※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
谢谢ceca大的文章
希望房板可以多一点这种有深度的讨论
不是流于那种 台湾房价永远不会跌 因为台湾人有自己的玩法
这类无脑多的言论
: 不动产过热降温.
: 其实对我个人而言,我最希望是每年涨幅大约在5~8%...10%免强也可以.
: 但是超过10%,其实不好操作.
: 并且涨幅超过10%后,会进入无脑炒房状态.
: 也就是就算是我,我也会大幅缩减短期投资的比率,而加大中长期投资.
: 但是这种就无脑化...
: 无脑化的缺点就是...我的财富并没有办法"增加得比别人快"
: 当然我是指同样都有房产的人...XD
: so...5~8%,中长期投资效应很鸡肋,中短期要技术的游戏外行人又不太懂怎样玩.
: 这样的水温我会比较快乐.
: 当然更重要的一点是.
: 例如这波目标是涨100%.
: 你一年5~8%,这样大概涨10年.
: 你大火快炒,一年20%,那四年就涨完了.
: 之后??
: 之后靠杯,我大概就只能换地区炒房了....
: 因为吵上去后,基本面公式来看,很可能还有无敌状态的"不动产低估空间"就剩没多少.
: 这样在炒房,需要承担的风险会大幅拉高,和预期的利润也会大幅缩减.
: so...小火慢炒5~8%.凉凉的炒凉凉的赚,我会比较开心.
: 当然啦,市场不是我决定的...我们到最后还是跟着市场变化改变操作策略..
: 市场是风....我们投资客...不是草...只是帆船...跟着跑...(我才不倒哩..XD)
: 但是在这边要讲的不是这个.
: 而是这一波贷款,不动产为啥会比率拉高这么多.
: 其实基本上,高资产的应该都很清楚.
: 你们现在在玩股票的钱...有多少都是用不动产贷款出来的啊...XD
: 理财型房贷那么爽,高资产的我相信光本版版友就一大堆人用理财型房贷贷款出来炒股.
: 因此,不动产紧缩,资金会跑到股市??
: 这个...我不太这样认为.
: 我认为,对于中小资族,他们可能会把要炒红单或是要多买一间房子收租的钱,转去炒股.
: 但对于高资产而言,反而是因为限缩房贷,因此它们的理财型房贷也会被大幅收缩.
: 造成他们需要把股市的钱领出来回补这些收缩.
: (理财型房贷大多半年到一年,一签一放款...
: 所以房贷收缩后,平均3~6个月,就一堆人要把资金收缩回去给银行)
: 而到底是中小资族把买红单或是多买一间房子收租的钱比较多.
: 还是高资产的人因为不动产限缩,所以把股市资金收缩给银行.
: 这我就持保留态度...这要金融业者去精算才知道.
: 别忘了,高资产的并不只是用房贷,更有可能用土地做贷款.
: 这次紧缩都有被打到.
: 各位永远要记得.
: 这一次股市高潮...除了外来资金外.
: 内资的资金,最大宗是来至于...."借贷"
: 各种五花八门的借贷,借出这么庞大的钱,把股市推升到万四.
: 而不是存款(你看存款总额并没有下降),也不可能是今年的实体经济收益的利润...
: QE的基本精神就是扩大借贷产出的热钱...
: 而不是真的发行钞票..
: 而借贷的话,现在各位又看到,银行放款,8成都在不动产抵押贷款...
: 所以...哀...反正说了你们又不信...随便拉...XD
: 不动产抵押贷款,并不是只有"借来买不动产"....请记住这一点...
: 有人拿房子抵押贷款去买蓝宝坚尼..那笔贷款也是不动产贷款...
: 至于讨论的半天的泡沫..XD
: 再说一次,泡沫必须存在于..
: 收益低于成本....
: 你收益高于成本,泡沫个担担面..XD
: 如果今天我一栋房子,一年收租10000个单位货币.
: 而我全额贷款好了,利息+税金+支出=9000个单位货币.
: 我这栋房子为啥要赔钱卖???租金全额嘎掉所有的成本阿.
: 因此,你管他一坪是要40万50万100万.
: 只要他的租金追得上成本,他就不会泡沫.
: 你买不起...有钱人和财团可以买来租给你就好.
: 所以不要整天在那边泡沫泡沫...XD
: 日本当年泡沫是因为,他基本面整个失衡之外.
: 主要是被美国搞.
: 美国那时候本来利率一度降到逼近于0,后面又一次拉到3~5%.
: 在美国利率逼近于0的时候,日本傻傻地没有跟着把利率降下来,造成国际热钱风涌入日本.
: 炒高了所有的资产,包含四万点的股市....
: 然后美国再度把利率拉到3~5%...
: 资金又全部逃亡去美国...
: 所以日本就被收割...整个资产泡沫...因为被抽空..然后为了维持汇率所以升息.
: 因此...他泡沫的时候,就是基本面失衡.
: 出租投报远低于成本..
: 之后日本就做了不动产改革弄成重税.
: 因为他怕再被美国收割一次...
: 当然为啥那时候只有日本被收割.
: 一方面因为那时候世界第二大经济体是日本,所以热钱喜欢她之外.
: 最重要的是,美国自己降息降到逼近于零,又警告几个国家你们是外汇操控国.
: 但是只有日本傻傻的听美国的话,不去控制日币狂升.
其实真的没人觉得 现在的台湾很像你口中当年的日本吗
当年美国降息 : 这一波大QE
当年日本被点名汇率操纵 : 台湾也被点名过 这一波台币大涨
如果美国继续V型反转 美金大量回流 台湾不可能不受影响
: 其他几国都嘛偷偷的继续押货币...
: 那后来美国回收资金...不死日本死谁..XD
: 但是无论怎样,你就会知道...
: 泡沫...跟你一坪多少钱无关.
: 摩纳哥一坪300万,他也不会泡沫.
: 泡沫,跟你的不动产基本面有关.
: 这也是为啥只要是破了基本面公式的地方.
: 管你说他有多好多伟大.
: 我都不会考虑去那边炒房或是置产.
: 例如北京上海,例如底特律,例如最近租金大跌的硅谷.
: 而我们会去找基本面被大幅低估的地方.
: 这样当有什么冲击,例如米国又抓狂起来拉升利率.
: 那我基本面那么强,到时候也只是轻伤而已.
: so.....
: 你们要知道,危险在哪里,他为啥危险...
: 当你利润低于成本.这绝对不可能长久支撑..
: 然后透过杠杆,就很可能会产生很多炸掉的炸弹.
: 而这些炸掉的物件,就会流入法拍市场,不良债.
: 而当这些物件数量多,就会破坏市场价格,产生不动产大跌和崩盘.
: 所以...
: 崩盘和大跌,我们永远不是看什么薪资所得比,房价物价比..
: 我干嘛关心买方..XD...哪个买方不想买便宜...XD
: 我只关心卖方和筹码.
: 怎样的情况会释出大量破坏市场的筹码.
: 这才是房价跌的可能性...
: 不然..
: 当你收益高于成本..
: 哀..我告诉你拉..99%的屋主都会死撑在那边....XD
: 你在怎样投资客被套牢被断头...相对整个不动产市场,都是很小的数量.
: 影响不了整个都市的价格..你最多影响两三栋建案的价格而已..
: so...关心卖家,关心筹码,关心租金行情..
: 这才是重要的观察对象.
: 一般人买不买得起房...那个不重要,不能当饭吃.
: 当你收益高于成本,外加又是银行最爱的放款对象可以开高倍杠杆.
: 那永远都有资金会找过来套利...所以要期待他跌,太困难了...
: 差别只是...最后市场的屋主,是少数有钱人+财团..还是有办法让更多中产阶级参与其中.
: and...今天央行限缩第三间房贷,其实很怕的也是贫富差距会被疯狂拉大.
: 各位自己想,虽然很多人都说他身边不少人买房.
: 但你看看身边正常工作上班族的同学,3x岁以下,没买房的是不是依然很多.
: 那房价如果这一波产生全台几大都市房价都喷到不要说台北.
: 喷到新北中永和板桥价位就好.
: 也就是老公寓三房一间1000万,15年大楼三房平车2500万,新屋三房平车3500万.
: 你再想想....那些还没买房子的年薪百万中产阶级的未来会怎样..XD
: 今天双北很贵,你还有桃园台中高雄新竹台南可以躲
: 哪天六都房价都差不多的时候...
: 那.....
根据你的理论 以台南高雄来说
如果喷到这个价位 就很明显是泡沫了吧
难道你相信 台南高雄以这个价位来说
收益有可能高过成本? 南部多少人付得起这样的租金?
现在高雄一堆3房建案卖不掉租不掉
我都不知道你哪来的眼光觉得会有这么一天
: so....目前政府在做的就是尽量减缓这个现象产生.
: 尤其是这次世界性疯狂资金泛滥,应该是这两百年来世界最大的资金宽松.
: 将来很可能会改写货币价位.
: 例如以前一个便当80块,服务生薪水25K.
: 之后改写成一个便当120块,服务生薪水37K.
: 表面上看起来没怎样.
: 但是实际上....你手上没有资产避险的...
: 你辛苦存的钱,都被打折...
: 你的退休金,你的劳保给付....也都相对物价被大幅打折.
: 到时候就一大堆人哭哭哭.
: 而贫富差距....就会被大幅放大.
: 因为手上有各种资产的,立刻身家远远的跟存款族,退休金族拉开....
: 而更重要的是,既然服务生薪水都拉到37K,那本来租金一万五的,拉到两万三也刚好而已.
: 你看靠退休金租屋的以后日子怎么过...
所以我前面一直再说 房价一直涨 生活成本也会跟着涨
前面还有一些无脑多说 房价和物价无关 因为企业报表上没有房价XD
不要说退休金租屋啦 买屋靠退休金生活难道就很好过吗?
不是人人都是年薪百万的中产阶级
那些4-5万月薪的人 拿半辈子薪水买房育儿的人
到时候房价涨到生活成本高到过不下去 他们不会出来拼命吗?
: 因此政府尽量减缓这个现象产生.
: 但是,政府也只能做到减缓...
: 因为资金宽松是为了拯救世界号称二战以来最严重的经济产业重伤.
: 这是不可逆的风...
: 而台湾政府...是风?还是草??...还是其实他也偷偷变成一个帆船跟着跑..XD
其实我真的觉得有些只有自住房的人看不起无房者
觉得自己是人生胜利者这种心态很扭曲
以目前台湾的房屋政策来说 多房者绝对是人生胜利者没错
但是在我看来 只有自住房的就是大房东皇帝身旁的小太监心态
明明房价一直涨(涨幅超过通膨) 对工薪阶级来说绝对不是一件好事
但是这些小太监 因为有一点虚幻的利润
就站在皇帝身边虎假虎威 觉得一间房胜过无房者
殊不知无房者可以赌一个未来
房价跌个10% 够我们租好几年
况且自住房又不可能拿出来卖 不然要住哪?
自住房者一边看着自己的房价高涨兴奋
一边觉得附近的商家都在涨价是奸商
我没见过比这种人更笨的人了