中国的住宅土地使用年限70年，确立于1990年，也明文规定在物权法中中，很少人会问为
什么是“70
”这个数字。其实，1980年代初，霍英东向中央政府建议土地有偿出让，成为后来土地财
政的先声，而70年的设定与他的香港经验不无关系。
从香港界限街说起
在香港的九龙半岛，有一条东西向街道，名叫“界限街”(BoundaryStreet)，两边的房子
看起来没有什么不同，但房屋中介可能会告诉你：两侧的土地使用年限有可能大不相同，
而且一边要交租金，一边则不要。
要知道它的来历，有必要先复习一下中国近代史。
1840年第一次鸦片战争爆发，清军战败，1841年双方代表草拟《穿鼻草约》后英军在香港
岛登陆，1842年中英正式签订《南京（ 农用地、 商住地、 工业地）(楼盘)条约》，确
认将香港岛连同邻近的鸭脷洲永久转让与英国；1860年清军再次战败，签下《北京（ 农
用地、 商住地、 工业地）(楼盘)条约》，把九龙半岛南部连同邻近的昂船洲一同永久转
让给英国；1898年，英国通过与清廷签订《中英展拓香港界址专条》，租借九龙半岛北部
、深圳（ 农用地、 商住地、 工业地）(楼盘)河以南的新界和邻近岛屿，租期99年(但九
龙寨城除外)。
这一系列动作，确定了今日香港的辖区范围(香港岛、九龙、新界);根据《北京条约》的
附图，大致就是在昂船洲岛最北头的角和九龙炮台之间划了一条直线，用矮矮的铁丝网分
割，把后来的新界和新九龙隔在外面，这也是今天界限街的走向。因此，根据中英之间原
本的协议(虽然后来的中国政府并不承认这不平等条约)，界限街以南是不需要还的，而界
限街以北应当在99年后，即1997年7月1日归还给中国。
1980年代，中英双方就香港问题谈判，英国方面考虑到诸多因素并未坚持只还界限街以北
地区，而是把界限街南北的香港、九龙、新界全境归还给中国。
香港土地年期的演变
1841年英军占领香港岛之后，当时的模拟港督义律急于大搞建设，开始卖地，按照他们的
说法，港岛的土地与其他英联邦国家一样，属于女王陛下所有，卖地只是把土地的使用权
批租给买家；不过，最早的土地批租并未规定明确的期限。
1844年，港府把土地租期确定为75年，且不可续约，但几乎所有的承租人都抱怨经济形势
不好而土地租期又太短，港督无奈向伦敦报告，以新加坡土地999年期为例建议延长租期
，终于在1849年获得批准，宣布把租期原来为75年的土地延长924年，合计999年，而且不
补交任何地价，因此又出现了一大批999年租期的土地。
1898年5月，英国政府认为租期过长，导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，
要求香港政府在新批土地时取消了999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收
地价的租约，同时政府要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金。此后
一直到1985年《中英联合声明》生效，除了少数99年期的例外情况，75年租期成为界限街
以南土地的标准租期。
1898年6月，界限街以北的土地由英国政府向中国租借，港府接管后，以99年减3天(从189
8年7月1日起计)批租给土地开发商和使用者，在1997年6月27日期满时收回，再由港府在6
月30日归还中国。
香港回归时，界限街北的所有土地批租契约都将期满，为了保持香港在过渡期内政治和经
济的稳定，《中英联合声明》规定，港英时期的土地批租制度将继续实行下去，并规定19
97年7月1日以前期满的土地契约可以自动续期至50年后的2047年6月30日，不需要补地价
，但是从续期之日起，每年交纳一定的租金(按照经评估的土地年租金的3%计算)。于是，
界限街再次成为土地特征的分界线：在界限街以北，已有土地的年期只能到2047年，而且
必须交租金;而在界限街以南，只要原来的土地期限未到，就不需要交租金，而且即使是
原来规定没有续期权的土地，也可以在1997年以后到期时免地价再续一次50年。
此外，从《中英联合声明》生效之日1985年5月27日至1997年6月30日止，港府可以批出租
期不超过2047年6月30日的新的土地。该土地的新业主须交纳地价并交纳象征式租金至199
7年6月30日，该日以后不需要补地价，但须交纳租金。
1997年7月1日后，根据《香港特别行政区基本法》的规定，香港特别行政区境内的土地和
自然资源属于国家（中华人民共和国）所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开
发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。19
97年7月15日，香港行政会议决定除了特殊用途土地（如加油站用地是21年）外，新批土
地的年期定为50年，与社会制度“50年不变”的“50年”保持一致。
香港案例
于是，香港形成了一系列批租年限不同的土地：无期限、999年期、99年期、75年期、50
年期等。目前，全香港还存有唯一的无期限土地标本，那就是香港圣公会香港教区主教堂
——圣约翰座堂(St John’s Cathedral)，1847年奠基，1849年落成祝圣。教堂坐落于最
繁华的中环，占地5.3万平方英尺，紧邻中银大厦和汇丰银行大厦，如果能按照10倍容积
率改建为写字楼，按照农业银行(601288,股吧)最近购买的999年期中环写字楼价格每平方
英尺2.78万港币计算，价值可高达147亿港币，不过这只是假设而已，因为当年批地时就
已经明确只能作为教堂用途。
尖沙咀的购物天堂——海港城(Harbour City)，从当年的九龙仓码头改建而来，大部分物
业的土地起止年期是从1881年到2880年，而在铜锣湾的时代广场则是三个时间起点的混合
体，分别是1851、1861和1881年，也都是999年期。
太古(Swire)在港岛东区鲗鱼涌开发的太古城(Taikoo Shing)，是香港有指标意义的大型
住宅区，其前身是1900年获得土地的太古船坞(Taikoo Dockyard)，请注意1900年本来已
经废除999年的租期，但英资背景的太古就是不一般，它转而向英国政府描绘一个能够建
造万吨级轮船的宏大构想，申请把原本以99年批租的土地延长为999年，最终获得批准;70
年以后，太古又申请把船坞改建为住宅又被批准，所以太古城便成了2899年土地才到期的
蓝筹物业。
1984年《中英联合声明》签署，但是还要等到两国权力机构批准才能生效，如果这期间要
买一块地，在生效前买还是生效后买的差别就很大，因为生效前还可以享受75年续期75年
等于150年的待遇，而生效后则只有2047减1985等于62年;所以开发商都希望能够赶上末班
车，还是这个太古，就成功把位于金钟的太古广场1座、万豪酒店和购物中心的一部分，
争取到了150年即2135年到期的待遇，不过其他部分就只好适用2047年到期的规则了。
2047年到期的有两类，九龙仓位于界限街北、钻石山的荷里活广场(Plaza Hollywood)，
属于本来在1997年到期但顺延到2047年的一类;而新鸿基位于维多利亚港两岸的制高点IFC
和ICC，则属于《中英联合声明》生效后新批租的土地。
1997年以后，香港政府新批出的土地采用50年的标准租期，而且一般不可续期;当然也有
例外，1999年，迪斯尼乐园最后就被授予了50年续期50年等于100年的优惠，不过这来源
于迪斯尼超强的议价能力。
国际比较
在现代的英美法系中，地产权分两类：一类是freehold(自主持有或者永业权);另一种是l
easehold(租赁持有或者租业权)，前者无期限，后者有期限。英国的土地在法律上都归英
国王室所有，英王是唯一绝对的土地所有人，但拥有freehold的土地持有人实际上是该土
地的所有者，只要他不违反法律和规划和侵犯他人利益，就可以随意利用和处分土地。
据统计，英国公共部门所有的土地占15%左右，而民间(包括自然人和法人)所有的土地占8
5%左右。从长江实业公布的年报中，我们可以发现，长实在英国伦敦Convoys Wharf开发
的商业住宅项目，在荷兰、比利时、墨西哥及巴哈马经营的码头都是freehold。
在美国，私有土地占美国国土面积的59%，主要分布在东部和中部，联邦政府土地占32%，
主要分布在西部;州政府土地占7%，其余2%为印第安人保留地。在日本，私有土地超过60%
，而国有和公有的土地大部分是山林、河川和海滨地，其土地资产总值只占日本全部土地
资产总值的6%以下。在地广人稀的加拿大，私有土地不到总面积的11%，但主要分布在南
部土地肥沃地带，全国的城镇土地、良田、牧场等经济效益高的土地大部分被私人占有。
在法国、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士等大陆法系国家，土地所有制的
特点也是土地私人所有一般占主要成分，私有土地的价值量一般占各国(地区)全部土地资
产价值的绝大部分;私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置。
在英国另外一个曾经的殖民地新加坡，土地契约被简称为地契，目前也存在多种形式的地
契： 永久地契、999年、103年、101年、99年。其中永久地契和101年、103年或者999年
地契都是新加坡建国前留存的产物，建国后批出的土地则没有了永久地契，而采取与香港
趋同的批租制，只不过是99年地契，故目前大部分在售物业为99年地契，而那些在售的永
久地契物业，则是开发商从私人手上收购freehold土地后重建出售的。
中国模式
回到本文开头，当年霍英东最早向中央领导提出建议，租地给外商进行开发，而后来的“
70年”也是从霍英东建议的“99年”、 “也可以75年”中来。其中的“99年”来自于界
限街以北的批租土地，而“75年”则是当时港府在界限街以南的批租年限，中国最终为住
宅选择了一个比75年更短一些的70年，而其他类型的土地年期则更短。
周其仁教授曾撰文，把中国的城市土地制度形容为一部“急就章”，即从法律严禁土地转
让、租赁和买卖，到形成可以拍卖土地使用权的市场体制，在国家行政和立法层面，前后
总共还不到一年时间，当时急急忙忙定下的土地转让年期受到了香港的影响，而那里有一
个回归大陆的特殊约束条件，所以不少土地批租的年期比较短。他还认为“最大之失”是
“把香港单一土地所有制的特殊，错以为是可以通行天下的一般。其实全部土地归港英政
府，只是港岛的殖民地体制遗产，并不是包括新界在内的全部香港的土地制度”。
周教授的基本观点我是同意的，但是在对香港土地制度的细节理解上，他的理解有失偏颇
，事实上当时香港的土地年期并非因为受到回归大陆的约束，因为界限街以南大多数土地
从1898年以后就按照75年批租了。
在中国，不管年限多长，城镇土地都是100%归国家所有，私人部门（包括自然人和法人）
只拥有40年至70年的使用权。也就是说，中国与世界大多数国家的土地所有制结构不同，
而是采取了与两个英国的前殖民城市——香港和新加坡趋同的规则。问题是香港和新加坡
都是一个小的经济体，而且都属于低税收地区，它们可以用循环收取的高地价来弥补低税
收和高福利，通过不断的资本进入得以支撑高房价(短土地年期实际上意味着土地价格进
一步高企)，而中国则是高税收、高政府开支、低福利的大经济体，依靠“外来资本持续
进入”没有可能，那么又有谁来支撑我们长期的高地价呢?
王家卫有部电影名叫《2046》，与2047年有所巧合，似乎又不是巧合。在中国内地， 70
年（如果从1990年开始算也不到50年了）以后，政府是否会舍得免地价自动续期？对购房
者来说，人生中积累的最大一笔资产会落在界限街的哪一边?