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人口、收入双低风暴，全球空屋怪象成因大不同
作者 黄 嬿 | 发布日期 2015 年 09 月 22 日 | 分类 财经
台湾过去十年房市荣景让许多建商大兴土木，但薪水涨幅跟不上房价涨幅，造成许多空屋
散布四处，全台潜在空屋数可能达 141 万户，空屋率约 17%。金融危机后的空屋怪象不
只发生在台湾，美国因太多人欠钱不还，导致房产被银行没收，无家可归的人愈来愈多，
空屋数也大增。日本则是人口下降，政府急着解决城市空屋问题，甚至出现有趣的二手屋
商机。
美国贫穷问题严重，房屋止赎危机大增
别看美国表面上的经济复苏，实际上美国社会的贫穷问题愈来愈严重。最新社会普查结果
显示，美国有 350 万人无家可归，其中许多是退伍军人，但美国空屋却有 1,860 万户。
其中一个原因是银行赎屋增加。美国政府的普查报告显示，两个美国人中就有一个人陷入
贫穷，或是靠微薄收入度日，被银行取消抵押品赎回权的比率也愈来愈高，这些家庭被迫
离开他们的房子。
住房是人类的基本需求以及基本人权，非营利新闻媒体《The Mind Unleashed》呼吁美国
政府急需规画一个尊重、保护、满足人权，包括居住权的系统，避免让金融机构侵犯人权
。
日本人口减少，空屋超过 800 万户
日本也出现庞大的空屋问题。《金融时报》报导，日本空屋已经超过 800 万户，去年日
本人口减少 27 万人，加上许多人移民到东京，日本郊区的空屋愈来愈多，日本政府着手
解决这个问题，同时也衍生出新的二手屋销售商机。
报导指出，由于日本地震多且木造屋容易受白蚁侵蚀，因此日本房子设计时的使用期限是
30 年，所谓一次性的房屋，许多日本人结婚之后会在祖先的土地上夷平旧屋盖新屋，或
是到别处买新屋。二手屋在欧美销售率占九成，但是在日本只占 15%。
如果按照目前盖新屋的速度，随着人口下降，估计 2033 年日本会有三分之一的房子无人
居住，空屋会造成许多问题，不但会让社区没落，且周边环境会变得脏乱。
二手屋闲置多，创造平价房商机
日本新法让当地政府可以处罚不照顾房屋，或是闲置房屋的屋主，如此一来要卖屋的人就
会增加。房屋仲介公司 Katitas 专门收购离都市不会太远的二手屋，翻新之后再出售，
买价约 890 万日币，其中花在装修费上最多一半，卖家多半是 40 岁以上有新屋居住的
客群，买家通常是 30 岁想买低价又能兼顾居住品质的年轻人，在日本租屋一个月要 3
万到 4 万日币。
此外，日本都会区也散布许多老旧空屋，这种角落被视为是城市麻疹，反而比郊区的空屋
更麻烦，为解决这个问题，日本地方政府如富山县，为鼓励乡村居民移居到富山市，采取
补贴方式让他们购买富山市的二手空屋，目标是 2025 年富山县居民居住在富山市的比例
为 42%。
政策创造东京房市荣景，敌不过人口下滑趋势
另外一个解决老旧空屋的方法是卖给中国、台湾、香港等投资客，但是这些海外买家相中
的是渡假区，然而城市当中的老旧房屋更为普遍，人口下降仍然是个隐忧。不过超大型城
市则是例外，有 3,800 万人口的东京，房价仍然在上涨，2012 年东京市中心时髦公寓房
价上涨 30-50%，过去几年东京公寓平均房价上涨 20%。
东京房价飙涨原因是 2011-2012 年经济低迷，311 大地震又让许多外国人离开东京，房
价基期太低，此后央行货币刺激政策降低贷款利率，压低日元，吸引大批中国买家，
2013 年东京赢得奥运主办权更激励东京房市，同时遗产税调升释出许多新的东京公寓吸
引买家。
问题是下个十年在人口下滑趋势下，东京的房市荣景可以维持多久？报导指出，2020 年
东京人口随着移民增加会达到高峰，之后就会开始下滑。现在在郊区的空房愈来愈多，对
比东京市中心现在闪耀的荣景，日本整体房市崩盘的说法只像是一股杂音。
18,600,000 vacant homes in the United States. Enough for every homeless
person to have six!
http://goo.gl/Y9LRsb
Is this the solution to Japan’s glut of empty homes?
http://goo.gl/FZGl5S
连结：
http://finance.technews.tw/2015/09/22/disposal-house/
其他：
https://medienschafe.files.wordpress.com/2014/03/free-market-capitalism.jpg
虽然日本是采处罚不照顾房屋或闲置房屋的屋主
但一直认为台湾的状况(又要自住极低税率、又要防治人头)
实价(市价)累进持有税率 + 逃漏数倍重罚
应该是目前最佳解药
能力无法持有过多的 就丢去市场卖
在即高税率下 仍冥顽不灵持有到连税都缴不出来
累计欠税到该不动产市值 政府直接回收
该区(尤其是郊区)征收到一定量 即可统一规划成公共建设
即使独层、独户 也能与租赁公司合作
租赁给民众 增加政府收入
至于几年几签 租赁公司的轮替 防弊...等
那是后续制度、法规的事 之后再逐步修正
循序渐进建立余屋持有成本加重及回收
总比一堆闲置在那要强