※ 引述《rath (concentrate)》之铭言：
: 标题: Re: [心得] 永远不买房 会怎样?
: 时间: Mon Dec 10 21:59:46 2012
: → sdhpipt:日本很多大都市都修正了70%喔,跟20年前比起来 12/10 22:01
: 推 rogger:鬼岛不一样 只适用那种逻辑 你不懂的 12/10 22:04
: 推 sareed:鬼 鬼 岛 真 的 不 一 样 12/10 22:06
: 推 dans:LLPRC统计过全世界开发中/已开发国家房价整体而言涨了40年 12/10 22:13
: → dans:请问这该怎么解释呢 12/10 22:13
: → dans:是LILP 抱歉 12/10 22:14
: → ballstick:你跟四十年前比....有什么好解释的 12/10 22:55
: 推 dans:问问假性财富效果为什么能涨40年也不行吗 12/10 22:56
: → dans:好吧 那不问了 12/10 22:56
: → tkr:台北市跟30年比涨超大 跟20年比也是涨的 跟10年比也是涨的 12/10 22:59
: → tkr:帮理想中的正义找理由 也别忘了张大眼睛看看事实 12/10 22:59
: → ballstick:资本集中度 人口成长率 所有的条件几乎都不同了 12/10 23:06
资本更集中 人口更集中于北部
: 推 ballstick:1972年每名女性平均生育六个子女 12/10 23:09
我的看法是要从出生人数来看不是从一个女的生几个的生育率来看
少子化盲点分析
年分 / 出生人数(万，四舍五入取整数)
民47年 41 (资料首年)
民51年 43
民61年 37
民71年 41
民72年 38
民73年 37
民74年 35
民77年 34
民81年 32
民89年 31
民91年 25
民97年 20
之后开始一路降不回头
草根分析师认为
1. 基本上民74以前都是出生人数在相对高点
就算到民89 少了25%
这个-25% 对北部来讲我认为没影响
因为现在工作人口往北北桃竹集中的程度远远超过民60年代以前
当然我没有数据可以分析现在人口往北北桃竹集中的程度变化
但这是很肯定的...
从全国来看出生人数少了25% (民89)
但是对二十年后的民109来讲 北部的人口红利应该还是为正的
相反的南部乡下就像被吸血一样 年轻人都被抽到北部
可以看到民71 的41万 台北市平均首购38岁 新北市31岁
这批人疯狂涌入北北桃竹
若他们在台北市平均将在109年买房 若在新北市平均将在102买房
这个出生人次高原期配上常态分布
在北北桃竹潜在首购人数的高原期会再 99~106 106~112
在民112年前北市不存在于少子化造成青壮人力降低造成成家人数变少的负面影响
2. 民41~民73之间台湾出生人口在36~42跳动
真正少子化到出生人口跌破30万是从民90开始
跌破20万是从民97开始
少子化对成家对数减少要有冲击到房地产
我觉得也是要从民90年次开始结婚潮后出现 大概是民120年吧
冲击时间南早于北 冲击程度南大于北
不过可以想见的是 二房需求会增加 四房需求会减少
这也可能会对中南部中坪数市场造成质变
再强调一次
这只是简单概念性叙述
实际上必须要用积分累计各年级留在北北桃竹的人数来估计
配上各微调参数
但草根分析师认为整体趋势大致就是这样
: → ballstick:1972年世界人口才不到40亿 12/10 23:14
: 推 dans:跟假性财富效果的关系? 12/10 23:16
: → dans:还是你觉得掰了一堆不相干的然后说"就是有关系" 别人就要买帐 12/10 23:17