在下发表壹些浅见, 希望能抛砖引玉引发讨论, 但本人并不认识
play大大或是张教授, 无意替任何一方护航或缓颊, 仅单纯抒发己见,
恳请赐教.
1.关于台北与新北
张教授的意思偏向于预测, 意味着北北不好, 整体大环境也不可能太好;
北北算是领头羊, 实际交易的件数跟成交金额占全国的比例超过八成,
事实上北北惨淡中南部旺, 有部分的看法是资金部位往南移,
是投机心态或单纯自住都有可能, 依照历年趋势, 台湾不动产市场
的确都是从北北开始带动其他地方的共变(co-variable)的.
play大大的数据论也无误, 底下我再详述.
2.倒闭家数与新创立间数
这点跟不动产景气未必是连动的, 市场畅旺大家都会想跳进来作,
但有部分是受限于台湾景气低靡, 且房仲入行门槛较低,
让部分失业人口灌入总从业人数, 久了反而恐怕导致劣币驱逐良币.
另一个角度是, 单纯以新办一间房产仲介公司而言,
进入障碍并不高, 简言之租个店面征员几位就可以开办,
普考经纪人的执照去租来及可, 有些投资客甚至自营几间房仲共用一张牌.
换言之其实是政府在控管上的不作为.
举个例子, 流动夜市的摊位三不五时就有新血入替,
未必代表这个夜市真的赚, 也有可能是撤退潮愿意低价抛售摊位
或是顶让廉租.
: 3.房仲业扩张与房价高点之连结关系不清
关于不动产净值高低的预测, 与房仲业的兴衰, 由于外生变量太多,
三言两语是无法交代详尽的; 张教授在报纸上也不可能有完整的篇幅
提供他阐述论点, 所以他仅能就一个现象做出概括性的描绘.
另外, 房价又是股价的落后指标, 不动产常要观察股价波动后的六到九个月,
整体经济是缓步走贬, 在不动产市场的震荡也不如股价来的明显.
: 4.数据显示,双北市乃至全国,从奢侈税到今年8月,
: 执业中家数和营业员人数几乎是逐月增加,光这点就足以推翻整篇评论的立基点
上面已提及, 这指标其实会略为失真, 因为我国的法规没有强制规定从业人员的
执照与考核, 导致有些房仲可能存在于这些总人数的母体中, 实际的成交量
却相当低; 半年卖一间或是只领基本底薪的, 仍不在少数,
依房仲业的经营成本考量, 这些人留驻在员额中并不会提高固定成本,
有点类似直销业, 理论上许多购买者具有经销的资格, 真正从业的人数
则难以确实统计.
: 本来就不该用双北看全国
: 何况我也贴了网址,想知道双北数据变化,可以自己进去看啊!
: 要整理双北市需要花时间的.......
我个人的看法是, 不看北市而看新北, 会较为精确, 除了因为人口外,
新北的状况比较能够类推全国.
当然play兄说得也无误, 的确不能从台北看天下, 端视各人立场角度各异,
但我的看法是新北看全国(北市以外)不无道理.
: 神???
: 祂只要说很冷,很差,不漂亮
: 就永远不会错啊!!
: iii
: 三柱清香敬神
我认为政府应该做的统计数据, 是计算各间店面实际领有经纪人执照且
确有从业行为的人员, 因为这不仅反映了在销售端的执行面, 且能
提升销售的服务品质.
原因在于, 其实房仲的进出成本不高, 一位仅具备30小时讲习的房仲人员,
对于这市场的进退, 不怎么痛; 反之, 领有经纪人的执照,
不仅投注在这领域的动机与心态较强烈, 素质或许也较高, 由这些人的
心态来检视不动产交易的兴衰涨跌, 可能更为准确.
当然我举例的仅是个人浅见的指标, 应当有更多更完备的指标待开发就是了.
请指教!