※ [本文转录自 Hsinchu 看板 #1NQDxIUi ]
作者: pylon814 (@@) 看板: Hsinchu
标题: [情报] 竹北市东平里成屋销售率与房屋供需分析
时间: Tue Jun 21 14:29:35 2016
东平里范围与成屋销售率分布图:
http://goo.gl/zxJ31P
成屋销售状况表:
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总户数：402
已销户数：288
剩余户数：114
平均销售率：64.2%
以上成屋销售状况系以政府20160617年以前公布的实价登录资料统计而得，若想知道各建
完整交易资讯可以点击点击缩网址查询。若想查询其他建案实价登录资讯，可以到886的
建案数据库（http://886cityonline.com/loupan-2）查询。
预售屋供应表：
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预售屋总户数：545
把成屋跟预售屋加起来看，东平里未来至少可供给（提供设籍）房屋数为659户
东平里近年人口/户数增减：
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东平里户数增减在102年达到高峰，732户，105,104年约维持在360户上下，推估2016东平
里新增户数为360户，因此可去化住宅户数约360户。
从数据来看需要约1.83年的时间来去化这些成屋跟预售屋（659/360=1.83年）。
1.83年的房屋去化率，应该不是一个很夸张的供需失衡，一个建案通常需要两三年的时间
来兴建，盖的这两三年慢慢卖，应该大部分的预售屋都可以在交屋前卖得差不多。当然前
提是未来不能再有大量的推案出现，而未来建商再推新案时，应该也要有长期抗战的准备
，像2009, 2010那一阵子推案即完销的疯狂抢购市况现在应该很难到了，以往由投资客撑
起半边天的预售屋买卖，随着政府不断的调整住宅政策，已经慢慢朝向以自住为主的市场
。房屋市场的供给自然要以自住客的需求为主要考量。人口、户数的增减，成屋预售屋的
供给量，就会成为评估市场供需的客观指标。
再来看看东平里最新(2015年公布)报税所得分布：
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假如2016年新迁入东平里的360户，他们的所得分布也是跟之前的所得分布一样，
若以房价所得比10倍来看，这360户应该可以去化90户880万以下的房子，90户880~1610万
的房子，90户1610~2560万的房子，90户2560万以上的房子。
但是以目前市场氛围来看，买方比较可能以7倍的房价所得比来购屋。
房价所得比与级距表：
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从7倍的房价所得比的第二个所得级距(25~50%)来看，刚好这个数字也就是首购族群锁定
的价格区间，第三个所得级距（50~75%），差不多也是初次换屋族（二或小三换大三、三
换小四）锁定的价格区间，而二次换屋族或者说顶尖的客层就比较难预测了，对他们来说
，房子的定义跟一般人的定义不同，用房价所得比来推估他们比较不实际，而且，这个族
群有很多所得是不用报税的，算出来的所得也不准。之后再从这个房价所得比的表格，帮
大家跟成屋销售率做个比对，就可以更清楚哪些案子会跑得快，哪些案子会跑得慢。买卖
双方的需求跟供给也可以更契合了。
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