炒房是这样子.
不动产同时是投资型金融产品.
但同时又是实际货品.
并且还是必需品.
所以炒房有两种不同型态的操作法.
也就是同时存在,玩股票期货基金的操作法.
又同时存在玩骨董玉石餐馆的操作法.
他既有行情,又没固定行情.
另外,他还有"产出收益"(租金)
所以很多时候对投资客而言,只要大趋势不要往下,就都可以赚钱.
今天平盘,死鱼盘...
我们短期转卖不也爽爽赚...并且更无脑因为行情是定值所以整个都SOP而已.
连判断都不用判断,甚至有些时候连看屋都不用听到数字买就好了.
因为...
这时候我们在玩的就是没有固定行情的骨董,玉石概念.
今天我进一颗原矿素料,送去福建找人雕刻,雕好之后摆在高档装潢的玻璃柜里卖.
原矿1万块,雕工一万块.
摆在百货公司专柜里卖你15万.或是水晶店里卖你10万,或是网拍卖你5万.
(网拍的价格非常低,因为流通性太好,所以批发进货的店家会大幅压利润.
表面上他一样东西赚你很少,但他可以把量冲到极大,进而他进货成本也很低.
之后他就可以延伸出它可以支援其他小盘的零售商.网拍变成他招揽小盘商的手段
而对真正购物者而言,一条几万块的手珠,一座三五万的晶雕,大多数人也不敢再网上买
所以你就会去玉市阿,店家阿,看到实品而购买,或是贵妇在商场阿观光区阿看到购买
因此,底层非批发的零售商也有生意做....
因此你有时候看那些老直播台,有那种长期固定在买货的买家.
每天买天天买,你都很好奇他家到底是有多大要怎样堆那么多东西..XD
实际上他可能就只是零售商,直播上单点买的是精品,然后还可以顺便私下去批一般货.)
你说行情??...你怎样比较..XD..你看过一样的雕件吗?
当然更厉害就是,原矿买2万,雕工找台湾工大师级雕5万含落款,这样就可以卖你50万.
只是50万的雕件流通性很低,所以可能会卖超级久...不一定比较好赚.
(实体贸易,流通性很重要...一笔钱同样时间可以滚多少次会大幅影响投报率)
那你回来看.
一间废墟公寓买250万,我请包商加工50万,卖你400万..流通性很高.
或是一间6米巷透天,买500万,请包商加工150万,卖你900万,流通性普通.
或是一间10米路透天,买1000万,请包商加工200万,卖你1600万,流通性很低.
啊有没有一样..XD
至于行情??....平盘死鱼盘...屯屋的增值连0.1%都没有的环境.
所以这种操作就是实体货品的操作..
但是反过来,像现在大喷发.
美术馆5x坪1xF四房平车基本款,一千万多一些买下来,过几个月市场最便宜剩下12xx万..
你可没有什么废墟和翻修后的价差可以赚,因为屋况都没很老差异不大.
你赚的就是...阿就行情暴涨,看到涨就追阿..不追的人以后留下来洗盘子.
你看过不动产在涨一年两年的吗..XD..
那你看到第一年大喷发你不追??你要五年后才进场?
至于你还在那边想要捡投资价,在那边等急售的低价释出..XD
你慢慢等吧,等你真的忍不住要进场,大概我房子都上两千了.刚好卖给你..
啥?你不敢追....
那你最好快点去找其他投资项目,放弃投资不动产....
不然之后几年你都只能在场外看戏.
而几年后,你的钞票从可以买1x年大楼变成只能买公寓..XD
PS.2012~2014年也发生过,一大堆老投资客不敢下场的笑话事件...XD
典型心态和思维转不过来...然后被市场淘汰.
(因此每个时期都有人说投资客缩手,不玩了,认识的投资客都卖光了..
恩...就一群输家而已...几十年来每年都一堆)
也因此,炒房手法百百种.
而本质上也有不少的差异.
但是你要每种都懂一点反而是很困难的事情...XD
(不像一般的东西,精一样难,每种都懂一点简单)
因为,局面转换太过迟钝,惯性太大.
平盘就平盘几年,涨就连涨好几年,只有跌,一跌政府就很紧张再把她拉起来..XD
因此你前几年都在做这一票,结果局面改变了,你还在用同样的操作方式.
那你后面就会操作的很痛苦...
例如2010~2014年你都在追利多话题赚增值,朝爽的.
但是2014~2019...你就会哭哭..
同样反过来.
2016以后都在做老公寓老透天翻修转卖,爽爽无脑SOP赚.
2019后就开始变得很辛苦.
(入手价大幅上升,造成出货价也拉到快天价,流通性变差很多)
阿要你转换...
请问....你投资经历多久?三年?五年??
那你五年都在做增值,你懂短期转卖吗??不懂.
或是你五年都在做烂屋翻修转卖,那你懂追涨增值吗??不懂.
这就更不用说当盘面进入蛋黄区冻涨蛋白区落后补涨的时期..
你们懂追捕涨的奥义吗??...不懂..
阿你一轮下来就是要十年起跳的经验.
外加你每个时期每种不同的产品,你多少要有三五间操作经验才叫经验.
那...你等同这十年你至少要一千万现金以上的操作资金.
不然你根本无法拥有实务上的各种不同炒作手法的操作经验.
对喔,以上还不包含包租特化的玩法...
你还要熟包租,那你就需要更多的钱让你操作.
这...又还不包含商用不动产.而商用不动产的金额又更大...
so....炒房最难的就是经验...因为时间线太长了,外加门槛很高.
因此你说炒房好不好赚.
阿如果你都懂,各种时期挑选最好赚的方式,然后杠杆也开够.
那你赚的绝对不少.
你自己算,一间公寓买250翻修50卖400,其他成本再算30好了.
你赚70,投入资金130,平均一轮10个月....投报率多少..XD
或是你5%收租投报率,贷款70%就好杠杆三倍投报率是多少还不算增值.
(包租特化可以靠装潢拱高租金...让非套房产品都可以达到5%收益..非套房喔)
这就不用说预售屋,你也不要赚太多什么一百两百..
你就60万丢进去,一年后赚20出来...投报率多少??
(60万可是1200万等级物件,赚20万我可是估的很低喔)
你每个时期都有挑对作法,那自然都爽爽赚.
并且风险极低...这是不动产最大的优势...
(因为你跟政府的利益挂再一起,然后新台币+内资绝大多数市场,政府又是庄家)
但你要满足这个什么操作都懂一些的条件太困难了.
乱玩会变成,买蛋黄区投报1.5%,结果买下去三五年都不涨,扣掉各种支出没赚半毛钱.
预售屋转不掉要过户,过户后变成新成屋开始吃最凶的折旧,吃完转卖扣掉成本还亏钱.
翻修房子跟邻居互告,一个官司拖两年...
因此,变成你可能只能选取整体而言比较安全稳定的操作方式.
例如你长期(10年为单位)投资,持有一大堆投报率3%up的市区稳定物件收租.
10年一轮的话,怎样增值你都可以赚到,然后外加租金收益也有一定水平.算无脑投资.
但你的10年期总投报率总和,其实不一定比其他投资产品高.
因此,你要靠这样发财太困难了...
500万开杠杆,搞了半天大概也不过一千多万不然两千万.
不如去拜test520为师.
但..如果你有个一亿,日子过得爽爽的,对生活还算满意.
这样你就适合玩不动产.
反正不动产长期持有遇到任何状况,唯一要做的事情就是凹单..XD
(千万不要白痴乱杀出..XD...你只有在预测要跌得当下去缩减你的杠杆
要是已经跌了,你就不要杀出了..他不是股票,他很快就见底并且不在向下.
股票才会妳不知道他可以跌到多深...
不动产跟政府财政挂再一起,政府不可能让他无止尽的跌
然后不动产都可以看到跌,市场一定恐慌,你要行情价卖很难卖,所以等你卖掉大概就筑底
刚好卖在阿呆谷...XD
其实你看,这几年蛋黄区都没涨,而前两年对蛋黄区失望,把蛋黄区卖掉的人
今年看到暴涨,就应该很想拿鸡蛋去丢张盛和他家窗户...XD)
凹下去就是你的....凹下去时间到了还是要翻倍.
你财富有一亿,你凹单就简单啊...只要你杠杆有缩减,那你的"产出"(租金)就可以过活.
反观其他投资产品...凹单...XD....凹到国巨宏达电2000块的国泰金怎么办.
货币在怎样贬值,你也不可能回来.
这就更不用说198x年的股票,今天几乎都是壁纸.
so...让你一亿的财富丢著长期稳稳赚,你继续过你还算满意的生活.
也许运气好过几年翻倍变两亿,那你的生活就更满意了...
(有杠杆的情况下,翻倍不用等那么久)
所以说呢.
那些整天想要发大财的人.
(这种人通常也不会有多少钱,充其量不过三五百万,更多只有一两百万
你有个三五千万,就不会整天想发财了...)
来玩不动产太慢了拉.
网络上,喔不用,本版就有各种投资神人,去请教他们.
这样才有办法让你300万几年后翻成3000万.
我们不动产玩的是第一个精神是,稳赚,在稳赚的前提下再去思考放大利润.
适合有一定资产水平,然后安安稳稳每天睡到自然醒的心情让资产慢慢滚大.
不适合每天都想要发财的人进场...XD
这几个月台股你先8523做多,直到最近在做空,赚的都屌打不动产几年的利润.