看房虫吹口哨壮胆，小弟真的会笑鼠
我们用现金流量表来看建商的杠杆问题
富宇 https://i.imgur.com/0008Zjb.png
兴富发 https://i.imgur.com/JmsHoU9.png
新润 https://i.imgur.com/hBcfqI3.png
亚昕 https://i.imgur.com/XG0RT6g.png
把时间拉长就可知道
建商的近年来的营业现金流流入少、流出多
代表本业活动难以带入现金
支应公司营运的，是融资现金流，也就是向外举债来的
小弟看到有人说合约负债
ㄏㄏ
小弟顺便整理了一下前述建商在今年Q1季报的负债比率、合约负债比率、银行借款比率
负债比率 合约负债比率 银行借款比率
富宇 81% 17% 44%
兴富发 76% 7% 47%
新润 84% 19% 49%
亚昕 80% 12% 62%
确实有合约负债没错，但那不是负债的主要
建商主要负债仍是银行借款，我甚至没纳入短期票券跟公司债勒
由此可知建商营运仰赖外部融资，而非自有资金
如果景气热络或持平，杠杆游戏当然玩得下去
啊万一景气反转，银行雨天收伞勒?
建商赚来的营业现金又流到存货，钱都套住了，资金缺口都靠银行补
如果银行抽银根，怎办?
你各位房虫484都忘记政府在限缩土建融了? 你以为之后不会再限缩?
别忘了上上个月竟然还升息半码，吓死一堆房虫勒
现在央行已降低购地贷款成数，并要求18个月内动工，否则利率加码、收回资金
再加上台湾被房虫搞的少子化，造成缺工情形
以及科技业四处扩厂压迫营建量能
让建商难以如期动工，购地头期款增加之外，又要被收回贷款资金
賸余的帐上现金有办法把兴建中建案盖完吗?
别忘了建商帐上现金量也不过才2、3%而已
就算盖的完好了
卖的房子又小又贵，确定卖得掉吗?
如果卖不掉，后面还有好几个案子在跑欸，就是你各位的合约负债啦
更不用说帐上4x%的银行借款了
只要有一间无良建商撑不住，那后面的粽子可是一大串的
接下来就是大量法拍屋压垮成屋市场了
别忘囉今年q1的法拍量比去年同期增加一成，这可是个警讯
等了三十几年，就是在等这样的大场面
一想到房虫崩溃，小弟就兴奋到睡不着了，嘻嘻
※ 引述《callhek (没钱住帝宝)》之铭言：
: ※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1cMq06xe ]
: 作者: enzo50 (== 鸦片玫瑰 ==) 看板: Gossiping
: 标题: [爆卦] 建商杠杆负债9成，台版恒大成形
: 时间: Sat Jun 1 23:36:36 2024
: 转载自脸书，这表格太可怕
: https://i.imgur.com/aX9clP2.jpeg
: 【建商开杠杆负债近9成，台湾版恒大风暴成形 】
: 从2021年开始，因QE大降息所衍生出的史上最大购屋潮，让建商抢卖抢建抢地，到了2024
: 现
: 在为了巩固价格，甚至推出违法的 #建商贷、#优付贷 来吸客
: 但仔细检视上市柜建商财报，这两年建商理当是大发利市赚饱饱，尤其去年下半年掀起的
: 交
: 屋潮，建商净利应该大增、财报要变得更亮眼才对，但是检视 #多数建商公司负债比却是
: 不
: 断急速增加，使得公司负债比飙上8成甚至接近9成
: 这个数据代表2个重要的意义：
: 1 #建商手上依然有可观未售出的预售屋与成屋，这些房源还在建商自己手上，这也正
: 是因为建商的囤房成本太低，囤房没有压力，导致建商继续开杠杆，以债养债！
: 2 #银行借贷放款毫无风险控管可言！如果你是银行的风险管理单位或是经营管理层级
: ，会贸然借贷十几亿元给一家负债达8成以上的公司吗
: 所以让我们举几个例子让大家知道台湾房地产泡沫有多严重：
: ‘’兴富发建设‘’，#负债1700多亿，负债额已经比拟去年破产的欧洲最大房地产巨
: 头 Signa
: ‘’宝佳集团‘’，以我们推估的方式，整个集团的负债额有可能 #破1兆，负债额可
: 能达台积电的一半、恒大地产的 1/6 (由于宝佳非上市柜公司，财报不公开，所以由其
: 子公司做反推。)
: ‘’新润建设机构‘’，历经这三年负债比已经冲破8成，再细看资产负债表，“#约
: 当现金只有 5.9亿”，只占总资产2.9%，而“#存货项目却高达166亿”，占总资产的82%
: 这到底是囤什么货啊？囤地还是囤房
: “富宇建设”，到了今年负债比同样飙破8成！而资产负债表上，“#约当现金只有 1.
: 6亿”，仅占总资产的1.5%，而“#存货项目却高达93亿”，占总资产87% (不是说都卖光
: 光
: 吗 )
: 试问这种财务结构，你敢付订金预购产品，然后相信五年后会准时交给你？
: 现在应该知道 发哥、富哥 为什么都这么敢用建商公司贷、低首付了吧！不是他赚很多钱
: ，
: 是他能不断开杠杆借钱呀
: 知道房市病征后，接下来，我们会再发表文章分析，其实政府只要愿意做出一件事就可以
: 让
: 房价下降！
: 大家想得到吗？
: =========
: 补充提供:
: “合约负债”指的是，当建商收到消费者订金，房子盖完之后要拿房子还给消费者，这种
: 负
: 债就叫合约负债，越高反而代表预售屋销售的情况越好！
: * 富宇 合约负债仅: 18亿
: * 新润 合约负债仅: 36亿
: * 亚昕 合约负债仅: 67亿
: * 兴富发 合约负债仅: 166亿
: #相比总负债就知道建商杠杆开多大
: 原文截图
: https://i.imgur.com/3A6N8WZ.jpeg
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