这个问题在奇摩知识+上面问的频率跟月经一样，在此再次澄清以正视听
所谓的依据都市计画说明书规定办理，始得作商三使用，则原属住四是怎么一回事
我们先来端详这〝依据都市计画说明书规定办理，始得作商三使用〞这句话的出处。
民国84年，正是台湾的都市计画开始接受许多诸如成长管理、使用者付费、变更回馈
的年代，其中著名的例子就是浮华的京华城开发案，台北市采用了一套标准来检讨都
市土地的使用，对于兴盛的商业活动所带来的土地需求加以管制，以追求所谓的社会
公平。于是乎在台北市政府在该年公布了府都二字第84064377号公告之“修订台北市
主要计画商业区(通盘检讨)计画案”规定，该计画案内变更之商业区建筑基地于申请
变更使用时，除需符合变更规模限制及社区参与规定外，并应依变更商业使用之回馈
土地比例原则等规定办理回馈后，始得做商业使用。
在这个计画案当中，总计变更商业区149处、面积303公顷，并针对已变更为商业区之
基地，就“建物变更使用”、“基地新建改建”、“街廓整体开发”及“土地整体规
划”等不同之开发方式，分别订定楼层及面积等规模规定，并针对“建物变更使用”
及“基地新建改建”，正面列举应办理社区参与之项目。另规定依不同变更商业使用
类型订定不同回馈土地比例（自15％至35％），并得视实际情况改以等值之楼地板面
积、停车空间代替或依相关法令以缴纳代金代替。回馈楼地板面积数量之计算，以回
馈土地面积乘基地平均容积率再乘以0.7为原则，至提供停车空间部分，以每20平方
公尺楼地板面积算1个停车位计算，详细计画规定，商业区变更除符合上述变更原则
外，依个别基地条件与开发方式之不同，仍应符合下列变更条件（含适用政府主动变
更原则及人民陈情案处理原则者），始得依本计画之规定办理，否则仍维持原计画。
而这就是所谓的〝依据都市计画说明书规定办理，始得作商三使用〞的由来。
至于住四真的变过成商三了吗？根据该计画的规定，本案商业区检讨原则上以不变更
使用强度为原则，惟基地规模达1千平方公尺以上或与铁路、捷运车站联合开发者，
得经台北市土地开发审议委员会同意后或于拟(修)订都市计画时酌予调整，但如为增
加容积者，则其回馈数量亦应再予增加（增加数量依程序由台北市土地开发审议委员
会及各级都委会决定）。所以这句话可做为商三使用，指的并非是使用强度，而是所
谓的使用项目。同时在变更回馈的过程当中，还得要视情况做不同程度的回馈。
当然，这样烦杂而又充满公平正义的规定自然不受要大赚钱的开发商欢迎，因此自该
计画公布的10年之内，申请的案件不到十件。
到了94年市府终于对于此一计画做了放宽的修正，包括程序的简化，住变商的放宽，
重要的是回馈内容的检讨，修订放宽回馈之条件，如由住宅区变更为商业区之基地，
原分区依本市土地使用分区管制规则已附条件允许使用之项目，申请作变更后商业区
许可之商业使用，免予回馈。或著为配合重大政策及产业发展需要，得视个案需要循
都市计画程序，经台北市都市计画委员会同意后，免予回馈。
其中当然我们看到了利益团体游说的斧凿痕迹，不过从市民生活型态与经济发展的角
度来看，这样的改变仍然是有必要的。
至于使用强度放宽了吗？的确有了比较明确的规定。新修订的内容里面规定，商业区
检讨原则上以不变更使用强度为原则，惟基地规模达 2000平方公尺以上者，得经台
北市都市设计及土地使用开发许可审议委员会同意后或于拟(修)订都市计画时酌予调
整，容积增加上限不得超过原基准容积 30％，容积增加数量依程序由台北市都市设
计及土地使用开发许可审议委员会或台北市都市计画委员会审议决定。所增加之容积
楼地板，于扣除营建及管销成本之净利益，应回馈50％，并登记为台北市所有，前项
应回馈之楼地板经市府同意，得采代金方式代替。因此，在以上的基地规模以及政府
审议之下，有可能增加土地的使用容积30%，也就是300%→390%，不过这还不包括需
要做必要的回馈。
因此你说有可能变成560%？......我觉得这跟大陆放弃武力犯台一样不太可能。