我指实质的不动产，可贷款，但不是指REITs。
资本少的话当然不用考虑。但若多到某种程度，可以用某个百分比持有不动产，收租等
待增殖的话，从资产配置的角度来看，纳入是利大于弊，还是弊大于利? 或是在什么情
形下较适合纳入，有大大愿意分享想法吗?

一般是抓单一标5~15% 所以本够粗的话是不影响稳定性如果追求收益那就是另一回事

只要持有就该纳入了 不然你在计算上会失真

自住的不算我指譬如你有三四千万资金的话，要不要购入持有?

以个人整修老旧房屋经验,是不太想再直接持有老旧房地产...-.-

如果本身没有持有的话 特别去买是毫无意义 毕竟相同时间下股市年化报酬是优于房市

自助也要算阿 因为你可以增贷阿 取得极低的利率贷款在崩盘加码很重要的

不排除某些人有本事玩,也遇过入手装修旧屋转卖的

我讲的时间是30年 如果考虑到杠杆5倍的话 那就必须要去IB之类的券商才能类比了

某些论文建议可以持有10~20%。Empirically, 机构投资约持有

IB五倍杠杆遇到增加维持保证金的时间就悲剧了XDDD

5~10%。 但机构有能力在一定程度上达成diversification，这

资产够多又不怕麻烦的话纳入一些房地产还算合理。

崩盘抄底加码?要有很有眼光跟运气,我不打算做这种事...-.-

是个人投资者很难达到的。

自住能增贷是优点，但毕竟不能收租只有缴税维修的份

即使报酬低于股市，和股市相关度不高还是有助分散风险

资产量够大,优质房地产我个人觉得可以考虑,3-4千万低了些?

一般来说，光是持有一栋自住可能也已经超过20%的比例了。

房价股价的相关性高吗?

要收租就要有人流,有人流,条件好的房地产,相对几千万的总资产曝险大了些?5%以内?自住的无可奈何?一个住的顺心的居所还是要的...-.-

有论文估计房产约相当于 35%股+65%债券。考虑到国家与地区差

即使买个2000万的房子，本金只需4,5百，资产比重有限

异，估计beta=0.3~0.5或许不会差太多。

daze大实在厉害! 小弟佩服!

以beta 0.35来说，房产的5倍杠杆，在股票只要开1.75倍

请问这句的意思是?相当于beta 0.35 × 5?

如果准备了500万头期款想买2500万房子，改成用500万开1.75倍杠杆买875万股票，20年后获利了结再回头买房子，效果可能是

效果相当的意思? 风险与报酬都刚好相当吗?

差不多。当然这其中有很多假设，期望值与分布之类的

资产配置比例是要连杠杆部分算进去，不能只看本金。买2000万的房子负的房子风险就是2000万不会是400万。

很多的假设,很多过去的数据,要拿来做现在的决定,效果在未来

如果倾向保守一点，开个1.5倍杠杆，结果或许稍微落后房价，

不过没办法,不做决定也是种决定,尽量做自己觉得最好的选择吧?

但获得20年后再选的自由，或许也可以。如果房子非常心仪，确定20年后不会后悔，要现在买就买吧。资产增加不完全等于效用，还是效用比较重要。

若连杠杆都算进去，就是算ROE了

20年后还是不是活着都得看老天爷赏不赏脸,现在觉得好就好了

但房地产单笔投资大,异质性高,邻居管不动,多做功课...

500万开2倍杠杆买股票，股票曝险就是1000万。开5倍杠杆买房

谈不上喜欢与否。 能达标的资产就是好资产

，房地产曝险当然是2500万。

买个幅射屋,海砂屋,漏水屋,结构有问题,邻居会纵火闹事的,脸会

如果不是要自住，我是觉得一般人没有必要特别买房当投资。

房子的特性容易长期持有，股票比较难

一般人买房被贵个5%、10%司空见惯，20%价差也非不可能。磨擦

不过我的主要考量还是透过不同类型低/负相关，降低波动/风险

大的市场或许专家有便宜货可捡，但普通人只有被敲的份。还是乖乖买市场相对有效率的股市比较省事。

单价过高,四千万不足以让我另外持有(不够分散)

崩盘加码 是指崩盘20%的情况 长期来说是不错的加码点位IB 开五倍的时机很少 只是举例而已

曝险虽需以房价总价计算，但若看其beta, 似乎也不算很高

崩盘加码其实跟房地产价值没有太大关系。想加码500万，有一千万价值的房子可以借理财房贷，没有房子IB杠杆开下去也是可以借到500万看会不会觉得175%股+325%债的风险优于200%债喽。Risk Parity派常持这种观点。我自己是不采取这种观点。

若有4千，拿出四百头款买房，剩余股债年化报酬率算7%,等3年还本约200, 房产本金占到600，股债也来到4400万，房产投入本金占比600/(4400+600)=12%, 比重也还好

台湾的房产跟国外的房产不能相提并论，有看过一个说法（西方学者讲通膨），东西方的房子用料不同，所以折旧不同，估价水平也不同，再来就是制度跟社会风气，看看中国就是极端案例，你在中国投什么几乎都会被割，多害相权取其轻，老百姓还是只能投房市，台湾也有那么一点味道在，投资管道被限缩，主流市场就是那些，还有就是借贷的优势，台湾一般人要借钱最好的管道就是房贷了，诸多因素导致台湾不动产市场的不合理优势存在。但不动产如D大所言，实务面上太多眉眉角角，太多隐藏成本。

如果房子火灾烧掉了，贷款还是要缴。损失是2000万，不只是头期款的400万而已。

在台北之外 有自住需求 买房普遍划算. 林区 老巴 都说买.问的是第二间配置的话. 新房普遍上千万. 财产超过5000再考虑. 是不是看到这几年all in 房产的赚到翻 痒痒的?

不是的。我知道房地产的投报率低于股市，是为了配置降低波动

非自住就不用了，投资别的实在股债平衡就好

房地产看似波动低，是因为没有即时报价。如果只是不想看即时报价，把股票app删掉就好。

台湾的有钱人普遍会把房地产纳入一定投资比例。不过一般人若非想提高杠杆，确实不一定需要，就像d大讲的。小资族光一间自住，可能就已经吃掉20～50%总资产了。

三四千万台北市蛋黄区一户可能都不够,看个人状况吧?刚好住在偏远县市的大学区,有学生租屋需求的话?要不就乡下店面都少了点

年纪渐大之后，的确会希望报酬固定，希望资产波动降低高龄资产人士另外也有遗赠节税考量自住的房子真要纳入可投资资产计算吗?虽可增值但无房租收入不然就是虽纳入，但估计的房租收入以房租支出冲销掉

台湾的遗产税率上限20%，以房地产的摩擦成本来说，一买一卖可能就先掉个10%。节税效果真的很理想吗?而且继承后以公告现值为取得成本，继承时节税，卖掉时未必节税。如果不确定继承人愿意长期持有继承到的房子，继承现金可能比较省事。我觉得自住的房子要不要纳入可投资资产计算都可以，将房租收入跟房租支出冲销之后，结果可能没有差很多。如果打算退休后换比较小间的房子，把大房子跟小房子间的差额纳入投资资产计算，或许也可以

公告现值比市价(=现金)低很多，即使边际税率10%, 继承房子与现金，遗产税就会差到几百万

但卖掉时要缴房地合一税。持有10年以上15%，也只稍低于20%遗产税。如果被课到45%，更是划不来

处理遗产是另一个课题，我想先走的老人家不会让孩子被课45%

老人家走时根本没想好的一堆吧?遗产是活着的人要处理的事

老人家买的房子，孩子不见得想要持续持有。且实际继承可能是购买之后多年才发生，购买时想得很好，日后如何也难说。比如孩子已移民国外，房子干脆直接卖掉...房地合一税贵也只好让他贵。

永远有各种不确定性。这没办法。股票在空头时投资人会想卖出，虽说从结果来看不一定更好但房产由于有抗跌的特性，加上高交易成本，较容易长期持有整体而言股票似应比房产更好，可是投资者仍众，故可能有没想到的优点...

不见得是优点,盲区也管用...-.-

比较好奇d大说的，ib可融资贷到500万要资产多少才可以贷到

50% margin requirement的话要等量资产。如果买ES也算的话，20000美元也可以开22万美元部位。至于跌个2%就会margin call，那是使用者自己的问题是说本来的设定可能是有500万股票+1000万房产，用房子借500出来加码。如果没有房子而有1500万股票，融资500万的杠杆率其实也还好而已

谢谢d大，再请教ib等量资产融资500万跌几%会收到margin call?

margin requirement随时可以变动。假定25% maintain margin，跌33%会margin call。

买房摆20年很容易 买股债摆20年几乎很少 而且中间遇到几次空头还要抱得住...

真的 一堆人都嘴上说说抱的住 贞的股灾来就卖掉不然股市哪里那么多韭菜

IB的维持金是会变动的，去年崩盘后，IB就有临时调高维持金想在IB开杠杆的可能还要考虑这个风险

意思是股票像女/男友或p友，房地产像老婆/老公?

那是对自己的股票没信心，如果不是全股，有股债配合，股灾也有债券可对冲当然如果只追求安心，那就是牺牲一点报酬而已，不知道开融资杠杆买全市场股债配为何会抱不住..

我自己的经验是金融海啸那波我抱不住

那就选房吧，个人安心就好

自己的风险承受能力有多高? 事前无法想像我只是考虑资产一部份为房产，股票部位仍在

透过金融海啸知道也很好，去年3月我是很高兴机会来了请问去年崩盘如果是按以下配置，因为是融资保守一点，股7:3如下https://i.imgur.com/ddNI0aI.jpg最大回撤也才11.83%，会收到ib提高保证金的margin call吗？谢谢

跟以往的大熊市比，去年崩盘是非常容易渡过的下跌。

其他正股部分仍维持原因来配置股8债2谢谢哆啦王，因为vt 没有金融海啸资料，用vti代替，如果是以下配置，会收到margin call 吗？https://i.imgur.com/Z6x3WIR.jpg最大回撤30.5

市场大跌的时候ib会调高保证金需求，所以事先算不准。然后因为我ib从来没用超过10%过，所以没有很细计算过。

去年的股灾我还没来得及想好怎么做就V型反转了

去年有多头总司令 川普 马上逼fed降为0码大撒B保证美金一定够不会有流动性风险 不然照以往的空头走势 不会拉这么快

下次熊市也许股债齐跌喔

至少前几次股灾都没有啦https://i.imgur.com/4SJRw2F.jpghttps://i.imgur.com/SQEb7aU.jpghttps://i.imgur.com/rZRCNWN.jpg选自己安心的方式吧，股房都好只是讨论各自的优缺点而已想请教ib开融资按推文例股7债3配置，大概开几倍不会收到margin call，以2008.2020股灾来说

稳定不会被打电话当然是一倍阿你要看你买的标的 会写能开到几倍个股通常最多三倍的样子 ETF和债券能开到5倍搭配的部分你只能自己算了 除非你写出标的和当时的保证金门槛

本金400万，买vti:60，ief:30，tsm:102008,2020股灾这样开1.5到2倍会收到margin call吗因为台湾房市涨幅大概跟股票差不多了所以自然在选资金运用时会比较，毕竟选了一个就可能失去投另一个的机会成本资本大的当然可以选股房配置，但资本小的就自然追求高报酬可能性较大的一方股房都好啦，安心就好

要用房地产代换部分股债配置，如果理解并接受这样会有较高idiosyncratic risk的话，倒也未尝不可。但杠杆部份，如果你在没有房的情况下就愿意开杠杆，在有房时用更方便的房贷代换掉其他杠杆方式自然无妨。如果在没有房时不愿意开杠杆，可能不宜纯粹因为房贷很方便就额外开杠杆。

我想主要是自己的持股比例较低，而低风险资产较不具抗通膨能力，黄金又不生息，所以考虑房产

自住需求就买 没需求就不需要去交易产生成本