商业周刊1041期　(文)方沛晶
明年上半年杀价三成就进场！
房市降温,自住购屋族教战守策
持续走强四年的房地产多头，近来价格已出现高处不胜寒征兆，是什么原因让屋价持续下修？买与不买，究竟该如何判断？
三十二岁，在资讯业服务的林坤亮，好不容易存下足够的自备款，想在台北市公馆一带买房子自住，看到媒体报导房市景气降温的消息，他心想：“不急，等到房价跌至谷底，再进场也不迟。”
不料，隔了几天，却看到报上斗大的标题，写着：“台湾房价仍处低点，外资兴趣浓厚！”他开始犹豫现在要不要买房子？买了，明年会不会看到更低的价格？不买，明年会不会再涨上去？
事实上，持续走强四年的房地产多头，似乎已有高处不胜寒的征兆，以自住为主的小老百姓，一边高兴房价开始修正，另一边又担心房子还能不能买？
现象：超额供给预售屋出现三成议价空间
从供需基本面来看，“把二○○六年全台住宅存量减去家庭户数，中间有近万户的超额供给。”淡江大学产业经济系副教授庄孟翰说，这还不包括把高达八七．八％的台湾自有住宅率估算进去，市场供过于求，价格一定跌！据台湾不动产交易中心今年第三季成屋成交行情统计显示，主要都会区平均单价皆呈下滑。比起第二季，台北市平均单价小跌三．六％，台北县下滑五．七％，台中市及高雄市则下滑一二．四％及一一．七％，几乎已跌回去年第四季的价位。
永庆房仲集团总经理廖本胜不讳言，就连交易热络的台北市内湖区，即使捷运通车在即，都因房价超涨、区域供给量过大，部分预售屋已出现三○％的议价空间。
“以往台湾房市荣景多维持二、三年，这波走了四年多，房价已超出合理范围，景气的确开始翻转！”政大地政系教授张金鹗说，目前利率还在低点，建商手中资金也充裕，房价会从单点和供给量大的区域开始修正，全面价跌的时间点，最快将落在明年第一、二季。
趋势：缓步下修底限为行情七、八成
“这波房市是因为投资客的假需求导致真飙涨，一旦景气反转，买方转为卖方，为求尽速脱手，价格自然崩落。”戴德梁行台湾区总经理颜炳立说。所幸，台湾的经济支撑力够，目前也看不到像SARS一样的非市场因素，房价将以“软着陆”的方式向下修正。
住商不动产总经理林倩表示，以台湾四十年来的四次景气周期来看，除了豪宅等特殊产品之外，这一波台北市预售屋的总涨幅为五六．一％，远低于前一波的二四五．八％，缓步上扬的市场，价格也会缓步向下修正。
玄奘大学财务金融系副教授花敬群则认为，上一波房价崩跌，主要是因为建商大量抢照，申请建照户数一年超过二十五万户，而现在一年约十一至十二万户。因此，房价会小幅修正，预售屋跌到合理行情的七成应该就是谷底。若以去年台北市预售屋平均每坪单价四十四万九千元来看，跌价七成为每坪三十一万四千元，几乎回到一九九一、一九九二年的超低行情，而起涨前的二○○二年每坪均价（三十六万七千元），约为去年八成，因此，目前跌价若达行情的七至八成，就是房价跌回的底限。
战略：价格比时点重要好物件可先抢先赢
房价会跌，但不会跌到起涨点，即使房市的确已从卖方逐渐转为买方市场，虽然自住购屋不一定能等到“绝对低点”，但却可掌握“相对低点”，所以今年第四季适合布局，而非冲动进场。庄孟翰认为，购屋者可趁现在多看、多比较周边行情和物件优劣，试着出价但不下订，等明年第一、二季房价全面松动，就能买在低点。
若遇到有经济压力的卖方，只要议到合理行情七至八成，即是这波房价回档的底限，买下反而是先抢先赢，总之，物件好坏、价格高低的决定性因素会大于买进时点。
廖本胜则认为，对于自住购屋者来说，目前的回档是机不可失，因为受到贷款成数限缩的影响，投资客急于处理手中物件，不少好地段的物件开始释出，加上二○○四、二○○五年这一波房地产起飞后的新建案，将在今年底及明年大量完工，市场流通物件增多，价格自然好谈，有自住需求的消费者可利用此波房价下修的机会，压低购屋成本，并以长期持有为目的。
另一个影响房价的因素，是两岸三通政策。多数学者、业者都同意政府近期释放的房地产利多，对房市回温效果有限，政策利多已无法阻挡房地产景气下滑的趋势，唯一的特效药，只剩下“两岸三通”。
题材：只剩三通利多出尽后可能正式回跌
“三通是口号通，还是实质通？”颜炳立反问，住宅以内需市场为主，两岸三通后引进的国际资金会影响商用不动产，但是和一般自用住宅没有直接关系，况且，三通题材早就反映在这两年的价格上，明年难保不是利多出尽！
台湾不动产交易中心总经理李同荣则认为，从量的基本面来看，市场明显进入较长盘整甚至下跌的修正波，但明年发布的两岸三通与大选利多，可能启动这波房市景气最终的邪恶波。用“邪恶”形容，是因为两岸三通可能带动房地产价格再度向上攻坚，等于把市场动能提前用罄，届时房价从高点修正的速度将急速下坠，对住宅市场来说，反而才是泡沫化的警讯，也是自住购屋者特别需要注意的指标。