Re: [闲聊] 台北精华区老公寓的未来

楼主: Neymar (内马尔)   2020-07-29 09:26:58
※ 引述《intern (Love,peace,望)》之铭言:
: 虽然是月经文, 还是很想请问各位高手包括Ceca公寓神的意见
: 关于市中心老公寓的未来,正反双方意见都有,可是看衰的比例似乎越来越多, 根
: 据28法则, 赚钱的人是少数, 这时候会不会是人弃我取的时机呢.
: 我的观察是:
: 因为台北市公寓几乎是40年以上屋龄,假设第一手屋主是30岁购入,现在已经是
: 70岁。70岁根本很难爬3楼以上楼梯,一摔下来femoral neck fracture就长期卧
: 床,所以老人会换房搬走,现在住的不是第二代(40-50岁 ),就是出租给租客。
: 而当40岁的公寓再过20年,第二代的屋主也老了,也要换屋,只是此时屋龄已60年,
: 很难找到接手,剩下的只有出租价值,这也就是3楼以上公寓抓交替很难. 可是很
: 好租, 因为除非台北市没有穷人了, 不然一定有一堆看中便利性,实用性或学区的
: 租客进来.
: 问题在于公告土地现值还是很贵,公寓价格再如何跌大概很难跌破土地价格。
: 政府因为安全性等考量,一定会再释出危老改建等利多, 来解决老公寓的安全性问题.
: 搞不好公寓跌到一定程度就有建商愿意出手全部买下,自己改建。
: 逢低买进精华区公寓是我的考量,因为房子会不值钱,但土地不会坏,只会涨.
: 事实上最近也入手一间市中心老公寓, 成交跟鉴价差不多, 一样85成30年, 1.31%.
: 如果公寓真的长期看坏, 银行比你更担心他的担保品价值.
分享一个案例
大安区旧AIT附近公寓2楼
两三周前开卖,88万/P
被一个建商买走
后续暂时并无大动作想要整合改建
大概是资金够多,先在此土地插旗的概念
版上如果有当区小绿仲仲,大概可以知道我在说哪间
作者: frank111 (没有)   2020-07-29 09:48:00
建商通常不会自己下手买,何必把自己的钱套死在这要插旗骗骗住户签同意书就可以了
作者: crossdunk (推嘘自如)   2020-07-29 09:52:00
所以楼上是在说本篇唬烂吗
楼主: Neymar (内马尔)   2020-07-29 09:56:00
是不是唬烂问当地绿绿房仲啊,情报是他们提供的,我没事编造这种事干麻
作者: Nubybee (Nubybee)   2020-07-29 10:00:00
建商会买喔~ 我家附近就有建商买下公寓一楼店面准备改建
作者: F93935 (帥氣小書生)   2020-07-29 10:00:00
不会下手买?来中山大同看看插旗方式
楼主: Neymar (内马尔)   2020-07-29 10:02:00
现在说要唬烂哄一哄民众骗签字都更,我觉得这难度也不小,那建商抢这低总价公寓干麻?看好当地未来可能性,长期置产租出去,即使投报率可能才1.X%。建商不用一次花大钱去投入一整块土地去,因为这也不符合成本效应,但是只要买了其中一栋房子,就有土地持分,未来有机会整合的话,他也有话语权,所以才说是插旗的概念。热钱太多,每一块土地都投入一点点钱,分散投资插旗的概念,这不是一般自住客可以做的事
作者: frank111 (没有)   2020-07-29 10:08:00
最近也在谈都更,都更范围内有一户坚持不盖,但听说屋主有意愿要卖,但开价比市价要高一点,实施者一直怂恿我去买,我就当实施者怎么不自己买,钱丢进来盖不成怎么办?
作者: IBIZA (温一壶月光作酒)   2020-07-29 10:12:00
楼上, 在哪 多少钱?
作者: frank111 (没有)   2020-07-29 10:14:00
顺便说一下这实施者怎么骗同意书,先成立个管委会管委会的委员跟建商无关,由管委会招开说明会管委会的人会说一坪土地大概可以换回5.5的建坪回来7成的住户听到觉得还不错就签同意书了,等正式计画书出来,发现跟当初说的有落差,实施者就说当初是管委会说的跟他们无关,这时候住户要反悔已经来不及囉
楼主: Neymar (内马尔)   2020-07-29 10:18:00
f大,你说的地点在哪?可以分享?一P土地分5.5P建坪,肯定不是北市住三
作者: frank111 (没有)   2020-07-29 10:23:00
在新北,容积300,实施者以所有奖励拿满,一坪盖9坪来算
作者: supa64 (淳朴商人)   2020-07-29 10:25:00
新北.........这里说台北你提新北.容积差很多北市最近某些社区型公寓你自己去看看买方真实身分.......
作者: frank111 (没有)   2020-07-29 10:29:00
一样阿,都更随便都谈个2~3十年,建商能不能活那么久都不知道咧,钱投下去就是金流卡死,敢买一个还没开始谈都更的房子就只为了插旗,不是本很后就是心脏很大颗
作者: supa64 (淳朴商人)   2020-07-29 10:36:00
你在扯那个胜开大地.宝佳臻峰.咊旸和.新板极TOP等吗?
作者: sagarain (HNY 2010)   2020-07-29 10:37:00
建商不等于建商老板 大概就这意思
作者: deltaz (我还懂不懂飞翔)   2020-07-29 10:37:00
本够大就可以这样玩啊,都更房与地屯到一个规模之后就不是赌博而是长期规划了但虽然知道概念,一般民众也不可能这样搞
作者: sdhpipt   2020-07-29 10:41:00
容积300%一坪盖九坪? XD
楼主: Neymar (内马尔)   2020-07-29 10:49:00
一般民众当然不太可能这样搞,但是建商这样长期布局,就是建立在都更这未来的想像空间了。所以在此氛围之下,一般自住民众也多少会有想像空间,这也是为何精华区公寓的买气还是维持一定比例啊,想要2千多万住的起北市精华区地段,也只有公寓这种选项了
作者: frank111 (没有)   2020-07-29 11:03:00
3*(1.5奖励+0.4容移)*1.6就是9,理想值就是块大饼而已胜开大地.宝佳臻峰.咊旸和.新板极TOP这些是盖好的
作者: supa64 (淳朴商人)   2020-07-29 11:10:00
是啊.盖好了.就不是都更合建改建.是啊理想.因为奖励不计算.单纯算你土地总面积
作者: frank111 (没有)   2020-07-29 11:12:00
我在谈的是已经规划了20年,现在在重新画计画书,哭~
作者: supa64 (淳朴商人)   2020-07-29 11:14:00
你算什么我说真的.板上有板友连合建改建都辛苦的自己跑.还有建商卡著让你连合建改建根本不能盖.永远没法更的.你能谈算好的了.我遇上的都是高难度
作者: mig21 (挨打批)   2020-07-29 11:58:00
何止买公寓连道路用地都买 建商财力是很难想像的买道路用地套在那几千万就是在等整合完成
作者: cloudsub (搞不懂)   2020-07-29 16:46:00
除非好整合,建商很少自己买吧

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