※ 引述《jayjay6125 (我只爱何小拉...)》之铭言：
: 民国85年国民月实质所得42000元左右
既然所得数据用‘实质’的数字来看，那房价就应该也要用‘实质’
如果要用帐面数字就都用帐面数字，才不会有计算谬误
: 到民国86年平均股价为8410.56点
: 再举一个数据
: 民国86年开始-民国96年
: 台北市每户住宅增值53%
: 台北县每户住宅增值29%
: 台中市每户住宅增值16%
: 高雄市每户住宅增值 1%
1997-2007十年的平均通膨加上台北市区域需求成长
这样平均一年4%其实算是刚好，如果只涨到2007年的话
台北的房价其实刚好反应通膨而已
这就是为什么张金鹗教授好几年前就喊台北超涨
我完全不能苟同，因为台北确实有那个能力支撑
在这段时间台北都会区人口依然都是净流入
而相较之下台中市跟高雄市人口就算成长但是腹地盖大、供给过剩
而且居民所得也比不上台北县市的成长
所以基本上到2007年为止，其实台北县市的房价都算合理
甚至可以说有点偏低的
但接下来的2008-2009就不是了
2008下半年因为金融海啸把房价打回去基本面不少
但却在2009年Q2一口气回涨、甚至很多地方比马英九当选后的行情要高了三成以上
这是极为不合理的
: 虽然可能有丰厚的报酬
: 但伴之而来的是破产的可能
: 没那个屁股就别吃麻辣锅
: (我一个月只赚近6万 我讲我的收入不是自卑 但我买快1400万的房子 揪咪)
没错，最重要的是每个月的偿债支出是不是占家庭所得的比例过高
就算一个月收入四万元的人也是可以买一千万的房子的－如果贷款只贷200万的话
但是很遗憾地，这波2008-2009S别是2009 Q2到Q3的涨势实在太离谱了
其实有非常多购屋者的自备款是跟不上房价成长的速度的
但是透过低利率杠杆操作的效果，原本300万自备款贷款700万的人
只要把存款多拿50万出来、多贷5%~10%，就可以多负担300~400万元
也就是说这段时间的涨幅其实是把很多购屋者的钱榨得干干净净
而且每个月的偿债支出变得非常紧迫，这样完全不是好现象
如果是公教人员或许不打紧，问题是太多根本收入不够支应房贷支出
连这个版都一天到晚有所得不够的人想拼老命买房子
不要以为这些人都是买县区的、低所得的家庭
就算这些人买的地区垮了也跟自己北市无关
事实上东京都房地产泡沫崩溃导致金融秩序败坏之后
银行才不管你贷款设定的房子是在三鹰市还是千代田区
一律收紧银根、信用紧缩，如果你的收入不够稳定根本贷款都很难贷
一但信用紧缩后可操作屋款的杠杆下降房价就上不去了
这就是为什么这波跟国民所得萎缩不同步的涨势危险的地方
因为其实有很多银行根本在累积隐形坏帐
另外有很多人认为房价泡沫不是那么容易破
因为当年日本的利率要比台湾高得多，都可以撑那么久
但其实经济体的体质根本不能相比
1980年代的日本是全世界最有钱的国家、号称均富之国
他们的国民自然比我们要能撑得多
反观台湾的泡沫形成在22K世代、国民所得萎缩的时代
泡沫的支撑力是远低于东京都的
因此在这里顺便吐一下抱着‘泡沫破了以后可以捡便宜’的人
如果真的泡沫爆破，是会形成严重的金融秩序混乱的
届时因为贷款成数会紧缩导致你必须用更多的自备款才能购屋
如果无法增加自备款依然买不起更高等级的房子
这也是为什么房价泡沫破灭后‘逢低进场’的承接力道会变很差
因为其实在泡沫破灭景气败坏的时候可以拿更多本金出来买房子的人
根本是少数，对市场行情构不成支撑力的
不要真的以为捡便宜真的那么容易办到