看屋时间: 108/5-108/7
总价: 1000万
房型: 电梯两房 (室内约16-20坪) 含车位佳
图文版 http://weijackcft.blogspot.com/2019/10/blog-post.html#more
继上一篇以板桥为中心的新成屋比较后，最近终于有点时间整理中古屋的部分，也感谢网
路上的朋友给予指教，每个人看房买房的重点可能不同，捷运、火车、全联、加油站、交
流道、饮食、学区等生活指标的先后顺序也不一样，因此都有不同看法，个人只是将我自
己的需求套用在各不同社区大楼，以我的观点判断这些社区是否符合我的经济能力得到的
判断，也欢迎大家一起讨论。
本人在板桥车站附近工作，希望以新北市政府及板桥车站为中心向外寻找可居住的地点，
出生于南部的我，能离高铁或客运站近一些对回家是有帮助，因此找寻了周围几个适合的
居住区域整理如下。
新庄头前
合康新时代 开价1360；成交1250
新时代是合康在附近盖的小坪数建案，交通方面要到板车也算方便，除了周围有机场
捷运和即将通车的环状线外，沿着思源路10钟左右即可进入板桥。在生活机能可参考上一
篇的礼跃，只能靠化成路，但是工厂第一排，离高架机捷很近但离国道一号更近，若有噪
音、污染疑虑可跳过此社区。
从盖好至今约五年，我看了5F和11F两个标的物，偏好5F，原因简单相似格局开价较
低还附装潢，而且车位5F的在地下2，比11F的地下3位置更佳，虽然是机械车位但只是左
右横移，非上下的机械车位，5F缺点则是房间不大，有一房已经更改为开放式和室，室内
的柜体装潢过多，让原本宽阔的客厅变成很壅挤，就在考虑2天左右，仲介来电表示该物
件1250成交，今日在实价登录确认1250成交，缘分也是买房的眉角。
板桥浮洲
馥华原美 开价1588 成交1450
原美离浮州车站最近，要搭火车进入北市不是问题，此外大观国小、大观国中、华侨
高中、台湾艺术大学造就此地文教区，若想住在都市旁的郊区，这建案确实可以考虑。周
围安静，离市区一桥之隔，想享受都市旁的安宁，这区域是不错的选择，但周遭的生活机
能尚待加强，目前只有便利商店，想吃个早午餐可能需移动一下自己的屁股才有办法。
格局上来说原美有两房与三房为主，原美两房七楼以上景观都不错，可远眺板桥市中
心，周围都是低矮楼房，视野无碍，地下室的停车场以及垃圾处理环境令人印象深刻，两
房含车位总坪数约44坪(车位11坪左右)，车位170万，单价约36/p，总价约1400万，万事
俱备只欠总价，由于总坪数较大，若非总价考量，馥华原美是我心里首选。
板桥浮洲
馥华原美 开价1588 成交1450
原美离浮州车站最近，要搭火车进入北市不是问题，此外大观国小、大观国中、华侨
高中、台湾艺术大学造就此地文教区，若想住在都市旁的郊区，这建案确实可以考虑。周
围安静，离市区一桥之隔，想享受都市旁的安宁，这区域是不错的选择，但周遭的生活机
能尚待加强，目前只有便利商店，想吃个早午餐可能需移动一下自己的屁股才有办法。
格局上来说原美有两房与三房为主，原美两房七楼以上景观都不错，可远眺板桥市中
心，周围都是低矮楼房，视野无碍，地下室的停车场以及垃圾处理环境令人印象深刻，两
房含车位总坪数约44坪(车位11坪左右)，车位170万，单价约36/p，总价约1400万，万事
俱备只欠总价，由于总坪数较大，若非总价考量，馥华原美是我心里首选。
馥华原乡 开价1614 成交1510
原乡离原美约50公尺，离车站远迷你点，外在环境跟原美差不多，只差在进出社区的
入口较小，原因是道路尚未拓宽，因此出入口较不容易找到。
格局上则是三房、四房为主，六楼以下基本上没有景观，会被周围的老公寓挡住，低
楼层采光不佳，高楼层视野佳，地下室的停车场和垃圾处理都是优点，但总坪数更大，因
此总价更高。
四季纽约 开价1250 成交1075
四季纽约位在中和环球旁，是一条死巷子内，巷子内除了这个大社区外，其他多为工
厂及停车场，住要是工业乙种用地，十年前在盖的时候争议颇多，和附近的元气大镇都是
中和板桥交界著名的乙工用地实际住宅使用。四季纽约社区颇大，总共有1191户，管理费
的总额也是非常惊人，近期因主委更换，意见不合，在社区内的群组对管理费的收法有些
争执。学区则属于热门的海山国小以及海山国中，生活上依靠环球颇为便利。社区内的套
房成交价格有高有低，价格凌乱；但在两房的成交价格上相对稳定，近期没有38/p到40/p
，相对难以成交。
两房格局都相同，由于乙工用地，许多大品牌的仲介不会在网络上放格局图，但基本
上就很标准两房双面采光格局客餐厅＋主卧、厕所、次卧、开放式厨房＋阳台。只是每个
案件内部装潢落差，价格有高有低，这部分是需要多加注意的。而这社区黄色房仲耕耘很
深，基本上也强势，想要有第一手资讯建议找黄色W房仲。
中和区莒光
怡富小幸运
位在国光街巷弄内，出入口狭小是其缺点，而位在公园旁则是优点，外观来看是一个
畸零地，车库的位置也很特别，特别到我不知如何形容。
室内格局为挑高三米六，主打挑高空间＋安静巷弄与紧邻公园。但主建物坪数小，个
人认为适合一个人居住，两人居住过为拥挤，阳台的形状为三角形也非常特别，高度不高
视野普通，以中和新建案来说成交约40/P，算是便宜，但是建物的出入口真的较不方便，
可能需要多加考虑。三个月前注意此建案只有一个物件贩售，目前又多出好几个，总共七
层楼，每层七户，应该还有几户地主户可以选择。
天下为公No.2 开价1198 成交1030
此社区算是中型社区，约有四百户，位在民德路上，生活机能相对方便，民德路上即
有公共汽车站牌，也是上篇新成屋－屋豊香的斜对面社区，社区对面为顶天立地社区，两社区
很像双胞胎，成交均价也差不多，社区旁为邮局，对面有小七，两百公尺内有全联，饮食
没有问题，交通不太吵，中和门牌成交价格约35/P，相对板桥门牌45起跳，算是可入手的
位置。
社区有24年的历史，921地震后被列为黄标，后来解除，公设比约16%，管理费每坪约
45，原建商格局OK，前后双面采光，已全改天然气，每层两户，此案件六月我有付过斡旋
10万，开1010微调至1030，但屋主坚持至少要卖1060因此未成交。但在本月初房仲来电表
示1030卖掉(等实价登录确认)。
顶天立地 开价1250 成交1115
天下为公社区对面，生活机能与其相同。
社区内公设约16%，有羽球场一面(较稀少的公设)，管理费年缴折2.5个月，1F店面租
金属于社区管委会，因此社区近期全换电梯后还有结余两千万左右。七楼物件今年四月看
过，双面采光正常格局，缺点是厕所没开窗，客餐厅颇大约有七坪，两个房间约三坪，七
楼物件带车位，且后阳台的景色可看板桥市区，算是该物件(A栋)的一大特色。硬要鸡蛋
里挑骨头大概是年纪较大24岁，921列黄标，补强后解除。
筑梦苑 开价1580 成交1380
位在华福街内，对面即是和平公园，交通上较为不方便离捷运站、离火车站、离交流
道都相对远，附近为文教区有许多学校例如重庆国中、重庆国小、忠孝国中等，生活机能
需靠重庆路，机能上成熟。
此案件位在九楼，空间够大还带机械车位，但社区户数较少，优点是进出单纯，缺点
是管理费较高，目前11年的屋龄，还算年轻，但这户屋况包含地板磁砖裂了几块，浴室隔
间和外墙有明显裂缝，基于此两种结构上的原因让我不敢开太高的价格，由于社区户数较
少，实价登录的参考数据较少，仲介也有表示上次成交1500万的是隔壁户，屋况较佳，但
实际并非1500，而是AB约的形式(房仲表示是他们公司成交的)，总之最后这户我自己没缘
分成交，也恭喜屋主用原本说的1380有人要买，但觉得太低不卖，最后还是1380卖掉。
中和积穗
樱花赏
位在连城路上，离未来万大线中和高中站很近，周围有麦当劳以及国道三号的交流道
，交通的未来性指日可待，生活机能部分依靠附近的传统市场，由于位在连城路的巷弄内
出入较为不便，这点可能须考虑。此外最特别的是目前管理费是交给社区内的热心人士，
至于是管理费还是清洁费这部分可能要考虑一下。
室内格局没问题，户户开窗，属于华厦但有电梯，公设比低，总户数16，进出单纯，
但也因户数少，目前管理费收的也不高，但会担心再过几年电梯、机械车位等修缮的经费
不知从何而来，一楼是停放机车的部分，汽车则是机械+机械车位，一楼大厅虽有柜台，
但目前无保全，所以管理费的部分会较令人担忧。
中正福邸 开价1258 成交930
位在快速道路旁，空气较差，声音较吵杂，后方则有一栋貌似全联正在准备中，汽车
停车有地下室可选购，但楼层较低的地下停车湿气较重，这部分要注意，也有部分停车格
在社区后方露天平面，1F有管理员，管理费一坪60，电梯内的公告很有趣，大家有兴趣可
以到现场参考。
本案件是三房格局，前后阳台非常大，主卧可把前阳台推掉，可增加一个书房的空间
，搭配两套卫浴，室内有２０坪，非常好运用，后阳台紧临中正路，楼层低会较吵，但本
案件４Ｆ窗户关起来后几乎没声音，在意者可以自行体会，原仲介表示980内买到赚到，
后来有人出930据说有成交，每坪约31，可能是楼层关系，之后可由实价登录确认。
捷年高升
位在元气大镇旁，离中山路近，生活机能也须依赖积穗地区，社区管理相对严格，进
出管理员标准作业程序，这个社区都是挑高4米2，户数颇多，每年释出的量也不少，这社
区可以慢慢参考，停车为坡道机械，也有单卖车位，若有需求可考虑，但近年来夹层屋是
否合法，这是需要考虑的部分，最近也听到北市夹层屋在带看过程中被检举拆除，若要购
买也须多承担风险。
格局部分都相同，这种夹层是需要设计师另外设计，基本上20年的高升前屋主应该都
有整理设计过，只是看格局自己喜不喜欢，入口进入后到客厅，两房地在一上一下，垂直
面来看有点像是凸型的空间，由于总价不高，还是蛮多年轻人在考虑的。
综观开价千万出头的两房，成交价和开价约有150-250的价差，屋龄越新议价空间越少，
屋龄越旧，考虑到前屋主入手成本更低、折旧、需水电重拉等，议价空间较高，买到最适
合自己的房子才是最重要的，两个月前也成交了一户两房，下一篇文章预计会跟大家介绍
室内装修的部分。