1.很荣幸认识原PO，算是少年可畏，从学者转业者，算是产官两栖，未来前途不可限量
2.文中的六大区块我投资了两区块，六个我纠团跑过几次了。以下是我的心得，请指教
帅过头
※ 引述《dans (邀棋前请先知会)》之铭言：
: 1.来源连结:
: http://tinyurl.com/a254flz
: 2.内容:
: 过去蜜糖，现在毒药！推案密集区 房价面临考验
: 【MyGoNews林承志/台北报导】北台湾的推案量持续放量，有些地区销售中的个案数更
: 是多的吓人，从各交通要道及沿路的定点看版、引导旗帜多寡，可以看出当地推案的
: 火热程度。各交流道周边的旗帜飞舞，派报人员大量涌出抢客户的情景，主因个案集
: 中某区域近距离厮杀，引发区域建案抢客白热化的特殊现象。
: 住展杂志统计北台湾销售中预售与新成屋个案显示，北台湾五大区块，以新竹竹北市
: 销售中的个案最多，个案数多达69个，竹北交流道周边及县府特区沿线，一条主干道
: 上往往有几十个个案一起销售，在客源开发不易，且客层严重重叠下，市况演出‘多
: 杀多’市况，目前去化的速度较其他地区明显缓慢许多。
: 在高铁站开发热，及各大公共工程诱因下大量推案的竹北市，集结了69个个案、5,566
: 户的量体互相较劲，然受整体景气影响，使竹科厂商获利不如预期下，区内的购屋者出
: 现严重的观望心态，5000多户的卖压，为房价的推升增加了不小阻力。
答：从竹北到新竹科学园区短短几公里，上班时间要一小时，台绩电董事长张忠谋坐火车
去竹科反而比较快，可见的上班赌车为台湾之最。
竹北最严的说法得再解释，竹北、关东桥、新竹市、科学园区四大区块全部都有大量
的推案，之前的抢红单是发生在科学园区，你看台北市的周六周日报纸约三分之一是
新竹推案，此事发生很久了；可见的新竹推案量之大及难以销售，就以竹北的大河恋
来说，从预售到完工也没有完销，价钱也不到20，又有河景，不只竹北难销，全新竹
得小心，我从一年前就断言新竹是全台湾最危险的地点，但是，乡民几乎没有一个
人认同，大家对新竹还是很有信心，我认为得小心。
: 近期房市火红的高铁桃园青埔站特区，其所涵盖区域的中坜市，销售中的个案亦多达41
: 个，整个地图上密密麻麻的建案一个接着一个，让购屋者看得眼花撩乱，更在产品没太
: 大差异化、区隔市场下，让购屋者购屋选哪一建案，反成了一个大难题。
答：我在不同时间到过青埔约八次，前年七月到此，案量很少，余屋难销，去年三月也仅
过了九个月，推案量暴增到157个，全数热销，价格暴涨三成。士地也一路暴涨，
整个青埔是个大工地，约八成以上是台北人买的，几个月前再次来此，价格再涨一次
报纸全部好消息，价钱上涨人潮不断，青埔的涨法，用SWAY上个月之说法，他妈妈在
中坜的农地从一坪六万元喊到八万元，各位对八万元没有看法，我来说明，罗东是全
台湾农舍最早发展也发展最好的地点，农地从一坪0.5万元，涨到现在的1.5万-2万元
之间，农地农舍非台营的情形到两万元已快到极限了，因为，盖好了再卖至少得2000
万元，若农地到了八万元肯定不是农舍而是日后的重划区。这个赌很大。我对青埔的
看法是早期买农地建地都赚一倍以上，现在买进来有风险，最大的风险是买最后的成
品，预售屋，预售屋的利润已经很有限了，现在买进来要税手得完工后很久。
: 桃园市如果加上南崁交流道旁的芦竹地区，销售中的个案数达50个，也是国内推案最密
: 集的超级热门地区之一，目前销售中的户数近4,500户，庞大的卖压，使本区段房价突
: 破的困难度加深，预售与新成屋目前的行情价在22至28万元一坪之间。
答：文中的六个地点中最不严重的是芦竹，因为，已完工的合雄汇七期乡民19买进23脱手
现在已买进来的完工屋卖的人算很少，价钱也一直往上，预售屋也快没有了，理由是
能盖的土地没有了，桃园市的预售屋不集中，也不等同芦竹，芦竹日后的工商发展
会是台湾增长最大的地点。得惠于桃园航空城芦竹算第一．所以，芦竹我还是看涨
我在此有进货，也会持续进货。
: 新北市方面，推案最多的明星区域，莫过于林口区了。林口目前销售中的个案多达50个
: ，从林口交流道进入主推案区，插的旗帜比选举时还热闹，可见林口个案竞争的白热化
: 。然实际的销售市况显示，除了少数低总价个案有较好的销售表现外，其他打算搭便车
: 的个案，大都没有太大的斩获，销售好坏呈现个案表现，目前的销售中户数为2,666户，
: 再加上三月林口A7合宜住宅有4000多户要进场销售，并以每坪14.5至16.2万元的低价倾
: 销，低价风暴，是否会冲击林口区房价的支撑点，面临严重考验。
答：林口的合宜住宅我去看过了全场的土地，这地点很近A7的体育馆站，算来也有一到三
公里之间，A7的三公里方圆全是空地，这里的推案量可不只是A7合宜住宅，利用广告
会吸引多台北人来购屋，这是大台北的明日炒房圣地，五年前来不及炒林口的朋友请
准备好钞票，价低可进，前期进场者可以赚一波放货给后到的人，价高别进场。这种
好光景我认为只是推案的前两年可进而已，第三年别进了。至于林口其他的地点在机
场捷运线完工之后可出货，这出货时间会拉长到完工后三年，捚由是林口的空屋量太
大了，不过，想检便宜货的朋友会失望了，若是会跌，理当今天就跌价卖出。现在的
屋主空屋等你，可以等很久，这里的空持有人多数是台商，这里的现金进货算是台湾之
最，能等十年，不同于你所认识的传统投资客。这里的人算是资产配置客。卖了换现金
也是头痛，你听了只想吐血。
: 新北市的新庄，销售中的个案数有35个，其中大部份的建案，集中在新庄头前段与新庄
: 副都心区段，目前销售中的户数近3,000户，加上近期将进场推案的远雄建设案及合康
: 建设等案，可售的户数将再拉高，与林口一样出现‘多杀多’的市况，房价亦将因卖压
: 沉重，出现缓涨的市况。
答：头前及副都心完全没有问题，只是缓销不是推不动，案量也算小，没有销售的问题，
也没有多杀多，只有完工交屋前的平盘价杀出。这是买进多间转手困难交屋时的贷
款困难所致，平盘杀出也只是交屋前的一个月，交屋时间到了就立即无屋可卖，所
谓的断头户不见了，又换成了别栋房子要交屋又有断头了，一年后，会完全不见这种
断头户，理由是旧建案全部交屋了，民国104年间离机场捷运快完工又变成热销，此时
完全没有断头难销售的问题了。这两个重划区的断头户可买，得放两三年会赚。
至于内湖的东湖，案量也不算大，销售也只是一时困难而已，日后买进卖出没有问题，
只是高价不进，日后涨幅不大，得看三环三线的汐止线通过东湖的汐止市这一边会有
涨幅这也是很久的事，至少七八年吧，想赚钱别买这里，不会跌也很难赚。
: 住展杂志企研室表示，表列各区的热门推案地区，近几年的推案量持续放大，然在新客
: 源开发有限，及区段同质性个案过多的情况下，建商开始往金字塔所谓的‘地下室’挖
: 掘客源，于是低总价、工程零付款等特殊销售手法将愈来愈流行。
: 台北市方面，以内湖区的建案最多，主要集中于东湖与新北市汐止交界一带，其他如北
: 投与文山区，虽然销售中个案也不少，但台北市在建商取得土地不易下，出现热门又热
: 销的情况，与表列其他地区热门却不热销的市况，有着明显的不同。
: 住展杂志企研室强调，‘热门不一定热销’，是新北市、桃园及新竹几个超级热门推案
: 地区的写照。诸案集中在一个小区段内抢食购屋者这块大饼，到头来客源稀释了，销售
: 率下滑了，房价更因竞争剧烈，将面临支撑点严峻的考验。
: 是故，建商推案应该不要一窝蜂往一个地区挤，在粥少僧多购屋客仍未回稳下，建案可
: 能会铩羽而归无所获，并影响到建案销售的成果，所以在进入上述地区推案前，产品的
: 定位、差异化，与价格的行情化，是非常重要的。
: 3.心得或感想: