如果是第一间的话没什么好讲的，有钱就买吧，到不是说什么哪一个比较好赚什么的，我一
直都觉得买房买股最终的意义是提升生活品质，而不是把财富当成打电动的分数，越高越好
。
买房就是提升生活品质最有效最快的方法。
单纯讲投资报酬率，第一间的政策优惠加上贷款成数与利率也很sexy，没什么不买的理由。
所以我所谓的买房都是指买房投资收租或者转售这个模式。
1. 流动性
股票没什么好讲的，想卖随时能卖。一定是赢很多，证券化产品的优势就是这么不讲理，又
有市场价格，很好计算损益。过市价单进场，出场也不就几秒的事情。
房地产买卖需要最少1-2％的仲介费，如果不透过仲介等于你要跳下去自己花时间，时间也
是你的
资源之一。普遍来讲大多数人都需要上班，还是会找仲介协助。这点我觉得其实很难真的省
下来。但有些人会说卖不掉什么的我觉得是多虑了，价格到位，以台湾房仲的数量也没什么
卖不掉的东西。
房地产流动性就稍微差一些，不只体现在不容易出售这一点，交易的成本也高非常多，台湾
股票交易不用资本利得，而房地产即便持有很久最少都要10％，（重购退税不算，你并无法
真正的把获利洗出来，而是要投入在新的自住房，而且必须真的入住一段时间。）
交易手续费的多寡也是股票胜出很多。
2.alpha
房地产一个特性是，跟股票相比，投报中alpha的比例是比较少一点（并非完全没有）。
在涨的时候，排除那些豪宅海景特殊案件凶宅，基本上就是一起往上，你买到新竹当然赚的
比比买a7甚至买台北市多很多。但涨幅的差距相对是比较小的。
绝对不会有nvda vs intc那么大。
一方面容错率会高一点，但同时间也锁定了你的上限。（即便这个上限对一般人来说其实也
很够了。）
但股票的弹性在这边是很高的，你可以直接买大盘，将alpha归零，但房地产很难做到这件
事情。
要买地产证券化etf，报酬普遍落后真正持有房地产。
3.杠杆
房地产又分成预售跟成屋，预售大概可以做出十倍的杠杆没问题，但缺点就是流动性跟税务
的缺点基本要吃满。投资期间会进一步拉长。
长期投资本身就是一个风险。
一般房地产最大的理论可能杠杆是五倍，但实际上我认为很难真的维持在五倍。
随着房地产价格上涨，你的杠杆倍数就会开始不断下降，而且很难即时马上去借钱出来。ir
r就会被拖累。
再来是第二间其实现在规定只有六倍。
若用挂四的方法，你先出100％，然后借80％出来，这边我跟版上的人看法不同，我觉得杠
杆率应该算是1.8倍，也就是1.8/1，而不是1/（1-0.8）＝5倍。
就好像你股票质押，你100的中华电信，没有重复值压的话你的杠杆率最多就是1.6倍，而不
是1.6/0.4＝2.5倍。
你可能会说那就重复押就好了，但这借款的过程中，你的利率，成数都会开始不断变差，而
且对金流的考验也会越来越高，我认为是非常难达成真正的持续五倍杠杆的。
而即便是第一间，五倍杠杆这个说法我是很难完全认同，他有一些前提在，像是得在宽限期
之内，或者要增贷等等，不断取得宽限期则需要转贷，这些手续都需要额外花时间跟成本。
每次费用可能小几万，并不是那么便宜。
而且杠杆本身就是需要利息成本，能开很大的杠杆这件事情我觉得是存在两面性的，等于如
果你的标的成长性很有限，那杠杆的成本就会吃掉很大部分的收益。
股票的杠杆则相对多元一些，可以用期货\杠杆型的etf达成，或者质押，这些方法各有各的
优缺点。
我先拿我认为最有利的台股期货为例。
首先期货的杠杆可以自己控制，而且对金流基本没需求，不需要审核财力，这是房地产贷款
过不去的坎。你的杠杆倍数需要符合法规以及现金流。但股票这一点可以做的非常大也可以
非常弹性。
杠杆型etf则是有耗损的问题，老实说我个人没有那么喜欢，加上海外etf通常以swap的形式
做杠杆，在现今美金利率较高的环境，我会觉得没那么适合。
4.投资规模
我的观察是，房地产的进入门槛通常更高，而且会投资规模而造成边际报酬率快速递减。
央行的高价住宅管制线加上法规以及银行对金流的要求，会让你在后续贷款难以进一步扩张
规模。
报酬率与风险
我自己其实是股房都有的，我放在股票跟地产的启动资金是差不多的，从2020到现在，用本
金去算，我的房地产净值大约成长为3.3倍附近，但我的股票大概是4.6倍。单看台股指数期
货的收益，因为初始投入很小，即便最近狂跌，算起来甚至是16倍的收益。
单论报酬的爆发力来说，我根据我自己的经验会更喜欢股票一点。但我并不是完全的被动投
资人，多少有一些主动选股（nvda等等）的成分，搞不好哪一天就赔回去了也不一定，但房
地产我觉得应该下行可能性相对较小。
地产的杠杆就是五倍左右，股票的杠杆有浮动，但大概是2.7-3.5这个区间，组合是国内期
货加上海外的杠杆etf为主。等于说就我自己而言，我的房地产是开较大的杠杆但收益是落
后的。所以可能论调上我会私心偏爱股票一点。但真要说的话，我觉得房地产的运气成分比
较小，我不会建议复制我的股票投资组合，但房地产买个a7我是觉得大概率是赢钱的。
一点意见参考看看
https://pigeonfinance.blog/2024/07/27/stock-or-house/
润饰了一下放在自己blog