※ 引述《et220870 (维尼)》之铭言：
: ※ 引述《belong57 (喜欢一个人)》之铭言：
: 身为一个月花六位数新台币租房子的潘仔，小弟以一个阿潘的立场来回应一下这个问题~
: : 在能力范围内，会建议买屋，租屋永远要随着环境被调整租金。
: 跟能力范围关系不大，其实要租or买就是个简单的数学问题。
: 在不考虑增值or贬值得前提下，重点就在投报率~
重点完全不是在投报率
: 以这位仲介经营的台北摩根来说,我们来看看现在的591:
: https://rent.591.com.tw/rent-detail-4908714.html
: 这间16.84坪带装潢租25k,通常是可以谈22~23k成交啦，我们就算25k好了。一年租金30w
: 16.84*你说的今年成交价90万 = 1515.6万
: 30w/1515.6w 这投报率还不到2%.....
: 再来看看在台北摩根旁边，小弟刚租的藏富:http://imgur.com/a/qlwFw
: 租到后我还去查了一下买卖行情，中高楼层后栋面学校view去年的成交价约105w/p
: 这间不含车位就60几p(加车70几p)还附尚算高档的装潢家具:http://imgur.com/a/Axvyr
: 用买的话这间应该7000w跑不掉，现在房东租我这价钱...算来他实拿的租金也是不到2%
: 这都还是有砸装潢+附家俱拉高租金后的投报率了....
: 那种没装潢没家具的的投报低到1%甚至以下的都不罕见:
: 这间100坪的基泰台大: https://rent.591.com.tw/rent-detail-4926073.html
: 这户用买的要花破1e，租的话我相信认真去谈应该10w内租的到，投报率我都不忍心算了..
: 目前各大银行的房贷利率范围大约在1.8~2.5%，也就是说如果我要买这么低投报的房子
: 在这样的房贷利率和租屋投报率环境下，就算我完全不用出头期款，银行让我全贷
: (很多人认为买房最大的门槛是头期款，那我们先把这个最大门槛拿掉)
: 我一年光缴的利息就约等于甚至大于租金.....
: 我是傻子才会用买的而不用租的好吗......
你太年轻,或者说家里有钱,很多东西都没遇上
: : 当时我经营的几个社区租金大概都是目前的8成而已。
: : 台北摩根(南京三民站4后出口楼上)
: : 3~4年前 套房(室内使用约9坪多)一个月大概租2万~2.3万
: : 现在一个月2万6，PO上去一天来看12客户预约，第二组就租掉了。
: 租金怒涨2~3成，挖好多!!
: 但算算投报率的变化，约等于从1.4%涨到1.8%....
: 对租客来说，租金相对于房价只是从"霹雳无敌划算"变成"超级划算"而已~
: 你说房东可以再调高，那也要市场能接受。
: 事实是台北摩根这种社区型出租供给量大的一房一厅的小豪窄，
: 相同条件下你比其他户贵个2000空租期可能就会拉长，要涨到哪里去我个人是不很看好啦..
: 而且对有能力的租客来说，等投报率涨到3%以上才比较有讨论[租vs买]的意义。
: 以现在的房价，投报率要3%等于这种室内9坪的套房一个月租金要涨到快4w元....
: 恩，加油~~
: : 松山新城 国宅
: : 3~4年前3房2听2卫租金了不起三万上下一个月，
: : 现在4万一堆人抢著租，客户看到一间4万5的两天就被别人租走。
: : 在房价跌大家都期望再跌更低，
: : 所以买屋的需求降低，房价也跟着下修，
: : 但同样的租屋的需求增加了，所以租金上涨，
: : 那么就可能出现平衡的交叉点。
: : 我不是什么大师，但以第一线人员看到的，
: : 小弟经营台北摩根这社区，民国100年到现在累积买卖成交57间，
: : 社区单价最高成交110万/坪。
: : 在去年成交最低是72万/坪。
: : 在今年目前刚成交近90万/坪
: : 究竟哪边是低点呢?
: : 这时候鼓励人家买房会被说是套套要解围，
: : 但说实话目前下跌已经非常有限，
: : 而在此时买方少竞争少，能挑选的物件反而多。
: 除了投报率，不可否认 增贬值的确也是[租vs买]选择的重要考量
: 小弟并非ㄧ直都是个坚不买房的空空.....
: 我25岁买进人生第一间房子投资，当时刚好赶上2013年多头最后一波末升段尝到点甜头
: 当时觉得房产增值的钱真好赚,还很天真烂漫的想:挖每年都这样涨的话30岁前就能退休了~~
: 于是在2014房价最高点又陆陆续续透过高杠杆、合资 最多时一共买到近10间...
: 结果到现在，除了一间新古屋小赚卖掉外，今年年初赔售一间新成屋惨赔总价10%.....
: 剩下的都还套著卖不掉只好收租...QQ
: 大多头的时候真的没什么人在管投报率没错，反正房子每年涨，租金只是塞牙缝的
: 但经过这一波空头，我才真的更体会到投报率的重要性....
: 我买的房子都在中南部，目前卖不掉收租中的，3~4房纯住宅投报率有4~6%
: 所以卖不掉even继续跌我根本不会怕，我的均投报有5%等于每个月房客在帮我付本利和
: 每个月现金流是正的，就算房价跌到腰斩我也没差。
: 而赔售的那间新成屋就是因为投报率太低，买价900多万的新房子只能租到16~17k
: 为了要好卖好带看我也没出租，每个月利息、管理费在那边扣。每多卖一年成本就多20w
: 而目前空头市场也的确在走跌，就算一年只跌个5%，对现金流是负的屋主来说都是大压力
: 就算我自己hold的住，但只要别人hold不住，就是多杀多下跌的开始。这我很怕啊...
: 所以好不容易出现一组买方(三年来唯一的一张斡旋= =)就很担心他跑掉....
: 这种心态下价格当然就只能任人砍大刀了~
: 扯远了歹势.....
: 回来[买vs租],小弟个人是认为，在双北房子平均这么低的的投报下还选择用买的
: 唯一合理的原因是期待增值。
: 但以目前的市况......恩不要跌太多就佛祖保佑了....
: 真的想买房赚增值，至少等下一波多头启动再进场吧，
: 反正房地产的波段都是以几年为单位在算的，等起涨再买都还很来的及。
: 或是你真的手上有笔钱很想置产or坚持买房抗通膨or不买房子身体就不舒服的话....
: 那干脆就买中南部的高投报房子租人，再拿租金来租双北的低投报房子吧，划算太多了!
: (怕出租麻烦就请物业代管公司，付租金的10%省时间力气)
: 我今年就打算来买个几栋收租型的透套。
: 六都市区除双北外不难找到投报率6~7%的透套，扣掉物业管理成本后实际净投报抓约6%
: (专业包租公还会自己隔自己整里可以拉到10几%以上，这种高门槛动作我们就先不讨论，
: 单纯讨论无脑买无脑收租还无脑花钱给别人管理的case)
: 像以我来说，如果我觉得每个月付10几万的房租给房东是丢到水里很亏，
: 那我会拿900万现金，贷款七成，买一间总价3000万上述净投报6%的透套
: 那我每年会有3000w*6%=180w的租金收入and要还2100*2%=42w的利息(本金之后讨论)
: 等于我这栋透套的[租金-利息]几乎刚好可以拿来缴藏富的租金。
: 当然我每年还是要缴80万左右的房贷本金，而这80w就是我在这个操作下的总净现金流出
: (租台北then买中南部收租)
: 而且这80万全数(100%)是从现金流转换为资产。
: 完全满足本系列原原po，不希望缴的钱丢到水里(以房租or利息的形式)的需求。
: 而如果今天我选择要用买的方式，来住到现在租屋处这样的房子
: (市价约7000w，方便计算算6000w好了)
: 我一样拿900万现金拿来当头期款15%，贷款5100w。
: 每年要缴给银行102万的利息+208万的本金= 一共超过300万的净现金流出.....
: 而且还有1/3的净现金流是丢到水里去的利息....
: 何者较优应该是很明显得~~
: 这系列原原PO说有存款300w,刚好是上述例子的1/3
: 可以参考看看~
事情分两边说
自住首购买房三个考虑要件
1:结婚给女方交代
2:装潢自己住的爽
3:生小孩家庭要稳定
没一个跟投报率有关系
所以不用提什么南部买房北部租房这种根本没解决问题的方法
至于你的投资方式
先不说不到 30 岁可以拿出 900 万现金当头款的背景
不到 30 岁想跟银行贷款 2100 万,
收入证明只有租金,租金金额只是 cover 房贷本利摊还勉强有正的现金流?
根本贷不出来!
我在十五年前在新北做隔间小套房出租,月收 35 万左右的情况下
(已经有稳定银行流水超过一年)
本身背了 1800 万的贷款,想要再买一间 800 万的物件,
整体负债比压在三成以下,
但本人毫无家世背景,提不出其他担保,被 N 间银行打枪
物件还是在中永和的新北精华地区
中南部,银行审核更严,放贷更难!
所以你说的投资方式,要嘛你家族奥援
要嘛你自己本身扣缴凭单数字是"银行认可"的收入
并且是房租的几倍以上
不然这种需要强大背景的投资方式,
就是唬唬板上一堆键盘投资,毫无实际经验
什么都不懂的乡民