各位先进前辈好
最近大家好像一直在讨论财务杠杆
小弟是财务杠杆的爱好者
工作第三年到现在身上永远都有信贷
第一次80给家里周转 利率4%（家人已缴清）
第二次107购买套房自住（头期+装潢） 利率2.88%
第三次20 利率1.68% 太便宜了不办可惜 尚未结清
第四次250 利率2% 购买三房自住（头期+装潢）
第四次我找了10个人借了快2000w的团办
目前身上除了250+20的信贷，还有套房+三房的房贷
套房 275w 剩余188w 利率1.5% 二十年/宽三年 缴了半年本金
三房 1200w 剩余1000w 利率1.31% 40年/宽三年 目前尚未过户
我本身的收入上面四笔贷款可以同时本息缴没有问题
我办了信贷曾经买过几次股票。但明显的我不是股神，而且我本能上也都觉得股票在跟一
堆高手赌博，还不如打麻将至少你知道输给谁。
最近了解了指数投资 感觉准备金准备好
持续买进0050+VTI 20年后好像很难输钱
现在有一个盲点想请教前辈
1.每个想套利的都说现在1.31% 指数长期7%
7-1.3=5.7 但指数长期都是20-30年 这个指数报酬有扣除当年的房贷利率吗？会不会过去
的定存投资报酬率其实很高。拿过去的报酬去扣掉现在的低利并不客观
2.对于有杠杆经验的前辈 大家会长期保持杠杆吗？假如年纪跟银行可允许 是否要永远不
还钱？大家几岁会开始还钱？
以我目前来说 我等于是信贷乘上房贷的杠杆 比如说我去年一年还了大概36w 但我的三房
是1200w=33倍
3.假如最后得到了可以不还房贷拿去买指数的结论 可以再质押再买吗？33*2=66倍
4.所有人都说不要借钱买股，其实以信贷来说也只是把未来七年的钱先拿来买股我再慢慢
还，绩效会有明显差异吗？
七年前单笔allin （2%利息）vs 七年分开进场
5.小弟目前32，我的目标是十年退休，把房子卖了回老家没有一定要还完，以上手法会太
激进吗？（目前净资产增加速度约一年150w,不含太太收入)
6.我对房地产比较有兴趣但由于本比较大
有与朋友一起投资过两房 大家一起分散风险，是否继续买房？
7.卖套房还信贷吗？可租13000 房贷款11000
最后，分享一下我贷款买房的心得
1.当初买套房的时候是看不起炒房，家里还有负债我不可能买得起正常三房（自己低物欲
也觉得不生小孩不用住三房，多的的浪费钱）先借个信贷 +房贷总共利息才4000 可以每
个月省13000的房租 就零元买房了 租客又是自己 没什么凶宅问题 不计房价这三年省了3
0w
2.因为新竹房子涨很快 所以我用未来的钱现在来买现在的三房 之后一年涨了10w/1p是我
完全想像不到的..打不赢就加入他….
3.信贷对我来说心理效果大于财务效果，让我觉得自己都在负债尽量不要花钱 努力节省
4.假如你年轻单身又高收入在台北以外的地方，强烈建议信贷+房贷明天就去买一间三房
，家俱买ikea不要装潢，找两个同事来住，一人租10000，房贷宽限期内努力还信贷，宽
完再宽。两次六年后你就不小心缴完一个房子头期款了。可以结婚生小孩了..
大概是这样