公宅是愚蠢政策..XD
你看高雄根本不想跟.
陈菊搞得出租住宅是拿台电老旧宿舍去改的.
市政府意思是"高雄房价很合理,我们不需要新盖公宅".
先干搅一下,某县市的公宅建筑成本一坪11.8万..
干你娘,A钱A超大....
建商盖15F的RC的建筑成本,也不过7.x w/p...
你公宅是比照3xF的SRC艺术城堡等级再盖就是了??
果然做啥都要先A够钱,其他怎样再说再说.
公宅是白痴政策最大的问题就是.
"你居然让穷人住新屋"
你政府准备接受无底洞的钱坑.
因为你让穷人住新屋,你的租金....你只是小压个20%,穷人还是租不起阿.
你看台北联开宅就是典型范例,他的租金过高..(已经打过折了).
所以到最后还是只能拿去卖.
只要你算上"土地价值"基本上你的租金就是很难压下来.
你新屋怎样押租金,都无法跟20年中古屋的租金比,更不用说跟公寓的租金比.
而穷人居住需求是硬需求,所以他们当然优先考虑便宜的公寓,怎么会去选你的新屋.
so..产品定位完全错误.
而政府为了自己的错误去解套,方式就是"土地成本不计算"
阿靠杯这就糟糕了.
政府取的土地,非常多都是由很多间接的手段后才取得.
例如举债建设,进而重划区块,在取得土地等.
这些土地取得可不是没有成本,甚至很多都是政府之前大量举债后才取得的.
所以本来政府是善用这些土地,在唤回利益去补足之前的举债甚至赚一笔.
你今天可好了,你为了搞社会住宅,要把租金压到跟20年屋差不多.
所以你"土地成本"不计算...
你单纯只是建筑成本去出租,租金只是补贴建筑成本的支出举债.
那...你土地取得欠的钱哩??...这举的非常庞大的债务,坑你怎样埋??
别忘了,你计算后可是...出租投报率低于1%耶...比政府举债的利息成本还低.
(像台北上次估算大概只有0.5%)
所以,柯文哲反正台北市长干两届她就拍拍屁股下台,他又没有政党包袱他又不用永续经营.
台北挖个钱坑日后破产了,他早就已经退休不知多久了.
林佳龙反正西屯地主大多都是国民党,所以恶性搞烂西屯和经贸园区.
他吵翻她的乌日就好了,海线金主都在乌日布局.所以酬庸海线各大老才是重要事情.
(不然他干嘛不把公宅丢在他最爱的乌日阿)
但是你看,台南高雄这些民进党真正想要永续经营的县市.
全都表示"我们不盖新房子出租"
尤其蔡英文政府一开始还讲"公宅的经费要市政府负担"
根本把市政府都吓死了..
而其实蔡英文政府后来也警觉到"盖新屋出租给穷人是很愚蠢的行为"
所以你看现在都在转弯政策.
跟人民承租房子,再转租给穷人,政府从中补贴????
喔喔,转弯了看到没有..
基本上期待政府真的实行大量推广公宅是不理智的.
因为政府会被债务压到破产.
你租金无法补贴土地和建物举债的利息...
更不用说你要被这些公宅"套牢"几十几百亿在上面..
这个洞怎样解决,大家自己想清楚就知道这是怎样一个愚蠢的政策.
当然我不否认,高雄有可能盖公宅有三个地方.
1.大寮捷运站四周.
2.冈山大鹏九村.
3.桂林/步校..
主要是因为这些地方的政府土地取得大概单坪价都没破10万.
所以她无论有没有估算土地成本,盖公宅如果建筑成本用一坪不要太少,8万就好.
这样他盖出来的建物单坪可能成本只有9~10,政府又不用管销成本..
因此他确实可以出租例如套房4000,两房6000,三房9000这种数字.
(当然你还是很难跟老公寓竞争价格)
然后政府可以透过公宅制造人潮,让捷运机房出租效应大增,以及提高捷运运量.
但你要期待高雄市政府在高雄市区,喔不,在楠梓凤山的市区盖公宅..
不要再做梦比较好...
至于政府跟私人租房子去转租.
这个等政策出来再说.
and.以前讲过,这政策自己小心.
你弄不好,会被我们这些黑心投资客用烂屋包装后送给政府转租来掏空税金.
当然政府如果爱送钱给我们花,我们是非常开心地拉....XD
另外租不掉??
只有租不掉的价格,没有租不掉的房子.
你这边租不掉,代表这边需求衰退.同时也不叫租不掉,而是租金降了,你原租金才租不掉.
不过举商用不动产是很不应该的例子,因为商用不动产出租状况影响太多.
当年大多头,天母因为捷运站的启用,商圈转移,原商圈整条街的店面全都租不掉.
今天的东区因为商圈转移到101去,所以东区也大量租不掉.
之前西门町有很多挂租是因为房东要涨租金,把老房客赶走从新挂高租金.
同样的,今天高雄中山路两侧是因为他们店面特质不适合目前高雄商业模式.
所以租不掉...屋主又不愿意降租.
可是这些是商用不动产.....
商用不动产出租状态很复杂,并且很极端性...
但今天我们讨论的是住宅吧??
住宅出租和商用不动产出租状况特质差的可大了,这就像川普和蜡笔小新的差距一样大..
住宅出租可就单纯多了,并且不会有什么东边很好租100公尺外很难租的问题.
更不会发生什么"住宅租屋圈转移"的什么鬼现象..XD
so..真的发生住宅租不掉??一定代表整体住宅需求衰退...
否则..住宅需求没衰退为啥会租不掉?
另外衰退也不是租不掉,而是"你那个价格租不掉"...
这代表租金下降了....
而租金下降..要嘛就是人口大量外移,例如2000年后几年那段时间的高雄.
或是被中国管制中国人进入香港的那段时间.
要嘛就是薪资大量衰退...也就是通缩产生.
而这两种情况就不需要解释了...
但是基本上,目前高雄市区出租?
去问问广大有在当包租公的板友,看它们对出租这件事情的经验是怎样比较好...XD
为啥我们投资客有恃无恐.
因为爆好出租阿.
你看我不看好桃园,就是因为他不好租.
我很注重出租状态的....我一项认为,出租才是住宅真正硬需求的表现.
所以好租我才会进场才会去炒房.
不好租,租金投报太烂,我第一个跑掉...