出售继承不动产 课税三样态
2024-12-03 00:41 经济日报／ 记者胡顺惠 ／台北报导
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出售继承不动产，课税三样态。 图／联合报系资料照片
财政部高雄国税局表示，个人交易2016年元旦后继承取得的房屋、土地，应以被继承人（
去世亲人）取得日、继承人取得日判断适用税制，可分为三种情境。
国税局解释，若按旧制课税，土地是按公告土地现值所计算的土地涨价总数额课征土增税
，不纳入所得税课税范围，仅就房屋部分计算财产交易所得课税；而自2016年元旦起实施
房地合一新制，房屋、土地均应按实价计算交易所得课税。
国税局表示，以2016年为分界点，出售继承房地适用何种税制，主要分成三种情境。
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出售继承房地适用税制判断
第一种，被继承人取得日、继承人取得日都在2015年12月31日前，也就是新制实施前，这
种情境无疑应适用旧制。
第二种情境，被继承人在2015年12月31日前取得，继承人则是2016年新制实施后才继承取
得，原则上是以被继承人取得时间来认定，亦即适用旧制财产交易所得课税。
不过由于这类案件，当时尚在新、旧制过渡期，若房地符合所得税法规定的自住规范，可
视自身情况，自行选择要按新制或旧制课税。
国税局举例，小花母亲2015年10月31日买入房地，小花在2017年5月1日继承取得该房地，
随后在2024年5月出售，适用旧制财产交易所得。
若小花出售房地符合所得税法自住规定，包括个人与其配偶、未成年子女办完户籍登记，
持有并居住于该房屋连续六年，且无出租、供营业或执行业务使用，并且未曾使用过这项
优惠，若申报房地合一税，可享有400万元免税额，也许更为划算。小花可按自身情况选
择较有利的税制。
至于第三种情境，被继承人取得日、继承人取得日都在新制上路后，也较无争议，应课房
地合一税。
国税局表示，个人出售适用房地合一所得税的房屋、土地，不论交易盈亏、有无应纳税额
，应于完成过户次日起算30日内，填具申报书，检附契约书影本及相关资料，向户籍所在
地国税局申报。
若出售适用旧制财产交易所得的房屋、土地，则应计算房屋部分的财产交易所得，并入该
年度综合所得总额，在隔年5月办理结算申报。
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