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台积电神山群发威 蛋白城镇直追蛋黄
2024/05/11 04:30文/记者张瀞匀
护国神山所到之处，带动上下游产业炼迁徙、群聚效应，然而高薪机会带来的高消费力人
口，其所带来的家庭人口以及住宅需求，也推升厂区周边房市买气，而这股买气也让过去
蛋白与蛋黄区的界线越来越模糊！
房地产过去讲求地段、地段、地段是增值不败法则，但近年台积电设厂话题造成都会区房
市焦点转移，包含竹北市、新竹市、台南新市区等在近5年来看，房价长中短线表现亮眼
，房市趋势专家李同荣解读，这一波房市多头涨势最强区域的共同点就是清一色是“科技
园区外溢效应”，这股效应持续发酵、房市前景锐不可挡。
昔日小城翻身 价值紧追传统市区
然而观察新建案房价走势，台积电促使卫星城镇以及过去所认知的小乡镇，与都会区传统
市中心价格拉近，以发展最成熟的竹科园区而言，其所在的竹北市、新竹市区为主要生活
圈，2019年新案均价约23.7万元，对比大台北最近的都会区新北市39.7万元，价差达67%
，至2023年价差幅度已经缩减到21%。
近二年营业额超车竹科的南科园区，其所在的新市、善化一带在台积电插旗前，过去被视
为蛋白乡镇，2019年新案平均16.1万元，但2023年已经达到32万元，与台南市房价最高的
东区相比，价差从42%拉近到23%，均价同样都落在3字头，颇后来居上之势。
目前台积电正在高雄楠梓积极辟建2奈米先进晶圆厂，最快年底预计有1500名工程师进驻
，而楠梓自2019年至2023年，新建案均价也由16.5万元跳涨到31.1万元，与传统热区也是
市政府所在的苓雅区价差不到三成。而近期甫传出设厂话题的嘉义县太保市，成为房市最
大黑马，短短4年房价翻倍，且还一口气超车嘉义市，去年新案均价达28.2万元，比嘉义
市的27.3万元还高出3%。
神山群带来房市质变 上下游衍生居住需求
宝麟广告副总经理管清智指出，台积电引发的房产效应，为市场带来质变，关键在于，房
产最终还是回到最基础的居住需求，有就业机会、就有居住需求量，加上高薪产业加乘，
区域房价更有所支撑，尤其台积电为世界晶圆大厂，并不是单一设厂，上下游产业链也同
时评估进驻，以高雄市而言，日前市长陈其迈就指出，台积电拿到建照后，上下游超过20
家大厂也同步动工，衍生的家庭居住需求不容小觑。
管清智观察北中南产业园区周边房市，最早发展的竹科周边昔日最热门的居住地段是新竹
市旧城区，但随着产业发展、生活圈扩张，外围的关埔重划区、竹北高铁特区成为最受瞩
目的地段，现阶段的善化、新市也是如此，南科园区营收稳健，区域房市也相对扎实稳健
，至于高雄楠梓地区，产业聚落轮廓逐步成熟，台积电周边的左营、楠梓、桥头同时受惠
，其中又以左营利多建设最多，包含科技之心招标成功、建台水泥厂变更案，加上本身的
三铁共构，未来预估与苓雅等地区的房价将会持续拉近。
竹科推案区缓 上下游衍生居住需求
住展杂志企研室总监陈炳辰指出，新竹地区的热门地带目前推案趋缓，去化旧案余屋为主
，外围二线地带则为主力推案区，可能让价量稍维持恒温，原因绝非疲弱或走冷，一方面
除了新竹市区开发地带饱和，较多以危老都更案推出，整合需要一些时间外，另一方面则
是建商老神在在，惜售建案不急于去化，看好后况不心急进场，像是高铁地区新的交通道
路通车，就被认为是竹北市的大利多，无疑反映在未来房价上。
陈炳辰认为，竹科工程师资产丰厚，购屋置产与自住上都具实力，又带动当地房价发展性
，引来更多的投资族群，且区域房市很懂得以量制价，新案罕推珍稀，过去就有蛋黄地段
一推就创新高，如今亦然，都令价格稳定走强，单总价皆然，早已把所谓北台湾一份子的
桃园市狠甩，主力客群已非首购自住者，也建议出于多有交通建设拉近了与核心地带的连
结，往外围二线地带购置还在1/2~2/3的价位，确实为有意于新竹房市的首购自住买方可
考量，未来应也受到整体环境拉抬有资产保值性。
至于嘉义太保地区，馨传不动产智库执行长何世昌抱持保留态度，他认为该区目前新建案
跟中古屋价差超过6成，现阶段买新建案风险较高，且单价高于传统市中心，未来恐怕较
容易遇上销售瓶颈，不如买同区域的中古屋，若想找台积电概念区，建议可考虑南科、竹
科宝山基地、竹南基地周边，至于高雄市台积电周边区域房市陆续站上4字头，支撑力偏
弱，未来转手等待期也较需要耐心。
管清智也分析，目前以四大区段而言，高雄市场供给量较大，在地客平均所得在七大都会
区相对偏弱，4字头房价确实有压力，若是长期置产需要额外关注产业群聚效应，并加上
轨道交通带来的都市革新，避免将资金单一押注，另外也可从新建案、中古屋价差来观察
市场稳定性，若新案、成屋价差过大，市场相对风险比较高，反之市场稳定性较高。
心得：
蛋黄涨完换蛋白涨，
蛋白涨完换蛋黄涨，
房市资金健康轮动雨露均霑，
总之围绕台积电投资就对了。