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内政部政务次长花敬群日前表示，都更案过去每年平均只审议完成40件左右，2017年先增
加至77件，去年更成长到78件，如今，随着《都市更新条例》修正案三读通过，今年目标
要订在100件，看好市场反应的心态不言而喻；在危老改建案方面，由于政府加码的10％
容积奖励将在明年5月落日，市场也有一说为“可望翻倍”。
但事实果真如此？“我跟你讲，通化街那边有一间土地公庙，桌上都摆满了都更计画书，
……大多是中间在乔的人，现在遇到困难了，希望神明保佑顺利。”住商不动产企研室经
理徐佳馨指出，整体而言，台北市以文山、北投区的成效会较明显，那是因为当地长期受
到冷落，屋主们都有共识──机会难得；反观中正、大安、信义等精华区，屋主宁愿出租
，选择长期抗战不愿妥协。
她说，文山、北投区的都更及老屋改建推动成效都不错，主要是因为当地属于长期被市场
忽略的区域，且多半为长期自用，屋主心态与中正、大安、信义等区不同，“屋主通常都
有认知，‘现在不翻，以后没机会了。’所以会觉得说，今天好不容易有都更、危老这类
的题材，人家找上门了就要把握。”
“……，像文山区有个案子‘阅读春树’，那时候我去看，问他们一楼怎么卖，他们说店
面都分给地主户了，因为这样地主户才不会有意见，反正那地方也没店面效益，但地主户
拿到都觉得很爽啊，会很好谈。”她说。
精华区都更危老卡关，最怕分回卖不掉
相较之下，精华区要推动都更或危老案又是另一个层次的难度。徐佳馨直言，越是精华地
段的屋主，期望自然也跟着越高，“大家都有些期待，除了希望换回的坪数多，也不想出
钱，所以实务上，很多危老的谈法是说，如果翻新后多出来几户，只要卖掉的话，这一栋
住户就等于不用出钱。……问题是，很多人会卡关不是因为前端的资金，而是担心后端卖
不掉。”
“举例来说，因为危老有容积奖励，原本10户的，可能后来改建变13户，危老基地面积都
不大嘛，如果又在市中心，大家都想卖高价，结果30坪的房子一坪想用150万去卖，等于
一户要4500万耶，那谁买得起啊。……这下好了，多出来的3户卖不掉怎么办，当初大家
是跟银行借钱来盖房子耶，就只能继续缴贷款了，想到这点，很多人就不愿意了。我觉得
这是一个很大的问题。”她补充。
她认为，其实很多问题出在精华区的屋主不愿意和建商分享利润，又不肯拿钱出来，就只
好寄望于银行资金，自己盖，“但每每打起算盘，一想到之后房子可能卖不出去，所有贷
款压力都会回到自己身上，大家都冷掉了，因为在中间几段，一定会有资金缺口的，只要
断掉，就挫起来了。……很多人也不是不想拿钱，而是没那么多钱，前端还可以土建融借
款，不过，如果后端要再贴钱，很多人是拿不出来的。”
加码推都更为何无效？ 专家：政府忽略了人性的贪婪
“我们后来发现，像大安区、信义区的屋主，就算年纪大了，膝盖受不了了，他们卡在那
里的方式就是说，房子租人家，自己去郊区再买一间便宜的，打长期抗战啊，所以你会发
现，像敦化南路一段后面那些公寓，很多都是出租的，因为屋主年纪也大了，不会自己住
。”她说。
屋主们希望等什么？徐佳馨一脸无奈，“当然是等更好的条件啊，这也是我觉得政府在推
都更上很糟糕的一点。……之前有个建商跟我说，政府一直喊出新的都更优惠，反而让他
们在第一线都推不动了，因为屋主都认为，今天有这个优惠出来，下面还会有更优惠的内
容，‘那越早签名的，不就变成呆子了吗？’这是人性的问题，很多时候，问题不像政府
想的那样单纯，内政部虽然有用心想解决问题，但忽略了人性的贪婪，这是无法解决的。
”
“我觉得，到最后有一种可能，等小孩继承取得后才卖，因为对那些小孩来讲，继承都是
赚到的，比较不会那么坚持。像我们现在接到很多透天个案，都是继承取得的，因为没有
土地增值税嘛，大家赶快分钱，几个兄弟姊妹，怎么知道未来谁会怎样，当然快点卖一卖
、分一分啊。……等遗产也是推动都更的一种方式，这说起来很现实，但真的是这样啊。
”她说。
心得：
都更无效 人性贪婪还不是政客跟一些都更专家养出来的
政客选举就说都更 选上该处理的 基本海砂危楼都不拆了
都更专家每次拿到新奖励就高潮 全部都用最高标准来估
看多被骗的地主期待个10年要改建 奖励只会愈来愈多
被都更专家骗的什么奖励100%的 最后还在跟都更专家打官司的
帮他解决官司还是被呛说没有7/3 顶加没有一坪换一坪不谈
这行做久了心得就是大家坦白讲,算一算换不到原坪数就跟住户说
如果住户愿意贴钱换坪数再来说,不愿意的就建议他花钱装潢装潢看要住要卖要租
然后还要求神拜佛的保佑没有钉子户 顺便祝福地主长命百岁早日住回新房子