不动产过热降温.
其实对我个人而言,我最希望是每年涨幅大约在5~8%...10%免强也可以.
但是超过10%,其实不好操作.
并且涨幅超过10%后,会进入无脑炒房状态.
也就是就算是我,我也会大幅缩减短期投资的比率,而加大中长期投资.
但是这种就无脑化...
无脑化的缺点就是...我的财富并没有办法"增加得比别人快"
当然我是指同样都有房产的人...XD
so...5~8%,中长期投资效应很鸡肋,中短期要技术的游戏外行人又不太懂怎样玩.
这样的水温我会比较快乐.
当然更重要的一点是.
例如这波目标是涨100%.
你一年5~8%,这样大概涨10年.
你大火快炒,一年20%,那四年就涨完了.
之后??
之后靠杯,我大概就只能换地区炒房了....
因为吵上去后,基本面公式来看,很可能还有无敌状态的"不动产低估空间"就剩没多少.
这样在炒房,需要承担的风险会大幅拉高,和预期的利润也会大幅缩减.
so...小火慢炒5~8%.凉凉的炒凉凉的赚,我会比较开心.
当然啦,市场不是我决定的...我们到最后还是跟着市场变化改变操作策略..
市场是风....我们投资客...不是草...只是帆船...跟着跑...(我才不倒哩..XD)
但是在这边要讲的不是这个.
而是这一波贷款,不动产为啥会比率拉高这么多.
其实基本上,高资产的应该都很清楚.
你们现在在玩股票的钱...有多少都是用不动产贷款出来的啊...XD
理财型房贷那么爽,高资产的我相信光本版版友就一大堆人用理财型房贷贷款出来炒股.
因此,不动产紧缩,资金会跑到股市??
这个...我不太这样认为.
我认为,对于中小资族,他们可能会把要炒红单或是要多买一间房子收租的钱,转去炒股.
但对于高资产而言,反而是因为限缩房贷,因此它们的理财型房贷也会被大幅收缩.
造成他们需要把股市的钱领出来回补这些收缩.
(理财型房贷大多半年到一年,一签一放款...
所以房贷收缩后,平均3~6个月,就一堆人要把资金收缩回去给银行)
而到底是中小资族把买红单或是多买一间房子收租的钱比较多.
还是高资产的人因为不动产限缩,所以把股市资金收缩给银行.
这我就持保留态度...这要金融业者去精算才知道.
别忘了,高资产的并不只是用房贷,更有可能用土地做贷款.
这次紧缩都有被打到.
各位永远要记得.
这一次股市高潮...除了外来资金外.
内资的资金,最大宗是来至于...."借贷"
各种五花八门的借贷,借出这么庞大的钱,把股市推升到万四.
而不是存款(你看存款总额并没有下降),也不可能是今年的实体经济收益的利润...
QE的基本精神就是扩大借贷产出的热钱...
而不是真的发行钞票..
而借贷的话,现在各位又看到,银行放款,8成都在不动产抵押贷款...
所以...哀...反正说了你们又不信...随便拉...XD
不动产抵押贷款,并不是只有"借来买不动产"....请记住这一点...
有人拿房子抵押贷款去买蓝宝坚尼..那笔贷款也是不动产贷款...
至于讨论的半天的泡沫..XD
再说一次,泡沫必须存在于..
收益低于成本....
你收益高于成本,泡沫个担担面..XD
如果今天我一栋房子,一年收租10000个单位货币.
而我全额贷款好了,利息+税金+支出=9000个单位货币.
我这栋房子为啥要赔钱卖???租金全额嘎掉所有的成本阿.
因此,你管他一坪是要40万50万100万.
只要他的租金追得上成本,他就不会泡沫.
你买不起...有钱人和财团可以买来租给你就好.
所以不要整天在那边泡沫泡沫...XD
日本当年泡沫是因为,他基本面整个失衡之外.
主要是被美国搞.
美国那时候本来利率一度降到逼近于0,后面又一次拉到3~5%.
在美国利率逼近于0的时候,日本傻傻地没有跟着把利率降下来,造成国际热钱风涌入日本.
炒高了所有的资产,包含四万点的股市....
然后美国再度把利率拉到3~5%...
资金又全部逃亡去美国...
所以日本就被收割...整个资产泡沫...因为被抽空..然后为了维持汇率所以升息.
因此...他泡沫的时候,就是基本面失衡.
出租投报远低于成本..
之后日本就做了不动产改革弄成重税.
因为他怕再被美国收割一次...
当然为啥那时候只有日本被收割.
一方面因为那时候世界第二大经济体是日本,所以热钱喜欢她之外.
最重要的是,美国自己降息降到逼近于零,又警告几个国家你们是外汇操控国.
但是只有日本傻傻的听美国的话,不去控制日币狂升.
其他几国都嘛偷偷的继续押货币...
那后来美国回收资金...不死日本死谁..XD
但是无论怎样,你就会知道...
泡沫...跟你一坪多少钱无关.
摩纳哥一坪300万,他也不会泡沫.
泡沫,跟你的不动产基本面有关.
这也是为啥只要是破了基本面公式的地方.
管你说他有多好多伟大.
我都不会考虑去那边炒房或是置产.
例如北京上海,例如底特律,例如最近租金大跌的硅谷.
而我们会去找基本面被大幅低估的地方.
这样当有什么冲击,例如米国又抓狂起来拉升利率.
那我基本面那么强,到时候也只是轻伤而已.
so.....
你们要知道,危险在哪里,他为啥危险...
当你利润低于成本.这绝对不可能长久支撑..
然后透过杠杆,就很可能会产生很多炸掉的炸弹.
而这些炸掉的物件,就会流入法拍市场,不良债.
而当这些物件数量多,就会破坏市场价格,产生不动产大跌和崩盘.
所以...
崩盘和大跌,我们永远不是看什么薪资所得比,房价物价比..
我干嘛关心买方..XD...哪个买方不想买便宜...XD
我只关心卖方和筹码.
怎样的情况会释出大量破坏市场的筹码.
这才是房价跌的可能性...
不然..
当你收益高于成本..
哀..我告诉你拉..99%的屋主都会死撑在那边....XD
你在怎样投资客被套牢被断头...相对整个不动产市场,都是很小的数量.
影响不了整个都市的价格..你最多影响两三栋建案的价格而已..
so...关心卖家,关心筹码,关心租金行情..
这才是重要的观察对象.
一般人买不买得起房...那个不重要,不能当饭吃.
当你收益高于成本,外加又是银行最爱的放款对象可以开高倍杠杆.
那永远都有资金会找过来套利...所以要期待他跌,太困难了...
差别只是...最后市场的屋主,是少数有钱人+财团..还是有办法让更多中产阶级参与其中.
and...今天央行限缩第三间房贷,其实很怕的也是贫富差距会被疯狂拉大.
各位自己想,虽然很多人都说他身边不少人买房.
但你看看身边正常工作上班族的同学,3x岁以下,没买房的是不是依然很多.
那房价如果这一波产生全台几大都市房价都喷到不要说台北.
喷到新北中永和板桥价位就好.
也就是老公寓三房一间1000万,15年大楼三房平车2500万,新屋三房平车3500万.
你再想想....那些还没买房子的年薪百万中产阶级的未来会怎样..XD
今天双北很贵,你还有桃园台中高雄新竹台南可以躲
哪天六都房价都差不多的时候...
那.....
so....目前政府在做的就是尽量减缓这个现象产生.
尤其是这次世界性疯狂资金泛滥,应该是这两百年来世界最大的资金宽松.
将来很可能会改写货币价位.
例如以前一个便当80块,服务生薪水25K.
之后改写成一个便当120块,服务生薪水37K.
表面上看起来没怎样.
但是实际上....你手上没有资产避险的...
你辛苦存的钱,都被打折...
你的退休金,你的劳保给付....也都相对物价被大幅打折.
到时候就一大堆人哭哭哭.
而贫富差距....就会被大幅放大.
因为手上有各种资产的,立刻身家远远的跟存款族,退休金族拉开....
而更重要的是,既然服务生薪水都拉到37K,那本来租金一万五的,拉到两万三也刚好而已.
你看靠退休金租屋的以后日子怎么过...
因此政府尽量减缓这个现象产生.
但是,政府也只能做到减缓...
因为资金宽松是为了拯救世界号称二战以来最严重的经济产业重伤.
这是不可逆的风...
而台湾政府...是风?还是草??...还是其实他也偷偷变成一个帆船跟着跑..XD