换屋族节税 把握两大优惠
2024-12-11 23:45 经济日报／ 记者胡顺惠 ／台北报导
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房市示意图。 联合报系数据库
换屋族申报房地合一税，可把握两大租税优惠，财政部高雄国税局表示，包括房地合一自
住免税额、重购退税，都可帮自己省荷包，不过要留意各自适用要件，以免影响权益。
首先，在房地合一自住免税额方面，符合条件纳税人，交易所得在400万元以内可免缴所
得税，超过部分税率也可降到10%，比一般税率15%至45%优惠许多。
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换屋族房地合一税两大自住优惠
高雄国税局提醒，纳税人要享有400万元房地合一免税额须符一定条件，包括申请人、配
偶或未成年子女须在该房屋办理户籍登记，并连续居住满六年；交易前六年内，房屋不可
用于出租、商业用途或执行业务；申请人及其配偶、未成年子女于交易前六年内，未曾适
用此优惠。
其次在房地合一重购退税方面，买、卖自住房地间隔两年内，符合一定条件，可申请重购
退税。适用要件包括本人或配偶、未成年子女，在出售及重购房屋办完户籍登记并居住；
且出售及重购房屋无出租、供营业或执行业务使用；出售及重购房地以本人或配偶名义登
记。
国税局也提醒，重购自住房地在五年内将受到管制，若房地改作其他用途或再行移转，国
税局会追缴原扣抵或退税款。
比较两大租税优惠，免税额适用关键在于六年居住期，且前六年内不能重复适用；重购退
税关键同样要求符合自住要件，关键在于买新、卖旧间隔须在两年内，且适用退税后会列
管五年。
另外国税局表示，民众适用重购退税，若重购价高于出售价（小屋换大屋）可全额退税；
低于出售价（大屋换小屋）则按比率退税。
举例来说，小明2016年花1,000万元购买自住房地，七年后于2023年以1,500万元出售，课
税所得500万元，若符条件，可申请扣除免税额400万元，剩余100万元再以自住房地税率
10%计算，需缴税10万元。
若申请重购退税，小明持有七年，课税所得同样为500万元，适用税率20%，应纳税额100
万元。若后来小明新购入房地价格1,800万元，高于原房地价格，100万元可全数退税；若
新房地价格900万元，低于原房地，则以900万元除以1,500万元，得出比率0.6，可扣抵税
额为100万元乘以0.6、即60万元，仍须缴纳40万元税款。
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