各位前辈好，
近日在新北闹区看上一间喜欢的房子，有想下斡的冲动，
但由于是买房新手(目前只看过15间左右)，有些疑问想请版上前辈协助，
以下为房子优劣详细说明:
优: 地点好交通方便，低公设，格局佳，采光通风都不错，屋况佳，大楼维护管理佳
劣: 高龄(2X)大楼，顶楼，没车位，面朝西
屋主卖房原因 :贷款负担压力大
目前开价为屋主102年实登买价+200万
购入后有做基础的管线重拉地板天花板浴室*2厨房重做，系统柜只做一点点，
房仲说开价几乎是屋主的成本价了(含装潢、房仲费用、契税等)
能折让的空间有限，有意卖屋已一两年，开价降过两次，
也透漏底价大概就102年实登价+140万
本身目前是没有迫切要马上下手的压力，但要买经济上也可以负担的起，
考量小孩渐渐长大，迟早也需要有间属于自己的房子安定下来，
这个时间点该买与不该买风向好乱呀我悟不出来，
只好选择相对抗跌的区域下手
目前面临做决定的情况下有些疑问:
Q1. 顶楼的缺点漏水、太热，评估过解法就是定期做防水，夏天就是变频冷气吹到饱
但高龄大楼我就比较没头绪了，买了至少希望住个10年up，
届时快40岁的老大楼当真只剩土地价值?那我该冲这个物件吗?
Q2.承上，假如可以冲，该如何设定斡旋价格好?
我用当时实登-30万的价格去口头下斡，房仲面有难色，表示屋主可能很难接受，
虽其有经济压力，但也没大到要一下子认赔这么多的情况卖房，
希望我至少用实登+20左右去下斡旋。
以上两个疑问盼版上前辈协助解惑，感激不尽!