争了...资产多头一百多年了...
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 10:53:00我2011才退伍 时间还不够
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 10:54:00ptt真的是一堆股神
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 10:54:00各国政府持续印钞 借贷 如果不打仗/外星人入侵/移民火星/灭世瘟疫 稀有资产还会再多头一百年
楼主:
aloness (aloness)
2021-04-09 10:55:00股市就明显两个历史低点，房地产只有20年前普遍杀比较凶，但换成是物件跟区域又是不一样的光景
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 10:55:00这十几年 持有房地产赚一千万以上应该是普遍现象股票难多了
作者:
lookinto (一个人的日子)
2021-04-09 10:56:00上述提到重点 房市多头17年 I大进场在低点 但新庄王进场在高点
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 10:56:00不过房子进场在高点 只要租金跟贷款设定好 长期下来还是稳因为房子的收支其实都很固定股票进场在高点就....
作者:
lookinto (一个人的日子)
2021-04-09 10:57:0020年后 新庄王的房价市值 个人不看好会涨100%
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 10:58:00但他收的房租已经100%了吧事实上应该是 +400%, 因为他只投入20%
作者:
lookinto (一个人的日子)
2021-04-09 10:58:00所以他的IPR投报率 很大的机会是在10%以下
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 10:59:00就算他到时候房子还是原价 都已经赚400+%了不会以他设定的报酬率 我相信会在IRR 10+%以上
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 10:59:00持有房地产赚千万 也要看一开始是什么房地产 像是我老家 应该有40年的房子了 买66.5 前阵子买对面当仓库 才27040年 200万 呵呵
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:00:00那也四倍了 如果当初你是贷款买, 那就20倍了...
楼主:
aloness (aloness)
2021-04-09 11:00:00是的，低点部局眼光比较重要，当年能买apple在10美金，或是前几年买amd在1美元的话…
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 11:00:00这就是原po说的地点 还有地产投入部位大小的影响太大了
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:01:00股票难道就不是部位影响很大XD
楼主:
aloness (aloness)
2021-04-09 11:01:00唉，事后诸葛，继续钻研眼光较实际
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 11:01:00我有两只应该有机会40年涨20倍...
作者:
lookinto (一个人的日子)
2021-04-09 11:01:00如同此篇提到 IPR要10% 需要20年后房价+100%
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:02:00IRR不是IPR啦IRR +10%, 不需要房价 +100%
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 11:03:00贷款买也是要还清贷款啊 不是直接这么算吧？
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:03:00作者:
lookinto (一个人的日子)
2021-04-09 11:03:00以此新庄王的例子是需要房价+100%才能达到10%
作者:
KrisNYC (Kris)
2021-04-09 11:03:00....I大是最近股市钱都收回来了吗 怎么这么有空....
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 11:04:00难道信贷+房贷9成买 1000万的房子 40年之后卖2000万 我可以说我赚19倍吗？
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:04:00KrisNYC 剩美股了 台股过年后就只有小玩F0r 中间房贷都用租金coverr, 没付钱出去 为什么不能这样算?
作者:
KrisNYC (Kris)
2021-04-09 11:04:00看来高点也不会过万八了 收一收放固定收益好了...向上8%向下30% 不玩了不玩了 lol
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:05:00@lookinto 你可以看我这个 头期500万, 每年扣除利息后算78万, 30年的IRR是15%这个基本上房价算没赚
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 11:08:00这样算法也是对啦
作者:
s8752134 (AndyChen)
2021-04-09 11:08:00头期500 扣利息租金还收78万, 这个真d屌
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:09:00现在高成数+30年 真的很离谱
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 11:10:00只是我个人还是不喜欢追投报率 总体资产为正值，每年固定增长100-300万台币这样我就很满足了
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:11:00然后这间头期也是去年股票赚的 ...so...
作者:
s8752134 (AndyChen)
2021-04-09 11:12:00你这间是隔套还是什么类型的? 租金能拉那么高?
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:12:00隔套在师大旁边
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:13:00我看过更高的
作者:
s8752134 (AndyChen)
2021-04-09 11:13:00租金拉到顶天扣利息一年才赚 36
作者:
lookinto (一个人的日子)
2021-04-09 11:14:00我没细看I大例子 但以新庄王的例子 投入自备款220万中间刚好租金17000抵掉本利和14xxx加3xxx 不必再投入其他资金来算220万 复利8.5% 20年 约1090万 刚好约是房价510万
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:17:00作者:
lookinto (一个人的日子)
2021-04-09 11:18:00两倍 所以可以约略说 如果房价+100% 投报约8.6%
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:18:00这个是新庄王那间的IRR首期投入220万 每月扣除利息后14000, 一年16.8万20年后房屋原价510万卖掉IRR刚好是10%
作者:
lookinto (一个人的日子)
2021-04-09 11:19:00所以才说 新庄王在房市高点 I大应是在低点
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:19:00如果20年后房价涨到1020万 IRR=+12%其实最主要还是初始设定 房价会影响初始设定但是设定的时候最好还是用房价没赚来算但其实房价对于平均IRR影响不大 因为摊到20年其实没多少20年后510万卖掉是IRR=+9.658% 1020万卖掉是11.996%所以他这间基本上不用算房家都能有10%报酬率
作者: brianberry (最后一击) 2021-04-09 11:24:00
去年底弄了一间店面，房贷本利和每个月7万多，刚好跟8万租金打平，签10年，租金每年调涨3%，不知道要怎么输.....
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:24:00店面比较难说
作者:
KrisNYC (Kris)
2021-04-09 11:24:00八万租金签10年 一年涨3% 这是租给连锁八
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:25:00店面好处是 有租约的时候不太需要管 租客自己会把维护做好但你出现空窗 资金压力就很大店面一空 可能半年都没收入
作者:
lookinto (一个人的日子)
2021-04-09 11:26:00I大 你的表格 每年168000收入是不是没计入 房贷
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:27:00lookinto, 有扣掉利息了 本金的部分本来就是赚的 只是存到房子里啊
作者:
lookinto (一个人的日子)
2021-04-09 11:27:00本金的支出 14xxx多每个月付给银行是本利和14xxx多 不是吗
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 11:31:00不过这样好像期末用510万不对，
作者:
lookinto (一个人的日子)
2021-04-09 11:32:00嗯 你的设定应该有少计入300万房贷还款部分
举例这间就是因为20年1.5% 大家都很容易做到 我有30年现金流更漂亮的 但是会被嘴贷款条件每人不同另外回一下 我这人就是玩游戏会把天赋集中点在某项的人 买房也是 我每次选择都是稳定收租大于增值 要拼增值就不会选现在选的物件
作者:
moneyfu (pptmoney)
2021-04-09 13:02:00请问一下这一连串的讨论有考虑租屋者没先花掉的头期款可拿去复利投资股市（假设股市年报酬5%）的机会成本吗？
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2021-04-09 13:04:00楼上不要闹了 那种超高风险的事请在这里不行啦
我以前算过 其实真的很会投资还是能赢 但就看你对房产的定义 你要一个属性稳的赚比股票快 难 平均而言是这样但是你看很会投资的还是会有自住房 所以不管要不要投资房市 有一间自住房我觉得是必要的
作者:
mfcke (drive)
2021-04-09 13:29:00这样看我今年买到钻油业 运气好像真的满狗的不过满烦的 怎样都赚不赢父母 本大优势太强了都不用干什么事 只是把资产放在那边就一直涨 很怪 不科学
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 13:32:00你房屋增值设 -1?你房屋增值设 -1%?
作者:
moneyfu (pptmoney)
2021-04-09 13:37:00对 假设房价不变 折旧1%或许要再考虑房价通膨 +2%？
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2021-04-09 13:48:00那怎么不默认投资亏1%? XD老实讲 投资亏的机率比长期房价每年亏1%可能性大得多
作者:
mfcke (drive)
2021-04-09 13:52:00大概四十年从80万到四亿这样很厉害吗 感觉很废欸