来认真嘴一下公设问题 顺便解释一下开价的合理性
拜托真的不要变成朝三暮四的傻猴子 会让不少人发笑
公设比高
1.法规 基本上 7F单梯 以上都要双逃生梯 50公尺(15F)以上结构外审
所以现在都是7F 15F 超高楼建案 这三大种 因为最有CP值
不是这几种楼层就是受限容积率
2.好卖 以前我也觉得怎不搞成像以前公寓 只是拉高就好 顶多做个大厅
事实上就是会比以前那种好卖
常有人私信问我 怎讨论价钱 合理的讨论是这样
首先你要对当地市场有了解 知道 大众建商 好建商 顶级建商 这三种价格水位
然后踢掉一些极端值CASE不去讨论 才能谈个好价钱
我就用我目前最熟的新竹高铁东区来讨论吧
现在就是惠宇大概34+- 宝佳大概31+- 这就是双方互相锚定住价格 而且也到市场认同
有店面的单价要比较低 因为牺牲了隐私 建商可以从店面赚到利润
土地位置好的 会有永久栋距 临大路 但是又能大退缩 像是丰邑TECH PARK
丰邑这块土地价值 就比惠宇好很多 有没有暗房 面南面北 有没有共用墙(噪音)
同建案彼此栋距有多少 有些隔壁栋超贴 还是小天井 根本是单面采光....
代销敢跟你说三面采光 直接嘴 不囉嗦
这些眉角讲实际不难学 主要是要在一区一直follow市场 观察很久了 银弹打下去
最怕跟风买 乱抢乱买 当你急着怕买不到房子 想要脑冲乱买
我给你几点冷静一下 1.大亚百货 2.高雄85 3.台中金典 4.京华城
住宅一堆法拍 套牢的 就不说了
结论就是要买就是要做功课 然后算一下金流 不用管市场热不热 冷不冷
有自住的买法 有投资的买法 自己想清楚
但是台湾即使自住 还是要考量投资 因为这是资产 台湾因为目前"税制"
不动产比较像是资产 非消耗品 跟美国刚好相反 一堆废弃社区 反正高税制 废弃也无感
=======================以上算是回复 该不该买 怎么买 的问题==================
再来我真的要彻底嘴一下公设这问题 消失的baba哥 特别爱吵实坪制 高公设问题
我跟你讲啦 思考这个 只是把自己当monkey 吵著早晚吃几根香蕉
假设前提1.没有杠杆 2.景气持平
白话说就是这市场 我能赚到20%利润 市场也认同
今天你捧一亿去买土地 然后预售开卖 你这专案就是要赚两千万
先找专业人员 像是都市设计 建筑师 土木结构 消防机电设备 营造厂
盖好之后 找人开卖 就是代销 或者自销
关键是建商找这些人 不是因为人太好 要把钱分出去 而是被迫的
法规或是专业需求或是销售方便
今天市场就是能赚到2000 差别只是我把利润配在哪边 懂?
是国军假数字看太多还是怎样 到底是怎样的IQ 会让你产生
一但公设下降 或是实坪制 价钱就会便宜20% 30%??? 是中招镜花水月??
在资本主义市场 大家都会把钱捞干净 或者钱捞不干净 留点好名声 方便下次捞
市场推出一个这样产品 总价1000万 东西就这样 你带回家自己考虑
一天就是7根香蕉 你要怎么吃 那是你家的事 我就是7根1000万 懂?
一直在吵 早上要几根 晚上要几根 不就猴子会干的事??
对建商来说 那些数字 就是丢给 建筑师 地政 去算好 弄好 法规能过 建造使照到手
那些都只是"数字" 你搞完实坪制 只是让单价飙高 反正市场 就是让我赚2000万
会让你感觉真的赚到 只有一个原因 市场不认同 我金流过不去
那就是赔本卖 甚至总销售额只有9000万
台积电一张46万 我现在说 台积电好便宜 一股460元 好便宜 大家快来买
这样像不像智障??
可能有人说 建商干嘛反对实坪制 很简单 混水好摸鱼啊
不过你要是肯好好耐心看完合约书 好好计算大小 甚至自己找实体屋去看
这些资讯落差 是可以轻易克服得 买个精品 买个车子 研究老半天
出国玩 买个3C研究老半天 怪了 一个要几千万东西 应该要研究超级严谨吧
即使真的实坪制 也不可能 现在总价便宜30%啦 就跟我说台积电例子一样
现在价格只剩1/1000 欲购从速 颗颗