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不要钱的最贵！都更房屋免费旧换新 代价是…
2016年04月18日 08:30
继2012年当时的台北市长郝龙斌喊出都更一坪换一坪的口号后，新北市长朱立伦日前同样
指示，都更“老屋换新屋、一坪换一坪是基本要求”。政府为鼓励都更，多希望透过“旧
房免费换新房”的利多，让民众更愿意积极签下同意书。但政府没说的是，免费旧换新的
背后，建商和政府要付出什么代价、要讨回哪些补偿，才能让民众美梦成真。
OURs都市改革组织秘书长彭扬凯说明，现在双北市的都更逻辑，多为让原住户不用多出钱
、就有新房住。屋主不出钱，中间的落差就由政府给予容积奖励增加楼地板面积，让建商
分回部分产权后出售营利。在建造成本相同的状况下，房价越高，建商售屋所得的利润自
然也越高，因此建商分到的新房能卖多少钱，就成为整件都更案能否“成案”的关键。
细看一件都更案的财务机制，建商的利润主要来自共同负担（都更成本）里的风险管理费
。地主出地、建商出钱、政府给容积，在共同负担占都更后房地总值比例维持一定的状况
下，更新后房价越高，共同负担自然也越高，建商利润自然变多。
房价越高 都更越多
房价和都更的关系究竟有多密切？若从启动都更第一步的划定更新单元细看北市都更热区
分布，可发现994笔由民众申请自行划定更新的地点多集中于市中心，也就是中山、中正
及大安区；开发较晚、屋龄普遍较新的内湖、南港区，自划更新申请量密度则明显偏低。
再看已整合至一定程度的都更事业计画案件位置，每坪单价94.4万的大安区，近20年来有
91件都更申请案，房价次高的中正区则有85件，而房价只有大安区6成的万华区，都更事
业计画申请案量则“吊车尾”、20年仅41件。扣除老屋比例偏低的信义、南港、内湖区，
更可看出房价和都更事计申请量成正比。从以上数据可以看出，房价越高的地方，都更申
请越“火热”。
每坪60万以上 建商才有获利空间
房价高、才有都更，对建商而言早已是公开的秘密。某曾专门从事都更案的建设公司员工
透露，建商找都更案一般“非北市核心、蛋黄区不挑”，因为通常房价每坪至少需60万以
上才有获利空间；而一旦房市涨势不再，都更后新房难卖，建商参与都更的意愿便大大减
低。另一业者即坦言，现在房市混沌不明、业界普遍采观望态度，即便双北不断推出各种
政策奖励，对业者来说都只是“小菜”，真正的关键还是在房价。
建商只挑房价高的地段都更，并非单只因“无良”。“全世界没有一个政府会喊都更一坪
换一坪的！”彭扬凯点破都更迷思，指出都更既然牵涉私产权，要盖新房的成本应是屋主
自行负担，但双北竟主打屋主不用出钱，导致所有成本全都转嫁到市府和建商身上。彭扬
凯说，建商不是做慈善事业，要赚钱、只能把地皮炒更高；结果就是当房地产景气好时，
都更变成业者加速炒房的工具，房价停滞，都更又会完全推不动。
蛋黄区人人抢 老旧区域乏人问津
只有高房价才有都更？那其他真正需要都更的地方呢？
屋主出地，市府、建商出钱，让都更从“改善环境”变成“财务导向”，也导致蛋黄区都
更炒得火热，但真正需要都更的地区却乏人问津。北市发展较早的大同、万华区，区内3
、40年以上的公寓最多，但几年来民间申请划定更新单元和事业计画的件数都都吊车尾。
另外一个明显的例子是北市屋龄4、50年以上的整宅，如南机场、兰州等，即使房屋早已
被视为不符合现代居住水准，却因房价不具吸引力，加上整合废时，一直不受青睐，最后
只能由北市府以公办方式都更。
都更推升房价 老房子变贵了
都更推升房价造成的另一个连锁效应，即是台北市的老房子变贵了。德明财经科技大学不
动产投资与经营学位学程副教授花敬群指出，由于外界预期都更后房价会跟着涨，加上老
房土地持分高、公设比低，导致北市30年以上公寓房价居高不下。根据花敬群2014年的调
查，大安区40年以上公寓与屋龄20年大楼均价价差仅8%，显见原本“房子越旧越便宜”的
逻辑已被打破。
花敬群说，正常市场机制下，新的房子比较贵，旧房较便宜，消费者可依自己的能力选择
适合的房子。但当旧房价格被炒高至和新房相当，相对就剥夺了消费者可以选择的产品种
类，这也意味着一般民众可负担的房子将会越来越少。
连结：
http://www.storm.mg/article/104840
其他：
都更已死??
还有人要入手老房子等都更的吗??