自从金龙第七波打下来后，可以明显感受到房市的降温，最近市场物件释出量提升，价格
相对金龙前不合理的膨胀开始松动，仲介也开始积极的打电话抠客，但高自备甚至全现金
导致很多置产族力有未逮，想买也买不下去，就连最近房版也变得比之前不热闹，刚好这
阵子弄完一间台北市大安区低楼层室内3x坪公寓分户，想说这个玩意儿算满冷门，但过程
也满好玩的，所以提出来分享，有兴趣可以大家交流学习
如标题，分户顾名思义就是一个门牌拆成两个以上门牌，常见的有大坪数公寓拆成两间小
坪数(拆一半做两间2/2/1，或改成10坪大套+2x坪3房自用，这类北部比较多），或是透天
改成单层一个门牌(中部比较多)，用图片来看会比较清楚
https://i.imgur.com/7gftdlc.jpeg
如图示，这原本是一间3/2/2的物件，但因为室内坪数足够，所以结合了这几年参观预售
屋格局跟处理其他小坪数公寓的经验，自己设计改成下方两间2/1/1的格局，舍弃餐厅换
取其他空间更大的使用面积，而要这样分户，优缺点都有，就看能不能接受
缺点
A：高自备
这是要买需要装潢的中古屋都会遇到的问题，2成头期+装潢动辄10万/坪以上，北市公寓
大概要准备800-1000现金部位，门槛相对较高，当然现金怎么来板上都有分享，不多赘述
B：投报差
以这间物件来说，把装潢垫上去之后的粗投报我自己预估大概只有2.5%上下略高于房贷利
率，以目前手上其他北市物件投报加总约4%来说，这间投报烂到爆，不适合投资(也就是
没有投客在玩的主因)，但因为这间是自用，投报就不管了
C：5x年老公寓
这个版上争论很久，反正看人喜好跟接受度，但最近youtube装潢影片上，陆续看到有屋
主搬离外围新房回归市区公寓的案例，大都是考量懒得通勤需要学区/机能/空间，钱又不
够买北市新房的，综合起来还是只能回归这类物件，就看自身需求
D：各类限制
首先要取得过半住户同意书，另外考量要一拆二，所以原始格局满重要，会影响之后设计
的难度，另外后续空间规划跟室装也要符合法规，所以适合的物件需要花很多时间来找，
在目前房市冷却释出量增加下，对这种物件有兴趣的可以花点时间边找边研究
缺点说完了讲优点
A：使用弹性
台北市小坪数公寓不多，故以目前小家庭结构来说，可以在自己锁定的区域一次取得两间
相邻的小坪数物件相对难得，后续无论是一间出租拿来补贴房贷，或是自己住一间长辈住
一间，也或双方长辈各住一间方便同时就近照顾，都是一个不错的选择，还能稍微闪过金
龙贷款限制，直接分裂多一间出来
B：创造自身需求
以台北市蛋黄区来说，各项条件ok又要这种小坪数的低总物件，非常稀少单价也不低，为
了降低通勤跟学区/机能购买正常公寓物件代价又相对较高，所以与其一直幻想有这种物
件还要便宜买到，还不如自己做一间出来
C ：装潢瞬间回本
高总低单，低总高单，虽然高额装潢费开了下去，但因为隔完后的单间室内面积变小导致
单价拉高后，帐面总值在取得分户门牌的瞬间，装潢成本就马上回本还可能超过，未来要
处分也相对容易也能卖个好价格，但没卖之前也只能拿来安慰自己就是
D：租补免税额加倍
分户完后门牌多一个出来，对于长租投客来说，租补免税额会从每个月15000变成30000，
会增加屋主给租补的意愿也能相对提升租金提高投报，例如侯某在阳明山的学生宿舍应该
分割成一堆门牌再给租补，免税额变成门牌数乘1.5w，就是极致的长租玩法
最后，有钱手骨够粗的当然是直接买两间或是直上北市新房，但这就是预算不足的cp值搞
法，也不是符合每个人的需要，但以目前家庭结构改变，小坪数当道，以及面对高龄长辈
照顾的社会情况下，加上市区低总小坪数物件稀缺，或许这种做法也能满足部分目标族群

强喔 常在买卖但这种案例真的比例极低 感谢分享宝贵经验

改的不错 中间开大门已经赢一半 如果三面采光更好

分户受限于隔户墙，做到这个格局已经很强，要两户都三面就真的蛮困难的了

谢谢分享

是分户然后售出吗？

原始格局要3面采光才能割成2间两面，如果要两户都要三面只有一层一户的独栋公寓或是独栋透天有办法了Xddd目前是自用需求没有出售打算，做这个短期投资出售没什么肉，自用效益比较大

长条型格局, 门开在长边靠中间处宽面至少有400cm加, 可做客厅+主卧采光至少, 如果有500cm+ 更好前后阳台是必须的 不然没采光, 最好是边间分完隔完后两间都有双面采分户多出来那间可以考虑卖, 除非你资金没有更好的用途

推分享

下次可能挑战看看透天分户，但大概就要往桃园以南走了

推

之前看过觉得最难得好像是过半数同意书，可以请问会遇到什么问题，如何解决呢？还是其实蛮容易通过的?

建议可以在购买前请原屋主先去跟其他屋主收同意书，避免购买后无法取得的囧境

下一波多头 回归室内坪数较大中古 先预告

竟然这么少推

右最右边那间房如果要上厕所怎么上？

这原来是四房吧？!

推推 感觉有长期持有的心态 是个不错的选择 只是…手骨要粗

给赞房子条件也好 可以开两个大门

最难的是其他户同意

谢谢分享，请问能透露一下要怎么申请第二个门牌吗?好像要有一些条件达成了才可以算是分户

好强 之前有想过这个方式 原来可以增加门牌？

感谢分享

听过好几次分户，都是朋友成家首购买到的，卖方分享我还是头一次看到，分析优缺、策略有理，实用推

推经验分享

投报率真的低

问建筑师吧 各地法规都不同

感谢分享

大概三四年前收租公寓开始热门隔两间2/1/1当时觉得这样处理还不错但现今房价及装潢费用涨了三四成以上似乎保有整层 其余资金去其他投资操作绩效更佳

这个应该是不能自己办理的 都要找建筑师签证 而且水电表问题很大 不一定有空间让你增设办理分户连土地权状房屋权状都会更换 还要丈量那些的侯市长那栋宿舍一开始就把每一间房间分户好了 所以才会每一户都房屋现值不够高 省了不少房屋税 XD十几二十年前分户很流行的 当时台北市商办空置率很高 所以很多投资客买了百坪商办 办理分户隔成一堆小套房 切割出售 当时师大附中学区还发生过邻居跟分户投客缠讼的新闻现在很多住商混和大楼 其实9X年代还是纯办为主

很好奇整个流程大概花多少时间？

华厦也可以这样搞吗?格局跟公寓满像的华厦

我阅读障碍看不是很懂，但我的三层小坪数公寓应该是要飞起来了。