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2017-12-09 16:26
新余屋倾巢而出 让利流血战还没打完！
【好房网杂志12月号】
新建待售余屋逐年升高，就像一颗房市未爆弹，凸显近年建商推案量大、闲置住宅量体也
大的市场隐忧，有意出脱的屋主若仍犹豫不决，当心变成跑不掉的最后一只老鼠。
撰文：黄慕凡
新余屋倾巢而出 让利流血战还没打完
余屋问题再升高！根据营建署统计，2016年全国有约86.3万户低度使用住宅，占全国房屋
税籍住宅存量10.2％，其中，屋龄五年内的新建余屋待售住宅有将近7.4万户，较前年大
增32.3％，又以北部存量占比最高、增幅最大，问题特别严重。
新建余屋年增超过三成 北部卖压最重
营建署以房屋税籍与台电用电资料，将每年十一、十二月平均用电度数低于60度的住宅，
认定为“低度使用住宅”，再利用地籍资料、房屋税籍与台电用电资料，将屋龄五年内、
低度使用，仍维持第一次登记有销售可能性的住宅，视为“新建余屋待售住宅”。
2016年底属于新建余屋待售住宅约有7.4万户，较前年底大增约1.8万户，成长32.3％，其
中北部地区4.1万户最多，占比逾5成，较前年底增加约1.1万户，增幅37.7％亦是最高，
南部及中部地区则分占24.7％及18.1％，年增26.4％及24.6％。从过去五年变化观察，北
部恶化速度最快，余屋量远高于其他地区。
对照住宅使用执照核发数量变化，2016年全国约为9.8万户，分北、中、南来看，北部地
区使照核发约5.5万户、占56.6％最高，年增13.3％亦为最多，中部及南部地区反而减少
，背后代表新成屋的卖压以北部最重。
建商该交屋未交屋 明年新屋释出量体恐倍增
戴德梁行不动产估价师事务所所长杨长达表示，2017年一至七月核发建照的总楼地板面积
较去年同期成长约1成，显示开发商在市场低迷已久的氛围下，重新凝聚投资信心，纵使
如此，“眼前建商最大的隐忧仍在接近完工的交屋难题”。
然而，2017年前七个月核发使照的总楼地板面积较去年同期缩减了18％，许多建案该交屋
未交屋，足见建商在建工程延宕情形严重。
回顾2012至2014年间核发住宅建照的总楼地板面积，有高达约6,700万平方公尺，这些建
案依正常工期应在2015至2017年陆续取得使照，然而，2015至2017年核发使照的总楼地板
面积仅约5,200万平方公尺，出现约1,500万平方公尺的差额，此“待交屋面积”相当于每
年核发建照的楼地板面积平均量，换句话说，未来一年预计有两年份的新成屋量体将释出
，建商让利冲量的厮杀手段恐怕也会越演越烈。
对比建筑物使照的核发件数与总楼地板面积，自2012年上升后，在2016年开始下降，今年
前七个月核发件数为12,623件，总楼地板面积为1,563万平方公尺，分别比去年同期减少
3.92％及4.68％，延续建照核发数自2013年高峰后下降的递延效应。
淡江大学产业经济系副教授庄孟翰观察，如果建照核发数量一直超越使照会是个问题，代
表市场将有大量供给产生，去年整体新案销售率还不到3成，余屋去化的卖压可见一斑，
当建商、投资客、中古屋同时在市场竞争，民众心理又预期房价下跌，推案量过大、机能
尚未到位的重划区将是重灾区，预估后续为价跌、量微升走势。
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新余屋倾巢而出 让利流血战还没打完！
九二八档推案爆量 酝酿二○一八年更大降价潮
今年九二八档大台北成交表现仍以有感让利案独秀，北市蛋黄区维持让利姿态，买气依旧
稳定，尤以中山区让利案偏多，甚至有成屋案平均开价较预售时大砍近3成；新北市则以
板桥江翠北侧、淡海新市镇、土城暂缓发展区等让利重划区担任主角，江翠北侧近期以每
坪40万出头的价格磁吸首购买盘，价格战依旧打得火热。
根据市调统计，2017年北台湾公开并完销的建案，截至十月底已超过去年全年度水平，业
者观察，今年的完销案大多还是让利案，显示让利仍是王道，想要早点卖光，成交价必须
“甜到买方心坎里”。就目前氛围，购屋族心态仍是“买低不买高、追价无力”，建案只
要一调高价格就卖不动，因此新建案价格要坚守让利到底的原则，才能在自住市场中抓住
买气，达到热销。
心得：
偶然想到一个好方法
不用硬扣很想买的帽子给我 现在把这机会通通让给你
认为还会涨的套套 可以把不想再玩的套套的房子收购等著涨
不仅之前的套套脱身了 会涨的套套也将赚到未来的获利
可谓一石二鸟
版上不乏这些认为还会再涨的投资客
想抛售的 可以积极找他们详谈收购事宜
而房仲们居中协调的机会也来了
原来是一石三鸟